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Comment remplir sa déclaration d’impôt en LMNP ?
En LMNP, vous devez obligatoirement déclarer le chiffre d’affaires issu de votre location meublée à l’administration fiscale. Cette déclaration s’effectue en même temps que votre déclaration de revenus annuelle. Pour cela, vous pouvez opter pour le régime micro-BIC ou le régime réel. Ce choix impact votre déclaration d’impôts. Si le régime micro-BIC simplifie grandement cette démarche, le régime réel s’avère plus complexe. Cogedim vous explique comment remplir votre déclaration d’impôt de Loueur en Meublé Non Professionnel.
Bref rappel sur le statut de Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP)
Conditions
Le statut de Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP) est un régime fiscal particulier dédié aux investisseurs en location meublée. Pour en bénéficier, vous devez :
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Déclaration de l’activité auprès de l’administration fiscale
Dans les quinze jours qui suivent la mise en location de votre bien, votre activité doit être déclarée à l’administration fiscale. Pour cela, remplissez le formulaire P0i, « Déclaration de début d’activité - Personne physique exerçant une activité non salariée indépendante ». Transmettez-le ensuite au Greffe du Tribunal de Commerce dont dépend votre logement.
Par la suite, vous recevrez votre numéro SIRET et serez inscrit au répertoire Sirène de l’Insee. Cette démarche administrative est obligatoire pour déclarer vos revenus en LMNP et profiter des avantages fiscaux du régime.
Avant votre déclaration d’impôt en LMNP, choisissez votre régime fiscal
Les revenus locatifs issus de votre location meublée sont imposés au titre des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC). Vous avez alors le choix entre deux régimes : le régime micro-BIC et le régime réel.
Le régime micro-BIC
Le régime micro-BIC est attribué par défaut aux investisseurs en LMNP. En micro-BIC, l’administration fiscale applique un abattement de 50 % sur les recettes locatives avant calcul de l’impôt (71 % pour les locations meublées saisonnières et classées). Cet abattement est forfaitaire : aucune charge supplémentaire ne peut être déduite des loyers perçus.
Le régime réel
Dans le cadre d’une acquisition en LMNP, le régime réel est souvent plus avantageux. Il permet en effet d’amortir vos biens immobiliers et mobiliers. Le bénéfice ou le déficit généré est ensuite reportable sur dix ans.
En régime réel, vous avez également la possibilité de déduire les charges liées à votre activité LMNP : assurance habitation, taxe foncière, coût des travaux, frais de déplacement, etc.
Grâce à ces deux leviers, vous évitez généralement de payer des impôts sur vos revenus BIC durant plusieurs années.
Quel régime fiscal choisir ?
Le choix du régime fiscal dépend de votre situation. Pour connaître la meilleure option et optimiser fiscalement votre investissement locatif, nous vous recommandons de réaliser une simulation d’impôt sur le revenu.
De manière générale, optez pour le régime micro-BIC si :
Au contraire, choisissez le régime réel si :
Bon à savoir : si vous souhaitez opter pour le régime réel, vous devez en faire la demande à l’administration fiscale. Dans le cas contraire, le régime micro-BIC s’appliquera par défaut. Pour cela, envoyez une lettre avant le 1er février au SIE (Service des Impôts des Entreprises). Vous pouvez également le mentionner sur le formulaire 2031 lors de votre première déclaration de résultat. Par la suite, cette option est active pendant deux ans et son renouvellement est automatique.
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Comment remplir votre déclaration d’impôt LMNP en régime micro-BIC ?
La déclaration d’impôt LMNP en régime micro-BIC intervient au même moment que votre déclaration d’impôts annuelle. Pour cela, il vous suffit de reporter le montant de votre chiffre d’affaires dans le formulaire 2042 C-PRO, rubrique « Professions non salariées ». Remplissez alors les cases 5ND à 5PD de la sous-rubrique « Revenus des locations meublées non professionnelles ». Joignez ensuite ce formulaire 2042 C-PRO à votre déclaration de revenus.
Vous devez indiquer à l’administration fiscale la somme totale de vos recettes locatives, à savoir le montant des loyers perçus, les charges payées par votre locataire et vos provisions pour charges. Le fisc se charge ensuite d’appliquer l’abattement. Par la suite, vos revenus seront taxés en fonction du Taux Marginal d’Imposition (TMI), c’est-à-dire en fonction de votre tranche d’imposition.
