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En moyenne, vous pourrez profiter d’une économie entre 20 et 30% sur le prix d’acquisition de votre logement neuf.\x3C/p>\x3Cp>Ce sont les \x3Cstrong>collectivités\x3C/strong> qui{\" \"} \x3Cstrong>fixent les règles d’accession à la propriété à prix maîtrisé. Elles varient donc d’une ville à l’autre. \x3C/strong>{\" \"} Vous devez, entre autres, avoir des revenus inférieurs à un plafond de ressources basé sur le barème PSLA, PAS ou PLI, et occuper le logement à titre de résidence principale.\x3C/p>\x3Cp>Vous vous engagez, par ailleurs, à conserver votre logement plusieurs années. En cas d’une revente anticipée, le prix peut être encadré par les clauses anti spéculatives de votre commune.\x3C/p>\x3Cp>\x3Cstrong>À retenir\x3C/strong>\x3C/p>\x3Cp>Grâce à ce dispositif, vous pourrez :\x3C/p>\x3Cul>\x3Cli>Acquérir un logement neuf de qualité, à prix réduit ;\x3C/li>\x3Cli>Accéder à un bien immobilier plus grand ou avec un meilleur emplacement, avec un budget inchangé ;\x3C/li>\x3Cli>Vous constituer un patrimoine, en bénéficiant d’autres dispositifs d’aides au financement immobilier mis en place par le gouvernement et les collectivités locales (Prêt à taux zéro, Prêt Action Logement, Prêt à l’Accession Sociale…) ;\x3C/li>\x3Cli>Profiter d’une réduction des frais de notaire grâce à l’achat dans l’immobilier neuf.\x3C/li>\x3C/ul>\x3Cdiv class=\"button\">\x3Ca class=\"btn\" href=\"/habiter/les-aides-pour-acheter-dans-le-neuf/l-accession-a-prix-maitrise.html\">En savoir plus \x3C/a>\x3C/div>\x3C/div>\x3Cdiv class=\"more-button\">\x3Ci class=\"cog-icon\" aria-hidden=\"true\" onclick=\"document.getElementById('grid-promo-vatincmastered').classList.toggle('active');\">\x3Csvg xmlns=\"http://www.w3.org/2000/svg\" width=\"24\" height=\"24\">\x3Cpath d=\"m12 15.375-6-6 1.4-1.4 4.6 4.6 4.6-4.6 1.4 1.4Z\">\x3C/path>\x3C/svg>\x3C/i>\x3C/div>\x3C/div>",format:"full_html",processed:"\x3Cdiv class=\"heading\">\x3Cimg src=\"/images/icone-brs.svg\" alt=\"Résidence principale\" width=\"48\" height=\"NaN\" loading=\"lazy\">\x3Cdiv>\x3Ch3>Vous achetez votre résidence principale ?\x3C/h3>\x3Cp>Découvrez nos logements en prix maîtrisés\x3C/p>\x3C/div>\x3C/div>\x3Cdiv class=\"more-infos\" id=\"grid-promo-vatincmastered\">\x3Cdiv class=\"expandable\">\x3Cp>Fruit d’un partenariat entre les promoteurs immobiliers et les communes, ce dispositif vous permet d’acquérir, sous certaines conditions, un logement neuf à un prix réduit par rapport au marché immobilier local. 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Vous pouvez ainsi devenir propriétaire de votre logement à un prix pouvant aller jusqu’à 40% de décote du prix du marché.\x3C/p>\x3Cp>En contrepartie vous signez un bail réel solidaire et vous devrez vous acquitter d’une redevance mensuelle auprès d’un organisme foncier solidaire (OFS) qui achète le terrain.\x3C/p>\x3Cp>Vous êtes ainsi propriétaire de votre logement mais locataire du terrain sur lequel il se trouve.\x3C/p>\x3Cp>Les OFS sont des organismes à but non lucratif, agréés par le préfet de région, ayant pour objet de détenir des terrains sur le très long terme.\x3C/p>\x3Cp>Vous pouvez revendre votre logement à tout moment mais cela reste cependant encadré par l’OFS.