Les conditions d’éligibilité en LMP

Qu’est-ce que le LMP ?

Le LMP (Loueur en Meublé Professionnel) est un statut fiscal attribué aux propriétaires bailleurs de locations meublées. Il concerne uniquement les personnes ou sociétés dont l’activité locative est exercée à titre professionnel.

Conditions du LMP : le logement

Local à usage d’habitation

Pour être éligible au statut de Loueur Meublé Professionnel, votre logement doit être à usage d’habitation. Cela signifie que l’utilisation de votre bien est réservée au logement des personnes physiques.

À ce titre, vous n’êtes pas autorisé à louer votre bien LMP pour l’exercice d’une activité professionnelle de nature commerciale ou non-commerciale.

Location meublée

Pour bénéficier du statut LMP, votre bien doit être loué meublé. La loi Alur du 24 mars 2014 précise la définition d’une location meublée, à savoir un « logement décent équipé d’un mobilier en nombre et en qualité suffisants pour permettre au locataire d’y dormir, manger et vivre convenablement au regard des exigences de la vie courante ». Ainsi, votre locataire doit pouvoir emménager sans autres affaires que ses effets personnels.

Le décret n° 2015-981 du 31 juillet 2015 précise également la liste du mobilier obligatoire dans un logement meublé. Si vous souhaitez louer votre habitation comme un meublé, vous devrez proposer à vos locataires :

• De la literie ;
• Des dispositions d’occultations des fenêtres dans les espaces de nuit ;
• Des plaques de cuisson ;
• Un four ou un four à micro-ondes ;
• Un réfrigérateur ;
• Un espace de congélation ;
• De la vaisselle en quantité suffisante ;
• Des ustensiles de cuisine ;
• Une table accompagnée de sièges ;
• Des étagères destinées au rangement ;
• Des luminaires ;
• Du matériel d’entretien adapté à la surface et aux caractéristiques du logement.

Exceptions

Si votre logement est situé au sein d’une copropriété, renseignez-vous auprès de votre syndicat. En effet, certains syndicats de copropriété refusent la location meublée dans leur règlement intérieur.

De plus, pour faire face à une forte tension locative, certaines grandes métropoles régulent la location touristique. Si vous souhaitez effectuer de la location courte durée ou si votre logement est classé tourisme, rapprochez-vous du service urbanisme de votre ville. Vous vous assurerez ainsi de la possibilité légale d’exercer en tant que Loueur en Meublé Professionnel et de bénéficier des avantages LMP.

Conditions du LMP : les recettes annuelles

Montant minimum

Pour bénéficier du statut LMP, vos recettes locatives annuelles doivent être supérieures à 23 000 €. Ce montant minimum implique généralement la mise en location de plusieurs biens meublés.

Bon à savoir : si vos locations meublées génèrent moins de 23 000 €/an, vous serez considéré par l’administration fiscale comme Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP). Ce statut s’accompagne d’autres avantages fiscaux et obligations administratives.

Revenus du foyer fiscal

Second critère d’éligibilité relatif aux recettes annuelles : le montant des loyers encaissés doit être supérieur au total des autres revenus de votre foyer fiscal, à savoir :

• Vos traitements et salaires ;
• Vos Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC) hors locations LMP ;
• Vos Bénéfices Non Commerciaux (BNC) ;
• Vos Bénéfices Agricoles (BA).

Par conséquent, l’activité commerciale de location meublée représente l’activité rémunératrice principale de votre foyer fiscal. Si vous ou votre conjoint exercez une activité annexe lucrative, cela peut vous bloquer l’accès au statut de Loueur en Meublé Professionnel et à ses avantages fiscaux.

Obligations administratives

Vous remplissez toutes les conditions d’éligibilité et vous souhaitez exercer en LMP ? Pour obtenir et conserver votre statut fiscal particulier, vous devrez respecter certaines obligations administratives.

Déclaration de statut LMP

La déclaration de statut LMP se fait via le formulaire P0i, dans les quinze jours qui suivent la mise en location de votre logement. Il vous permet d’indiquer la nature de votre activité et d’opter pour le régime fiscal de votre choix (réel ou micro). Ce formulaire doit être transmis au Centre de Formalité des Entreprises (CFE), à savoir :

• La Chambre de Commerce et d’Industrie (CCI) dans le cadre d’une location meublée avec services complémentaires (petit-déjeuner, literie, service d’accueil, ménage) ;
• L’URSSAF dans le cadre d’une location meublée sans services supplémentaires ;

Cette déclaration d’activité est obligatoire pour obtenir votre numéro SIRET, exercer légalement votre activité LMP et bénéficier des avantages du statut.

Cotisations sociales

Considérée comme une activité professionnelle, la location meublée LMP est assujettie aux cotisations sociales. Le régime et le taux des cotisations dépend de la nature de votre activité de location :

• Dans le cadre d’un bien en location longue durée, vous relevez du régime TNS (Travailleur Non Salarié). Vous êtes alors affilié à la SSI (Sécurité Sociale des Indépendants). Le montant de vos cotisations correspond en moyenne à 35 % de vos bénéfices annuels.
• Dans le cadre d’une location touristique, vous avez la possibilité d’opter pour le régime général. Seule condition pour solliciter cette option : vos recettes annuelles doivent être inférieures à 72 600 €. Le régime général ouvre droit à un abattement de 23 000 € au cours de la première année d’activité, puis 60 % les années suivantes (ou 87 % en cas de location touristique classée).

Impôts

Tout Loueur en Meublé Professionnel (LMP) doit s’acquitter des impôts suivants :

• Taxe foncière ;
• CFE (Cotisation Foncière des Entreprises) ;
• CVAE (Cotisation sur la Valeur Ajoutée des Entreprises) lorsque votre chiffre d’affaires annuel est supérieur à 500 000 €.

Quels sont les avantages du LMP ?

Le statut Loueur en Meublé Professionnel offre plusieurs avantages, notamment :

• La déduction des charges locatives avant calcul de l’impôt ;
• Une imputation du déficit possible sur toutes les catégories de l’impôt sur le revenu. Cet avantage aboutit parfois à une exonération totale de l’impôt sur le revenu.
• L’amortissement mobilier et l’amortissement immobilier de votre investissement ;
• Un régime d’imposition particulier sur les plus-values ;
• Une exonération d’impôt sur la fortune immobilière (IFI).