Quels sont les cas d'imposition de l'usufruit avec l'IFI ?

Définition de l'usufruit

Avant d'aborder les cas d'imposition de l'usufruit avec l'IFI, nous vous rappelons brièvement ce qu'est l'usufruit en lui-même. Il s’agit d’un droit réel qui confère à son titulaire, appelé usufruitier, la possibilité d'utiliser légalement un bien et d'en percevoir les revenus, tout en laissant la nue-propriété du bien à un autre titulaire, appelé le nu-propriétaire.

Ce démembrement de propriété permet ainsi de dissocier la jouissance du bien et la propriété juridique de ce dernier. Ainsi, lorsqu'une personne détient l'usufruit d'un bien immobilier, elle a le droit de l'occuper ou de percevoir les loyers générés par ce bien pendant une période déterminée, qui peut être viagère ou temporaire.

Les différents cas d'imposition de l'usufruit avec l'IFI

Usufruitier assujetti à l'IFI

Dans certains cas, l'usufruitier peut être assujetti à l'IFI. Cela se produit lorsque la valeur de l'usufruit est considérée comme imposable en vertu des règles de l'impôt sur la fortune immobilière.

La valeur de l'usufruit est généralement déterminée en fonction de l'âge de l'usufruitier et de la valeur du bien en pleine propriété. Par exemple, plus l'usufruitier est jeune, plus la valeur de l'usufruit est élevée. Si la valeur de l'usufruit dépasse le seuil d'imposition de l'IFI, fixé à 1,3 million d'euros, l'usufruitier peut être tenu de déclarer cette valeur dans sa déclaration d'IFI et de payer l'impôt correspondant.

Nu-propriétaire assujetti à l'IFI

Dans d'autres cas, c'est le nu-propriétaire du bien qui est assujetti à l'IFI. En effet, la nue-propriété d'un bien immobilier est également prise en compte dans le calcul de l'IFI, même si le nu-propriétaire n'a pas le droit de jouir du bien ou d'en percevoir les revenus. La valeur de la nue-propriété est généralement inférieure à celle de l'usufruit, en fonction de l'âge de l'usufruitier.

Toutefois, si la valeur de la nue-propriété dépasse le seuil d'imposition de l'IFI, le nu-propriétaire peut être tenu de déclarer cette valeur dans sa déclaration d'IFI et de s'acquitter également de l'impôt correspondant.

Biens exonérés de l'IFI

Il convient de noter que tous les biens immobiliers ne sont pas soumis à l'IFI. En effet, certains biens sont exonérés de cet impôt, notamment la résidence principale du contribuable, ainsi que les biens professionnels, les parts de sociétés non cotées détenant des actifs immobiliers, etc. Ainsi, si l'usufruit porte sur un bien exonéré de l'IFI, il ne sera pas pris en compte, ou pas entièrement du moins, dans le calcul de cet impôt, que ce soit pour l'usufruitier ou le nu-propriétaire. Par exemple, si un contribuable détient l'usufruit de sa résidence principale, celle-ci sera partiellement exonérée de l'IFI à hauteur de 30 % de sa valeur.

Stratégies d'optimisation fiscale

Face à la complexité de la fiscalité liée à l'usufruit et à l'IFI, il est souvent recommandé de recourir à des stratégies d'optimisation fiscale pour minimiser l'impact de cet impôt. Ces stratégies peuvent inclure :

• La donation-partage : c’est-à-dire transmettre le patrimoine immobilier de manière anticipée afin de réduire la valeur imposable de l'usufruit ou de la nue-propriété. Cette stratégie permet de bénéficier des abattements fiscaux liés aux donations et de répartir la charge fiscale entre plusieurs bénéficiaires.
• Le démembrement temporaire de propriété : ou plus simplement, utiliser des techniques juridiques pour limiter la durée de l'usufruit et ainsi réduire son impact fiscal. Par exemple, un démembrement temporaire de propriété sur une durée fixe permet de calculer la valeur de l'usufruit de manière plus précise et souvent plus avantageuse fiscalement.
• La rédaction de clauses spécifiques dans les actes de donation ou de succession : c’est-à-dire prévoir des clauses permettant de limiter l'impact de l'usufruit sur l'IFI, telles que des clauses de réversion ou des clauses de substitution. Ces clauses permettent d'adapter la répartition des droits et obligations entre l'usufruitier et le nu-propriétaire, en fonction des objectifs patrimoniaux et fiscaux des parties.

Si vous souhaitez en savoir plus sur ces stratégies d’optimisation fiscale, nous ne pouvons que vous conseiller de nous contacter, pour analyser votre situation et vous donner les meilleurs conseils selon celle-ci.