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Le statut LMNP 2018
Désormais l'un des statuts les plus prisés pour un investissement immobilier locatif, le dispositif LMNP a su se faire une place sur ce marché grâce aux nombreux avantages qu'il offre aux investisseurs. En effet, on y dénote un véritable intérêt fiscal grâce à la liberté de choix entre deux régimes, une assimilation aux bénéfices industriels et commerciaux, des possibilités d'abattement forfaitaire, de déduction de charge, d'amortissement, de récupération de TVA et de cumul avec d'autres dispositifs tels que la loi Censi Bouvard.
Cette grande latitude et le bon rendement du patrimoine immobilier qu'il génère lui confère une place au sein de la famille des niches fiscales.
,Mais derrière ces avantages, on lui reconnaît également un intérêt sociétal, certaines villes de France étant démunies en matière de logements (Paris, Lyon, Bordeaux, etc.), le statut LMNP, au même titre que la loi Pinel, est une véritable solution à ce problème.
En quoi consiste le statut de loueur en meublé professionnel ? Quelles sont ses conditions d'accès ? Quelles sont les réformes importantes survenues depuis 2018 ?
Vous y verrez plus clair grâce à cet article.
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L'intérêt du statut de loueur meublé non professionnel
La France et de nombreuses grosses agglomérations ont développé un cruel besoin de logements.
En effet, on constate un allongement de la durée de la vie engendrant des besoins en résidences médicalisées et dédiées au seniors.
On note également un phénomène de mutation et de migration : les étudiants se déplacent, les professionnels également pour des formations ou activité professionnelle et cela nécessite la création de logements adaptés.
Il a donc été nécessaire de trouver une solution face à cette problématique, c'est en ça que le dispositif LMNP prend tout son sens. Pour attirer les investisseurs, le dispositif offre des avantages fiscaux permettant de se lancer avec plus de sérénité dans un investissement immobilier locatif avec un cadrage au titre de l'activité location meublée professionnelle LMNP.
Quelles sont les conditions d'accès au statut loueur meublé non professionnels
Quel logement peut être concerné par le dispositif Loueur Meublé Professionnel LMNP?
Question logements, le choix est plutôt vaste puisqu'il peut s'agir à peu près de tout type de bien à usage d'habitation (pas de location meublée professionnelle donc) d'une surface de plus de 9 m2. Le bien peut être votre résidence principale ou secondaire, en résidence de services, à usage d'habitation ou touristique.
Cependant, il est essentiel que l’investissement locatif lmnp lmp soit meublé de façon à ce que votre locataire puisse vivre, manger et dormir convenablement. Une liste exhaustive du mobilier est d'ailleurs prévue par la loi.
Quelles sont les conditions de revenu LMNP
Toute niche fiscale implique des conditions de revenus qui déterminent le montant des impôts. Pour la LMNP, les recettes locatives (c'est-à- dire les loyers encaissés) ne peuvent être majoritaires par rapport à l'ensemble des revenus de votre foyer fiscal, ni être au-dessus de la limite de 23 000 euros.
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Quels avantages fiscaux pour loueurs meublés non professionnels ?
Vos recettes sont assimilées à des Bénéfices Industriels Commerciaux BIC et non à des revenus fonciers. Et il vous est possible de choisir entre deux régimes fiscaux : régime micro bic ou régime réel simplifié.
Fiscalité du régime micro bic
Vous additionnez l'ensemble de vos revenus locatifs annuels. Un abattement de 50% y sera appliqué par l'administration fiscale, porte à 71% dans le cas des meublés de tourisme.
Il est appliqué par défaut et offre une gestion simplifiée.
Fiscalité du régime réel simplifié
Le régime réel simplifié est davantage complexe avec une obligation de tenue comptes à la charge du propriétaire bailleur (recettes, amortissement et dépenses doivent être répertoriés et justifiées au travers de la liasse fiscale).
,Mais il offre également une possibilité de réduire intégralement son bénéfice et donc le montant de son impôt sur le revenu. Cela est rendu possible par une déduction des charges afférentes à la location meublée et a un principe d'amortissement.
Les réformes depuis 2018
Réforme 2018 et 2019
Tout d'abord il faut savoir que le sujet est étudié chaque année, et modifié par des décisions du conseil constitutionnel. On trouve les modifications relatives aux statuts des LMP et LMNP dans la loi finances.
Les années 2018 et 2019 ont connu peu de modifications. Néanmoins, pendant ces deux années le régime micro bic était accordé de façon automatique dès lors que les revenus locatifs étaient inférieurs à 70 000 euros (ou 170 000 euros en location meublée touristique.
Passé ces seuils, il fallait passer sous le régime réel.
Réformes 2020
On dénombre 3 modifications importantes.
1. La taxe relative aux micro-logements a été supprimée.
2. Suite a la décision-conseil constitutionnel de la loi des finances 2020 dispose que l'on relève du statut de LMP dès lors que les recettes locatives dépassent 23 000 euros ou 50% du foyer fiscal.
3. Les seuils de passages entre le régime micro bic et le régime réel ont été revus à la hausse. Il passe donc à 72 600 euros annuels (et à 176 200 euros concernant la location meublée touristique).
La prochaine révision aura lieu en 2023.
Réformes 2021
On constate 3 changements importants.
1. L'obligation d'inscription au RCS (registre du commerce et des sociétés) pour les Loueurs Meublés Professionnels a été retirée. Le changement de statut lmp lmnp se fait donc de façon automatique.
2.L'activité Loueur Meublé Professionnel est soumise aux cotisations sociales des indépendants variables et s'élevant à presque 40% (Avant, il s'agissait de prélèvements sociaux fixes de 17,2%).
Les plus-values à court terme sont imposées par des cotisations sociales à hauteur de 35%.
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Foire aux questions
Faut-il adhérer à un CGA avec le statut lmp lmnp de loueur en meublé professionnel lmnp ?
L'adhésion à un OGA ou CGA n'est pas obligatoire, mais permet toutefois de profiter de certains avantages tels que dispose de la majoration fiscale de 15% et une prise en charge a ⅔ de ces frais comptables.
Il s'agit donc d'un atout fiscal impôt revenu supplémentaire permettant une diminution des revenus industriels commerciaux bic pour les loueurs meublés professionnels LMNP.
Comment se déroule l'obtention du statut LMNP ?
Dans le cadre d'un projet immobilier locatif de loueur meublé professionnel (statut lmp) ou non professionnel, il est nécessaire d'être résident français et majeur, mais l'autre condition importante est l'obtention d'un numéro SIRET au titre de son activité location meublée, et de payer la CFE.
Celui-ci s'obtient en procédant à une déclaration d'ouverture d'activité LMP ou LMNP auprès du greffe du tribunal de commerce. dans les 15 jours suivant la première entrée dans les lieux d'un locataire.
Le cumul avec le dispositif Censi Bouvard est-il possible en LMNP ?
En cas d'investissement locatif dans le neuf, achat en Vefa, dans une résidence de service, vous avez la possibilité de bénéficier d'une diminution du montant de votre imposition (taux 11% supplémentaires accompagné d'une exonération de la TVA) grâce au cumul avec le dispositif Censi Bouvard.
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