En régime micro-BIC, 17,2 % sont également retranchés de votre chiffre d’affaires au titre des prélèvements sociaux. Attention toutefois à ne pas remplir la section « Revenus à imposer aux prélèvements sociaux » du formulaire 2042 C-PRO. Les prélèvements s’appliquent automatiquement.
Comment remplir votre déclaration d’impôt LMNP en régime réel ?
Souvent plus avantageuse, la déclaration d’impôt LMNP en régime réel est aussi plus complexe. Pour amortir votre bien et déduire vos charges de vos revenus locatifs, vous devez transmettre à l’administration fiscale :
Une fois ces documents renseignés, générez votre déclaration au régime réel simplifié et transmettez-la à votre centre des impôts des entreprises.
Enfin, lors de votre déclaration de revenus LMNP, joignez le formulaire 2042 C-PRO afin d’indiquer :
Bon à savoir : l’exercice comptable LMNP en régime réel est complexe. Nous vous recommandons de faire appel à un expert-comptable. Vous pourrez ainsi lui déléguer les déclarations de revenus relatives à votre bien locatif. Votre expert-comptable se chargera également de transmettre l’ensemble de ces documents à l’administration fiscale. Pensez également à adhérer à un CGA (Centre de Gestion Agréé) afin d’optimiser votre placement immobilier en LMNP.
Déclaration d’impôt LMNP : cas spécifiques
La location d’un meublé de tourisme, d’un gîte ou d’une chambre d’hôte
En régime micro-BIC, la location d’un meublé de tourisme, d’un gîte ou d’une chambre d’hôte bénéficie d’un abattement exceptionnel de 71 % sur les revenus locatifs (au lieu de 50 %).
Pour déclarer le chiffre d’affaires issu de votre location spécifique, rendez-vous au cadre « Revenus des locations meublées non professionnelles » du formulaire 2042 C-PRO. Dans les cases 5NG à 5PG, reportez le montant des revenus locatifs. L’abattement de 71 % est ensuite appliqué automatiquement.
L’option Censi-Bouvard
La location meublée non professionnelle ouvre droit à la loi Censi-Bouvard. Ce dispositif de défiscalisation octroie une réduction d’impôts à hauteur de 11 % du prix de revient de votre bien immobilier en contrepartie d’un engagement de location.
Afin de bénéficier de la réduction d’impôts, vous devez donc formuler votre engagement locatif de neuf ans à l’administration fiscale. Pour cela, remplissez le cadre « Investissements destinés à la location meublée non professionnelle : loi Censi Bouvard » du formulaire 2042 C. Faites également figurer les potentiels reports de réduction d’impôts issus des années précédentes.
Bon à savoir : vous ne pouvez pas cumuler le Censi-Bouvard avec l’amortissement comptable.
Plafonnement des niches fiscales
La loi Censi-Bouvard entre dans le calcul des niches fiscales. Ces dernières sont plafonnées à 10 000 €/an et par foyer fiscal. Leur montant ne peut donc pas être supérieur.
Inchangé depuis 2012, le montant des niches fiscales a évolué depuis 2009. Ainsi, le plafond de 10 000 €/an ne s’applique pas aux investissements antérieurs. Pour rappel, ce plafond correspond à :
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Foire aux questions
Comment savoir quel régime fiscal choisir en LMNP ?
En LMNP, privilégiez le régime micro-BIC si le montant de vos charges est peu élevé. Si vos charges représentent plus de 50 % des revenus locatifs, le régime réel est généralement plus avantageux.
Qu’est-ce que le statut de Loueur en Meublé Professionnel (LMP) ?
Le statut de Loueur en Meublé Professionnel (LMP) est attribué aux propriétaires bailleurs de location meublée dont le chiffre d’affaires est supérieur à 23 000 €/an. En effet, l’activité est alors considérée comme professionnelle par l’administration fiscale.
Qu’est-ce qu’un logement meublé ?
Un logement meublé est un logement décent équipé d’un nombre de meubles et d’équipements suffisant pour que le locataire puisse s’y installer directement. La liste des meubles obligatoires est fixée par le décret n° 2015-981 du 31 juillet 2015.
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