Quelle est la fiscalité en cas d'usufruit ?

Qu'est-ce que l'usufruit d'un bien ?

L'usufruit d'un bien immobilier résulte du démembrement de propriété, c'est-à-dire de la répartition des attributs de la pleine propriété entre plusieurs personnes. En l'absence de démembrement, la même personne détient :

• L'usus : le droit d'utiliser le bien ;
• Le fructus : le droit d'en percevoir les revenus ;
• L'abusus : le droit de disposer du bien (vente, etc.).

Dans le cadre de l'usufruit d'un bien immobilier, l'usufruitier hérite de l'usus et du fructus. Le nu-propriétaire détient l'abusus. L'usufruit s'accompagne également d'obligations pour les deux parties :

• L'usufruitier : il entretient le bien et s'acquitte du paiement des différents impôts et taxes (taxe foncière, taxe d'habitation, etc.) ;
• Le nu-propriétaire : il assure la réalisation et le paiement des gros travaux indispensables à la solidité du bien.

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Barème fiscal et répartition de la valeur de l'usufruit

Fiscalité relative au démembrement de propriété en viager

La répartition de la valeur du bien immobilier entre usufruitier et nu-propriétaire est fixée selon un barème fiscal. Ce barème détermine également la répartition de la taxe de la publicité foncière et des droits d'enregistrement. Il prend en compte l'âge de l'usufruitier.

Dans le cadre d'un démembrement de propriété, l'usufruit hérite du bien immobilier à hauteur de :

• 90 % de sa valeur totale s'il a moins de 21 ans révolus ;
• 80 % de sa valeur totale s'il a moins de 31 ans révolus ;
• 70 % de sa valeur totale s'il a moins de 41 ans révolus ;
• 60 % de sa valeur totale s'il a moins de 51 ans révolus ;
• 50 % de sa valeur totale s'il a moins de 61 ans révolus ;
• 40 % de sa valeur totale s'il a moins de 71 ans révolus ;
• 30 % de sa valeur totale s'il a moins de 81 ans révolus ;
• 20 % de sa valeur totale s'il a moins de 91 ans révolus ;
• 10 % de sa valeur totale s'il a plus de 91 ans révolus ;

Fiscalité relative au démembrement de propriété temporaire

L'usufruit temporaire permet au nu-propriétaire de céder l'usus et le fructus d'un bien durant une période déterminée.

L'usufruit temporaire octroie à l'usufruitier 23 % de la valeur de la pleine propriété pour chaque période de 10 ans, c'est-à-dire :

• 23 % de 0 à 10 ans ;
• 46 % de 11 à 20 ans ;
• 69 % de 21 à 30 ans.

À titre d'exemple, pour l'usufruit d'un bien immobilier de 200 000 € cédé sur 10 ans, la valeur fiscale octroyée à l'usufruitier correspondra à 200 000 x 23 %, soit 46 000 €.

Usufruit fiscalité : qui paye quoi suite à un démembrement de propriété ?

Imposition en cas de revenus fonciers

L'usufruitier détient la jouissance du bien. Par conséquent, il peut choisir de l'habiter, mais également de le louer. Dans ce cas, ses revenus fonciers doivent être déclarés à l'administration fiscale sur la déclaration d'impôt sur le revenu. Par la suite, lui seul devra s'acquitter du règlement de l'imposition. Comme tout autre propriétaire bailleur, l'usufruitier est autorisé à déduire les charges liées à l'exploitation locative de l'usufruit.

De son côté, le nu-propriétaire ne perçoit aucun loyer issu de l'exploitation du logement. Par conséquent, il n'est pas imposable sur les revenus fonciers générés par le bien. Toutefois, s'il détient d'autres biens immobiliers locatifs, il est autorisé à déduire le coût des gros travaux effectués dans le bien démembré et les intérêts d'emprunts qui lui sont rattachés.

Impôts locaux

En usufruit, c'est à l'usufruitier de payer les impôts locaux, c'est-à-dire :

Impôt sur la fortune immobilière

En usufruit, le bien est inclus dans le patrimoine de l'usufruitier à hauteur de sa valeur en pleine propriété. Si le patrimoine immobilier de l'usufruitier est supérieur à 1,3 million d'euros, il devra alors s'acquitter du paiement de l'impôt sur la fortune immobilière (IFI).

Toutefois, l'impôt sur la fortune immobilière est réparti entre l'usufruitier et le nu-propriétaire si :

• Le bien a été cédé et le vendeur a conservé le droit d'usage et d'habitation. De plus, l'acquéreur ne doit pas hériter d'une partie du bien immobilier par donation ou succession.
• Le démembrement de propriété est appliqué au nom du Code Civil, selon les règles relatives aux successions. À titre d'exemple, lors d'un décès dans un couple et en l'absence de testament, le bien immobilier revient automatiquement en usufruit au conjoint survivant tandis que la nue-propriété est cédée aux enfants du défunt. Dans ce cas, le montant de l'impôt sur la fortune est réparti entre usufruitier et nus-propriétaires.

Bon à savoir : l'impôt sur la fortune immobilière remplace depuis le 1er janvier 2018 l'impôt de solidarité sur la fortune (ISF).

Plus-values immobilières

En usufruit, le calcul de la plus-value immobilière est complexe et nécessite généralement l'intervention d'un professionnel. Retenez toutefois que :

• En cas de décès de l'usufruitier, le nu-propriétaire récupère la pleine propriété du bien sans payer d'impôt sur la plus-value ;
• En général, les règles fiscales sont identiques à la cession d'un bien en pleine propriété (conditions d'exonération, abattement pour durée de détention, etc.). Les particularités concernent principalement le calcul du prix d'acquisition.

Usufruit : quels sont avantages fiscaux ?

Le démembrement de propriété est un montage immobilier prisé pour ses avantages fiscaux. Il permet notamment d'investir à moindres frais tout en réduisant le montant de ses impôts. En effet, le bien en usufruit sort du calcul du patrimoine du nu-propriétaire. De plus, il permet d'anticiper la transmission de son patrimoine. Lors du décès de l'usufruitier, le nu-propriétaire acquiert la pleine propriété du bien sans droits de succession à payer.