\x3C/p>\x3Cp>\x3Cstrong>À retenir\x3C/strong>\x3C/p>\x3Cul>\x3Cli>Vous devenez propriétaire à un prix d’acquisition réduit de votre logement ;\x3C/li>\x3Cli>Vous versez une redevance mensuelle correspondant à la location du terrain sur lequel il se trouve ;\x3C/li>\x3Cli>Vous bénéficiez d’une TVA réduite à 5,5% pour un logement neuf ;\x3C/li>\x3Cli>Vous profitez d’un abattement de 30% de la taxe foncière, selon la commune ;\x3C/li>\x3Cli>Vous pouvez financer l’achat de votre logement avec un prêt à taux zéro (PTZ) au titre de votre 1ère acquisition.\x3C/li>\x3C/ul>\x3Cdiv class=\"button\">\x3Ca class=\"btn\" href=\"/habiter/les-aides-pour-acheter-dans-le-neuf/le-bail-reel-solidaire.html\">En savoir plus \x3C/a>\x3C/div>\x3C/div>\x3Cdiv class=\"more-button\">\x3Ci class=\"cog-icon\" aria-hidden=\"true\" onclick=\"document.getElementById('grid-promo-vatincbrs').classList.toggle('active');\">\x3Csvg xmlns=\"http://www.w3.org/2000/svg\" width=\"24\" height=\"24\">\x3Cpath d=\"m12 15.375-6-6 1.4-1.4 4.6 4.6 4.6-4.6 1.4 1.4Z\">\x3C/path>\x3C/svg>\x3C/i>\x3C/div>\x3C/div>",format:"full_html",processed:"\x3Cdiv class=\"heading\">\x3Cimg src=\"/images/icone-brs.svg\" alt=\"Résidence principale\" width=\"48\" height=\"NaN\" loading=\"lazy\">\x3Cdiv>\x3Ch3>Vous achetez votre résidence principale ?\x3C/h3>\x3Cp>Découvrez nos logements en prix BRS, accessibles sous conditions de ressources\x3C/p>\x3C/div>\x3C/div>\x3Cdiv class=\"more-infos\" id=\"grid-promo-vatincbrs\">\x3Cdiv class=\"expandable\">\x3Cp>Le bail réel solidaire (BRS) est un dispositif d’accès social à la propriété de sa résidence principale, à prix abordable et sous conditions de ressources, correspondant à ceux du prêt social à l’accession (PSLA).\x3C/p>\x3Cp>Le BRS repose sur la dissociation du foncier (le terrain) et du bâti (le logement). 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L'usufruit est défini par l'article 578 du Code civil comme \"le droit de jouir des choses dont un autre a la propriété, comme le propriétaire lui-même, mais à la charge d'en conserver la substance\". Cela signifie que l'usufruitier a le droit de percevoir les revenus générés par le bien (comme les loyers d'un bien immobilier ou les dividendes d'actions) et de l'utiliser, mais il ne peut pas en disposer juridiquement (par exemple, vendre le bien).\x3C/p>\x3Ch2>La qualité d'associé : principes généraux\x3C/h2>\x3Cp>La qualité d'associé est définie par la détention de parts sociales ou d'actions dans une société. Un associé dispose de plusieurs droits, dont le droit de vote en assemblée générale, le droit aux dividendes et le droit à l'information sur la gestion de la société. 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Cependant, les statuts de la société peuvent aménager différemment cette répartition des droits de vote.\x3C/p>\x3Cp>Dans les sociétés par actions (comme les sociétés anonymes), l'article L. 225-110 du Code de commerce stipule que le droit de vote appartient au nu-propriétaire, sauf pour les décisions concernant l'affectation des bénéfices où il appartient à l'usufruitier. Dans les sociétés à responsabilité limitée (SARL), l'article L. 223-27 du Code de commerce dispose que l'usufruitier a le droit de vote dans les décisions relatives à l'affectation des bénéfices, tandis que pour toutes les autres décisions, le droit de vote revient au nu-propriétaire.\x3C/p>\x3Ch3>Droit aux dividendes\x3C/h3>\x3Cp>L'usufruitier a le droit de percevoir les revenus générés par les parts sociales ou actions, ce qui inclut les dividendes. Ce droit découle directement de la nature même de l'usufruit, qui permet à l'usufruitier de jouir des fruits du bien. 