Quels sont les seuils de revenus en LMP ?

Statut LMP : définition générale

Le statut de Loueur en Meublé Professionnel (LMP) est un statut fiscal accordé aux propriétaires bailleurs de locations meublées. Exercer en LMP ouvre droit à des avantages fiscaux : choix entre le micro-BIC et le régime réel, imputation des déficits, exonération de la plus-value, etc. Compte tenu des seuils de revenus exigés par l'administration fiscale, ce statut est réservé aux professionnels de la location meublée.

Seuils de revenus en LMP

Contrairement au statut LMNP (Loueur en Meublé Non Professionnel), le statut LMP ne fixe pas de revenus maximums. Toutefois, l’attribution du régime fiscal est conditionnée à des seuils de revenus minimums pour les recettes locatives et les revenus fiscaux du foyer. Ces conditions sont cumulatives. Vous devez donc respecter ces deux seuils minimums pour prétendre au LMP.

Recettes locatives

Pour bénéficier du régime de Loueur en Meublé Professionnel, vos recettes locatives doivent être supérieures à 23 000 € par an. Ce seuil minimum implique bien souvent l’exploitation de plusieurs locations meublées.

Revenus fiscaux

L’activité LMP doit également représenter le revenu principal de votre foyer fiscal de référence. Autrement dit, les recettes issues de vos locations meublées doivent être supérieures à l’ensemble des autres revenus de votre foyer, à savoir :

• Les salaires et traitements ;
• Les Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC), à l’exception des bénéfices issus de vos locations meublées ;
• Les Bénéfices Agricoles (BA) ;
• Les Bénéfices Non Commerciaux (BNC) ;
• Les revenus des gérants et associés tels que précisés dans l’article 62 du Code Général des Impôts.

Ainsi, si votre conjoint exerce une activité plus rémunératrice que votre exploitation locative, vous ne serez pas éligible au LMP.

Exercer en LMP : une autre condition d’éligibilité

Les seuils de revenus locatifs minimums représentent l’une des principales conditions pour bénéficier de la fiscalité LMP. Toutefois, ce statut implique également une autre obligation. Comme son nom l’indique, le LMP concerne exclusivement les locations meublées.

La location meublée est un type d’habitation défini précisément par la loi ALUR comme « un logement décent équipé d’un mobilier en nombre et en qualité suffisants pour permettre au locataire d’y dormir, manger et vivre convenablement au regard des exigences de la vie courante ».

De même, la loi du 6 juillet 1989 (article 25-4) fixe la liste des meubles obligatoires dans une location meublée. L’ameublement de votre logement doit notamment être composé d’un lit, d’une table et de chaises, d’équipements de cuisine, de luminaires, etc.

Revenus locatifs en LMP : les obligations fiscales

Impôt

En tant que Loueur en Meublé Professionnel, vos revenus locatifs sont soumis aux impôts suivants :

• Taxe foncière ;
• Cotisation Foncière des Entreprises (CFE), excepté pour une location meublée située dans votre résidence principale ;
• Cotisation sur la Valeur Ajoutée des Entreprises (CVAE) lorsque votre chiffre d’affaires annuel hors taxe excède 500 000 euros.

Toutefois, le montant des impôts est déductible de vos recettes locatives avant calcul de l’impôt sur le revenu et des prélèvements sociaux.

Cotisations sociales

La location meublée en LMP est considérée comme une activité professionnelle. Les revenus locatifs issus des locations LMP sont donc assujettis aux cotisations sociales (vieillesse, maladie, CSG, CRDS et allocations familiales).

Votre affiliation au régime de cotisation dépend de la nature de votre activité de location LMP :

• La location longue durée relève du régime TNS (Travailleur Non Salarié). L’affiliation se fait à la Sécurité Sociale des Indépendants. Le montant des prélèvements au titre des cotisations sociales représente environ 35 % de vos bénéfices locatifs.
• La location courte durée ou location touristique ouvre droit au régime général. Toutefois, vos loyers annuels doivent être inférieurs à 72 600 €. Le régime général permet de bénéficier d’un abattement à hauteur de 23 000 € au terme de la première année d’exploitation locative, puis 60 % les années suivantes.

Les avantages fiscaux du LMP

Si le statut LMP fixe des seuils de revenus minimums, il offre par la suite des avantages fiscaux intéressants. Découvrez trois avantages principaux du LMP.

Avantage n° 1 : choisir son régime fiscal

En LMP, vous pouvez choisir entre :

• Le régime micro-BIC. Dans ce cas, vous bénéficiez d’un abattement forfaitaire à hauteur de 50 % sur votre chiffre d’affaires avant imposition.
• Le régime réel. Généralement plus avantageux, il permet de déduire de vos loyers l’ensemble des charges liées à votre activité locative. Ces charges incluent notamment l’amortissement de votre investissement, les frais de notaire, d’acquisition ou encore de fonctionnement. Les amortissements mobiliers et immobiliers vous permettent notamment de diminuer considérablement le montant imposable de vos revenus locatifs.

Avantage n° 2 : imputer ses déficits

Lorsque le montant déductible des charges est plus important que vos revenus locatifs, vous obtenez alors un déficit imputable sur vos autres revenus. Ce déficit peut être répercuté sur l’ensemble de vos autres catégories de revenus (en LMNP, ce déficit est uniquement imputable aux revenus BIC). Cet avantage fiscal peut vous permettre de réduire considérablement le montant de votre impôt sur le revenu.

Avantage n° 3 : bénéficier d’un régime des plus-values particulier

Lors de la vente d’un bien immobilier locatif en LMP, la plus-value est imposée au taux du régime des particuliers.

De plus, vous bénéficiez d’une exonération totale d’impôt si :

• Vous exercez votre activité LMP depuis plus de cinq ans ;
• Les loyers issus du logement vendu ont été inférieurs à 90 000 €/an au cours des deux dernières années de son exploitation. Pour les revenus locatifs compris entre 90 000 € et 126 000 €, une exonération partielle est accordée par l’administration fiscale.