L'usufruit locatif social

L’usufruit locatif social: Un modèle de collaboration public-privé

Vous le savez certainement si vous vous intéressez au marché immobilier, il existe des zones de forte tension foncière en France, notamment dans et aux alentours des grandes villes.

Face à ce constat, les pouvoirs publics ont cherché des solutions pour inciter les investisseurs privés à contribuer à la construction de logements abordables, qui pourront servir à loger des foyers aux moyens limités.

Parmi ces mécanismes, l’usufruit locatif social présente des avantages non négligeables. L’investisseur acquiert un logement sous le régime de la nue-propriété et en confie l’usufruit à un bailleur social. A la fin du contrat qui les unit pour une quinzaine à une vingtaine d’années, la pleine propriété revient à l’investisseur, qui peut alors occuper le logement, le vendre ou le louer sous le régime du bail locatif classique.

Ce dispositif a été mis en place au début des années 2000 et permet d’orienter environ 400 millions d’euros par an vers le logement social.

Les avantages de l’usufruit locatif social

Les avantages de l’usufruit locatif social sont nombreux pour le nu-propriétaire, tant sur le volet financier que pratique et fiscal.

La diminution significative du prix d’achat

L’avantage majeur de l’ULS est évidemment le prix d’achat du bien. Acheter un logement en nue-propriété peut vous permettre d’acquérir un bien de qualité, à un prix bien moindre que si vous achetiez en pleine propriété. Vous pouvez espérer une décote pouvant aller jusqu’à 70%, en fonction des biens et des offres disponibles.

Bon à savoir: Plus la durée du démembrement sera longue, plus la décote sur le prix d’achat sera importante.

Les avantages fiscaux

Les principaux avantages fiscaux de l’usufruit locatif social sont les suivants:

• Au moment de la revente du bien, l’impôt sur la plus-value portera sur le prix décoté auquel vous aurez acheté votre bien;
• Pendant la période d’usufruit, votre base d’imposition fiscale n’augmentera pas;
• Si vous êtes assujetti à l’impôt sur la fortune, votre bien immobilier n’entrera pas dans l’assiette de votre patrimoine taxable;
• Vous n’aurez pas à payer de taxe foncière avant que la pleine propriété ne soit reconstituée à votre profit.

L’absence de nécessité de gestion locative

En confiant l’usufruit à un bailleur social, vous lui confiez aussi la responsabilité de gérer les locataires qui vont habiter votre bien. Vous n’aurez donc pas à vous préoccuper du fait qu’ils maintiennent le bien en bon état. Cela sera de la responsabilité du bailleur, qui devra vous restituer le logement en parfait état au moment de la reconstitution de la pleine propriété. Les travaux de remise à neuf seront à sa charge.

C’est aussi à l’usufruitier, donc au bailleur social, de s’acquitter des frais de syndic, de gestion courante, et des provisions exigées par la copropriété.

Il sera aussi chargé de l’entretien des parties communes et des parties privatives. Vous ne serez donc pas sollicité pendant toute la période d’usufruit.

La constitution d’un patrimoine utilisable à la retraite

Une fois la pleine propriété reconstituée, après 15 ou 20 ans, vous pourrez utiliser votre bien pour l’habiter à la retraite ou pour le louer et vous constituer une rente complémentaire. Si vous envisagez d’y installer votre résidence principale dans le futur, choisissez votre logement dans une ville où vous souhaiteriez passer votre retraite.

La déduction des intérêts d’emprunt

Si vous souscrivez un emprunt pour acquérir votre bien en nue-propriété, vous pouvez déduire les intérêts de revenus fonciers que vous pourriez éventuellement percevoir d’autres locations, dans la limite de 10,700 euros. L’ULS devient donc particulièrement avantageux si vous avez des investissements locatifs classiques en parallèle.

Les inconvénients de l’usufruit locatif social

Si les avantages sont nombreux, il ne faut pas pour autant négliger les inconvénients. Vous devez en être conscient avant d’investir, pour être certain que ce mécanisme correspond bien à vos attentes et à votre stratégie d’investissement.

Un engagement longue durée

Le contrat d’usufruit locatif social est conclu pour une période d’une quinzaine à une vingtaine d’années. L’ULS entre donc dans une stratégie d’investissement à long terme.

L’absence de revenus locatifs pour la période d’usufruit

En vous engageant dans un contrat d’usufruit locatif social, vous renoncez à l’usufruit sur votre bien pour la période du contrat. Vous ne pourrez donc pas habiter le logement ni percevoir les loyers relatifs à la location.

Puisque vous ne pourrez pas compter sur les revenus locatifs pour financer l’acquisition de la nue-propriété, vous devez financer le bien avec des fonds propres ou avoir la capacité financière de rembourser votre crédit.

Une cession peu attractive de la nue-propriété

L’usufruit locatif social est particulièrement avantageux si vous envisagez le processus jusqu’à son issue, à savoir la reconstitution de la pleine propriété.

Il existe un marché secondaire de la nue-propriété gérée par des bailleurs sociaux. Il sera donc possible de trouver un repreneur adhérant à votre montage, mais cela pourrait prendre plus de temps que si vous vendiez un bien en pleine propriété.