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Elle peut également stipuler des modalités de coopération entre l'usufruitier et le nu-propriétaire pour la gestion des parts sociales ou des actions démembrées.\x3C/p>\x3Ch2>Les implications pratiques du démembrement pour l'usufruitier\x3C/h2>\x3Cp>Le démembrement de parts sociales ou d'actions peut entraîner des conflits entre l'usufruitier et le nu-propriétaire, notamment en matière de répartition des pouvoirs et des bénéfices. Il est donc essentiel que les parties s'accordent sur leurs droits et obligations respectifs. Une convention de démembrement bien rédigée peut contribuer à minimiser ces conflits.\x3C/p>\x3Cp>De plus, l'usufruitier, en exerçant ses droits de vote sur les décisions concernant l'affectation des bénéfices, peut influencer la gouvernance de la société. Cependant, comme il ne dispose pas du droit de vote sur les autres décisions, son impact sur la stratégie globale de la société est limité.\x3C/p>\x3Cp>Cela peut créer une situation où le nu-propriétaire, en tant que détenteur du droit de vote pour la plupart des décisions, détient une influence plus significative sur la gestion de la société.\x3C/p>\x3Cp>Il faut aussi noter que le démembrement de parts sociales ou d'actions peut également avoir des avantages fiscaux. En effet, les dividendes perçus par l'usufruitier peuvent être soumis à un régime fiscal différent de celui applicable aux plus-values réalisées par le nu-propriétaire lors de la cession des parts ou actions. De plus, le démembrement permet de réduire la base imposable à l'impôt sur la fortune immobilière (IFI), puisque seul le nu-propriétaire est assujetti à cet impôt.\x3C/p>\x3Cp>Enfin, la jurisprudence joue un rôle crucial dans l'interprétation des droits de l'usufruitier et du nu-propriétaire. 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L'usufruitier est un acteur clé dans le cadre des démembrements de propriété, notamment en ce qui concerne les parts sociales et les actions de sociétés. Le démembrement de propriété divise la pleine propriété d'un bien en deux droits distincts : l'usufruit et la nue-propriété. Cette scission peut engendrer des questionnements quant à la qualité d'associé, notamment pour savoir si l'usufruitier peut être considéré comme un associé au sein d'une société. Cet article explore cette question complexe en s'appuyant sur le cadre juridique et les implications pratiques pour les usufruitiers et les nus-propriétaires.
Définition et nature de l'usufruit
Avant d'explorer le statut de l'usufruitier en tant qu'associé, il est crucial de comprendre la nature de l'usufruit. L'usufruit est défini par l'article 578 du Code civil comme "le droit de jouir des choses dont un autre a la propriété, comme le propriétaire lui-même, mais à la charge d'en conserver la substance". Cela signifie que l'usufruitier a le droit de percevoir les revenus générés par le bien (comme les loyers d'un bien immobilier ou les dividendes d'actions) et de l'utiliser, mais il ne peut pas en disposer juridiquement (par exemple, vendre le bien).
La qualité d'associé : principes généraux
La qualité d'associé est définie par la détention de parts sociales ou d'actions dans une société. Un associé dispose de plusieurs droits, dont le droit de vote en assemblée générale, le droit aux dividendes et le droit à l'information sur la gestion de la société. Ces droits sont généralement exercés par le propriétaire des parts ou actions.
