Comment faire le calcul de la plus value immobilière d'une donation avec usufruit ?

Les concepts de base

Avant de parler de la plus-value d’une donation avec usufruit en détail, il est important de revoir les concepts de bases que sont la donation avec usufruit et la plus-value immobilière.

Définition de la donation avec usufruit

La donation avec usufruit consiste à séparer la pleine propriété d’un bien immobilier en deux parties distinctes : l’usufruit et la nue-propriété. L’usufruitier conserve le droit d’utiliser le bien et d’en percevoir les revenus (comme les loyers) jusqu’à son décès ou pour une durée déterminée, tandis que le nu-propriétaire en détient la propriété, mais sans en avoir l’usage immédiat.

Définition de la plus-value immobilière

La plus-value immobilière est la différence entre le prix de cession d’un bien immobilier et son prix d’acquisition. Elle est soumise à l’impôt sur le revenu et aux prélèvements sociaux, mais bénéficie d’abattements pour la durée de détention. Ainsi, dans le cadre d’une donation avec usufruit, la détermination de cette plus-value peut être particulièrement complexe en raison de la répartition des valeurs entre l’usufruit et la nue-propriété.

Calcul de la valeur de l'usufruit et de la nue-propriété

La valeur de l’usufruit et de la nue-propriété est déterminée en fonction de l’âge de l’usufruitier, selon un barème fiscal spécifique. Ainsi, plus l’usufruitier est âgé, moins l’usufruit a de valeur, et inversement. Voici un barème simplifié :

• Moins de 21 ans : Usufruit = 90%, Nue-propriété = 10%
• De 21 à 30 ans : Usufruit = 80%, Nue-propriété = 20%
• De 31 à 40 ans : Usufruit = 70%, Nue-propriété = 30%
• De 41 à 50 ans : Usufruit = 60%, Nue-propriété = 40%
• De 51 à 60 ans : Usufruit = 50%, Nue-propriété = 50%
• De 61 à 70 ans : Usufruit = 40%, Nue-propriété = 60%
• De 71 à 80 ans : Usufruit = 30%, Nue-propriété = 70%
• De 81 à 90 ans : Usufruit = 20%, Nue-propriété = 80%
• Plus de 91 ans : Usufruit = 10%, Nue-propriété = 90%

Prenons l’exemple d’un bien immobilier d’une valeur de 500 000 €. Si l’usufruitier a 65 ans, la valeur de l’usufruit est de 40% de la valeur du bien, soit 200 000 €, et celle de la nue-propriété est de 60%, soit 300 000 €.

Méthodologie pour le calcul de la plus-value

Afin de calculer la plus-value de la nue-propriété, il faut calculer la valeur d’acquisition de celle-ci, ainsi que sa valeur de cession. Nous vous expliquons comment faire, avant de vous donner un exemple concret.

Détermination de la valeur d'acquisition

La valeur d’acquisition de la nue-propriété doit être déterminée au moment de l’achat initial du bien. Si le bien a été acquis pour 400 000 €, et si l’usufruitier avait 65 ans au moment de l’achat, la valeur de l’usufruit était de 40% (160 000 €) et celle de la nue-propriété de 60% (240 000 €). Ces valeurs sont importantes pour le calcul futur de la plus-value en cas de cession.

Détermination de la valeur de cession

La valeur de la nue-propriété au moment de la donation doit être établie. Si la valeur actuelle du bien est de 500 000 € et l’usufruitier a toujours 65 ans, la valeur de la nue-propriété est de 60%, soit 300 000 €. Il est également crucial de noter que l’usufruitier conserve ses droits d’usufruit.

Exemple pratique de calcul de la plus-value

Supposons les données suivantes pour un exemple simple :

• Valeur d’achat initiale du bien : 400 000 €
• Âge de l’usufruitier à l’achat : 65 ans
• Valeur d’acquisition de la nue-propriété : 240 000 € (60% de 400 000 €)
• Valeur actuelle du bien au moment de la donation : 500 000 €
• Valeur de la nue-propriété au moment de la donation : 300 000 € (60% de 500 000 €)

Il faut donc suivre les étapes suivantes :

• Calcul de la valeur d'acquisition de la nue-propriété : 240 000 €
• Calcul de la valeur de cession de la nue-propriété : 300 000 €
• Calcul de la plus-value brute : 300 000 € (valeur de cession) - 240 000 € (valeur d’acquisition) = 60 000 €
• Application des abattements pour durée de détention : Supposons un abattement de 30% pour une durée de détention de 10 ans. La plus-value nette est de 60 000 € - 18 000 € (30%) = 42 000 €
• Calcul de l'impôt sur la plus-value : 42 000 € soumis à l’impôt sur le revenu à 19% et aux prélèvements sociaux à 17,2%

Régime fiscal applicable

La plus-value immobilière est soumise à deux types de taxation : l’impôt sur le revenu et les prélèvements sociaux. L’impôt sur le revenu est appliqué au taux de 19%, et les prélèvements sociaux au taux de 17,2%. Des abattements pour la durée de détention sont appliqués, réduisant la base imposable. Par exemple, après 22 ans de détention, la plus-value est exonérée d’impôt sur le revenu, et après 30 ans, elle est également exonérée de prélèvements sociaux.

Conseils et stratégies d'optimisation fiscale

Afin d’optimiser la fiscalité d'une donation avec usufruit, plusieurs stratégies peuvent être mises en place :

• Optimisation de la valeur de la donation : effectuer la donation à un moment où la valeur de l’usufruit est significativement élevée par rapport à l’âge de l’usufruitier peut réduire la base taxable.
• Stratégies pour minimiser l'impôt sur la plus-value : utiliser les abattements pour la durée de détention permet de réduire l’impôt sur la plus-value. Ainsi, en planifiant la cession après une longue période de détention, on peut bénéficier d’une réduction substantielle, voire d’une exonération de l’impôt.
• Consultation avec des experts fiscaux : faire appel à des conseillers fiscaux ou des notaires spécialisés permet d’optimiser les démarches et de s’assurer que toutes les opportunités fiscales sont exploitées.

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