Le LMP professionnel

Définition du LMP professionnel

Le LMP professionnel équivaut au statut LMP ou Loueur en Meublé Professionnel. Ce statut fiscal particulier s’adresse aux propriétaires bailleurs de locations meublées qui exercent cette activité à titre professionnel. Accessible sous certaines conditions, ce statut fiscal ouvre droit à un régime avantageux. Il comporte également des obligations administratives et fiscales.

Le statut de Loueur en Meublé Professionnel (LMP) est à distinguer du statut de Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP). En effet, le LMNP est attribué aux propriétaires bailleurs pour qui la location de logements meublés n’est pas l’activité rémunératrice principale.

Conditions pour exercer en LMP professionnel

Les conditions pour exercer en LMP professionnel concernent le logement et les recettes locatives générées par l’activité.

Conditions liées au logement

En tant que LMP, vous devez proposer à vos locataires un logement à usage d’habitation. Ce logement doit être meublé dans le respect des critères fixés par la loi Alur du 24 mars 2014. Ainsi, la location est considérée comme meublée si le bien est décent et « équipé d’un mobilier en nombre et en qualité suffisants pour permettre au locataire d’y dormir, manger et vivre convenablement au regard des exigences de la vie courante ».

La liste des meubles obligatoires dans le cadre d’une location meublée est également précisée par le décret n° 2015-981 datant du 31 juillet 2015 (équipements de cuisine, literie, éclairages, table et chaises, etc.).

Conditions liées aux recettes locatives

Pour bénéficier des avantages fiscaux du statut LMP, vous devez également cumuler les deux conditions suivantes :

• Les revenus générés par vos activités locatives doivent être supérieurs à 23 000 euros par année fiscale ;
• Le montant des recettes locatives doit représenter au moins 50 % des revenus de votre foyer fiscal. L’activité de location représente donc la principale activité rémunératrice pour votre foyer.

Imposition sur le revenu en LMP professionnel

Les revenus locatifs sont imposés sur le revenu au titre des Bénéfices Industriels et Commerciaux. Le LMP professionnel vous permet cependant de choisir votre régime fiscal. Au regard de votre situation, vous pourrez ainsi opter pour le régime micro-BIC ou le régime réel.

Régime micro-BIC

En choisissant le régime micro-BIC, vous bénéficiez d’un abattement forfaitaire de 50 % sur les loyers perçus avant imposition. Ce régime offre une grande simplicité administrative puisque l’administration fiscale applique l’abattement automatiquement.

Toutefois, le régime micro-BIC est souvent moins avantageux que le régime réel. Nous vous conseillons d’opter pour cette fiscalité si le montant de charges locatives reste faible.

Régime réel

Plus complexe à mettre en œuvre, le régime réel offre toutefois une réduction importante du montant de vos impôts en LMP professionnel. En effet, ce régime permet de déduire de vos revenus locatifs l’ensemble des charges liées à l'exploitation locative de vos biens meublés avant imposition.

Les charges déductibles comprennent notamment :

• Les frais de financement, d’entretien, de gestion et d’assurance ;
• Les frais de fonctionnement : internet, eau, électricité, etc.
• Les impôts locaux : taxe d’habitation, taxe foncière ;
• Les amortissements : amortissement mobilier, amortissement immobilier.

Impôts locaux en LMP

En LMP, vous devez vous acquitter des impôts locaux suivants :

• Taxe foncière ;
• Cotisation foncière des entreprises (CFE), exception faite des locations meublées incluses dans la résidence principale du propriétaire bailleur ;
• Cotisation sur la valeur ajoutée des entreprises (CVAE) si votre chiffre d’affaires (hors taxes) est supérieur à 500 000 €.

Cotisations sociales en LMP

Les revenus issus d’une activité locative professionnelle sont soumis aux cotisations sociales. La cotisation s’effectue auprès de la Sécurité Sociale des Indépendants si vous proposez des locations longue durée. Dans ce cas, le montant des cotisations représente environ 35 % de vos bénéfices. Dans le cadre de locations saisonnières et si vos revenus sont inférieurs à 72 600 euros par an, vous avez également la possibilité de vous affilier au régime général. Vous bénéficierez alors d’un abattement à hauteur de 23 000 euros la première année, puis 60 % les années suivantes.

Avantages fiscaux du LMP

Exercer en LMP ouvre droit aux avantages fiscaux suivants :

• Le choix du régime fiscal (réel ou micro-BIC) ;
• L’imputation possible du déficit sur l’ensemble des autres catégories de revenus : traitements et salaires, bénéfices non commerciaux, bénéfices agricoles et bénéfices industriels et commerciaux. Ce levier de défiscalisation permet de réduire le montant de votre impôt sur le revenu ;
• Une exonération de TVA. Seule condition : votre location ne doit pas proposer de services complémentaires (fourniture du linge de lit, service d’entretien régulier, accueil, petit-déjeuner) ;
• Une exonération d’IFI (impôt sur la fortune immobilière) si votre bénéfice annuel représente plus de 50 % des revenus de votre foyer fiscal ;
• Un régime avantageux sur la plus-value immobilière en cas de revente d’un bien locatif.

Déclaration d’activité LMP

Vous souhaitez exercer une activité locative professionnelle ? Le statut LMP est une opportunité pour bénéficier d’une fiscalité avantageuse. Pour cela, vous devez effectuer votre déclaration d’activité auprès de votre Centre de Formalités des Entreprises (CFE) via le formulaire P0i. Cette déclaration doit intervenir dans un délai maximum de quinze jours après la mise en location de votre bien.

Votre CFE est :

• L’URSSAF si votre location ne propose pas de services annexes ;
• La CCI si votre bien dispose de services complémentaires.

Par la suite, vous recevrez votre numéro SIRET. Vous pourrez alors exercer votre activité LMP en toute légalité.

Distinguer LMP et LMNP

Contrairement au Loueur en Meublé Professionnel (LMP), le statut de Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP) est attribué aux loueurs dont le chiffre d’affaires :

• Est inférieur à 23 000 euros par an ;
• Représente moins de 50 % des revenus du foyer fiscal de référence.

Le LMNP dispose d’une fiscalité différente (absence de cotisations sociales, etc.).