Usufruitier et droits sociaux
L’usufruitier, dans le cas de la détention de parts sociales ou actions, a plusieurs droits sociaux, tels que :
Droit de vote
Le droit de vote est l'un des aspects les plus disputés en matière de démembrement de parts sociales ou d'actions. Selon l'article 1844 du Code civil, sauf stipulation contraire, le droit de vote appartient au nu-propriétaire, sauf pour les décisions concernant l'affectation des bénéfices, où le droit de vote est attribué à l'usufruitier. Cependant, les statuts de la société peuvent aménager différemment cette répartition des droits de vote.
Dans les sociétés par actions (comme les sociétés anonymes), l'article L. 225-110 du Code de commerce stipule que le droit de vote appartient au nu-propriétaire, sauf pour les décisions concernant l'affectation des bénéfices où il appartient à l'usufruitier. Dans les sociétés à responsabilité limitée (SARL), l'article L. 223-27 du Code de commerce dispose que l'usufruitier a le droit de vote dans les décisions relatives à l'affectation des bénéfices, tandis que pour toutes les autres décisions, le droit de vote revient au nu-propriétaire.
Droit aux dividendes
L'usufruitier a le droit de percevoir les revenus générés par les parts sociales ou actions, ce qui inclut les dividendes. Ce droit découle directement de la nature même de l'usufruit, qui permet à l'usufruitier de jouir des fruits du bien. Ainsi, en ce qui concerne les dividendes, l'usufruitier est bien le principal bénéficiaire.
Droit à l'information
Le droit à l'information est généralement réservé aux associés. Toutefois, l'usufruitier peut avoir accès à certaines informations, notamment celles concernant l'affectation des bénéfices, car elles ont un impact direct sur son droit de percevoir les dividendes. Par conséquent, les statuts de la société peuvent prévoir des modalités d'accès à l'information pour l'usufruitier, afin qu'il puisse exercer ses droits de manière éclairée.
La convention de démembrement
Afin de clarifier les droits et obligations de chacun, il est souvent recommandé de rédiger une convention de démembrement. Cette convention peut prévoir des dispositions spécifiques concernant l'exercice du droit de vote, la perception des dividendes et l'accès à l'information. Elle peut également stipuler des modalités de coopération entre l'usufruitier et le nu-propriétaire pour la gestion des parts sociales ou des actions démembrées.
Les implications pratiques du démembrement pour l'usufruitier
Le démembrement de parts sociales ou d'actions peut entraîner des conflits entre l'usufruitier et le nu-propriétaire, notamment en matière de répartition des pouvoirs et des bénéfices. Il est donc essentiel que les parties s'accordent sur leurs droits et obligations respectifs. Une convention de démembrement bien rédigée peut contribuer à minimiser ces conflits.
De plus, l'usufruitier, en exerçant ses droits de vote sur les décisions concernant l'affectation des bénéfices, peut influencer la gouvernance de la société. Cependant, comme il ne dispose pas du droit de vote sur les autres décisions, son impact sur la stratégie globale de la société est limité.
Cela peut créer une situation où le nu-propriétaire, en tant que détenteur du droit de vote pour la plupart des décisions, détient une influence plus significative sur la gestion de la société.
Il faut aussi noter que le démembrement de parts sociales ou d'actions peut également avoir des avantages fiscaux. En effet, les dividendes perçus par l'usufruitier peuvent être soumis à un régime fiscal différent de celui applicable aux plus-values réalisées par le nu-propriétaire lors de la cession des parts ou actions. De plus, le démembrement permet de réduire la base imposable à l'impôt sur la fortune immobilière (IFI), puisque seul le nu-propriétaire est assujetti à cet impôt.
Enfin, la jurisprudence joue un rôle crucial dans l'interprétation des droits de l'usufruitier et du nu-propriétaire. Par exemple, la Cour de cassation a, dans plusieurs arrêts, précisé les conditions dans lesquelles l'usufruitier peut exercer ses droits de vote et percevoir des dividendes. Il est donc important de se référer aux décisions des tribunaux pour une compréhension approfondie de la répartition des droits et des obligations entre usufruitier et nu-propriétaire.
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