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Le statut LMNP 2020
Le statut LMNP est très prisé</strong> dans le milieu du patrimoine immobilier et regroupe ainsi un grand nombre d'investisseurs. Il est devenu un incontournable, car il offre des avantages fiscaux indéniables, d'une part, et, car il a un véritable intérêt sociétal pour pallier au manque de logements de certaines villes (au même titre que le dispositif Pinel).
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Ce statut de loueur meublé non professionnel LMNP bénéficie de règles relativement simples bien qu'il soit nécessaire de bien suivre les réformes pour ne pas faire d'erreur.
On vous détaille le statut LMNP en 2020 et on vous explique les modifications. Ensuite, on vous fera un petit bilan des réformes applicables les années suivantes en matière de location meublée professionnelle ou non professionnelle.
Les bases du statut des loueurs meublés non professionnels
Pour qui est le statut LMNP ?
Chaque contribuable peut devenir loueur meublé professionnel s'il vit sur le territoire français et a plus de 18 ans.
Il vise les investisseurs cherchant à développer leur patrimoine immobilier sur du long terme via un investissement locatif immobilier.
Le fonctionnement du statut loueur meublé LMNP
La condition sine qua non à ce statut est l'obtention d'un numéro SIRET. Celui-ci s'obtient par le biais d'une déclaration auprès du greffe du tribunal du commerce.
Pour exercer l'activité de loueur meublé non professionnel, le logement doit être une location meublée (vivre, dormir, manger dans des conditions convenables).
Il peut s'agir d'une location annuelle ou saisonnière, d'un bien en résidence de service, de tout ou partie d'une habitation.
Les conditions de revenu en LMNP
Pour jouir du statut LMNP, les recettes locatives ne peuvent excéder annuellement 23 000 euros, ni être supérieures à 50% des revenus professionnels imposables du foyer fiscal.
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Quelle fiscalité pour un loueur meuble professionnel LMNP ?
Les loyers constituent des recettes locatives et sont assimilés à des Bénéfices Industriels Commerciaux BIC, et non à des revenus fonciers.
Le propriétaire bailleur opte pour le régime micro bic ou pour le régime réel simplifié, selon ce qui l'avantage le plus.
Le régime micro bic
Le régime micro bic offre une gestion des plus simplifiée avec un simple report des revenus locatifs lors de la déclaration annuelle.
L'investisseur bénéficiera alors d'un abattement forfaitaire de 50% (ou de 71% dans le cas de la location touristique).
Le régime réel simplifié
Le régime réel simplifié est plus complexe que le micro bic en termes de déclaration des revenus puisqu'il est nécessaire de tenir sa comptabilité (recettes, dépenses et amortissement doivent être intégralement justifiés et reportés dans la liasse fiscale).
Il est le plus prisé des investisseurs immobiliers dès lors que la location meublée présente des charges importantes puisqu'il permet une réduction réelle des charges et un amortissement. Il permet ainsi de diminuer grandement ou totalement le bénéfice et donc l'impôt.
La loi LMNP est également cumulable avec le dispositif Censi Bouvard, permettant ainsi une meilleure optimisation du rendement.
La réforme LMNP de 2020, ce qui change
L’investissement immobilier locatif en LMP et LMNP est réformé par la loi finance 2020.
Le seuil des revenus
Initialement, pour passer du régime micro bic au régime réel simplifié, le seuil du revenu bic était fixé à 70 000 euros au titre de la location meublée et de 170 000 euros pour la location meublée touristique.
En 2020, le seuil de passage d'un régime à l'autre a été revu à la hausse et est désormais de 72 600 euros (et 176 200 euros à l'année pour la location touristique).
La taxe des micro logements
A compter du 1er janvier 2020, la loi de finances a supprimé la taxe concernant les micro-logements.
Précisions sur le statut de loueur meublé professionnel LMP
La loi de finances 2020 précise que le montant et la part des revenus conditionnent le passage de loueur meublé non professionnel LMNP et de loueur meublé professionnel LMP, notamment si les recettes de la location meublée sont :
En dessous, vous êtes LMNP. Au-dessus, vous êtes LMP.
La réforme LMNP de 2021, ce qui change
La décision conseil constitutionnel de la loi finances 2021 prévoit les modifications suivantes.
Inscription au RCS non nécessaire
Pour être un loueur meublé professionnel LMP, initialement, une inscription au Registre du Commerce et des Sociétés est nécessaire.
Depuis la loi finance 2021, cette inscription n'est plus nécessaire, ce qui implique qu'il faut être très précautionneux avec les seuils lmp lmnp, car on devient automatiquement et sans être nécessaire averti un LMP.
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Cotisations sociales des indépendants
Dépasser le seuil de 23 000 euros et devenir un Loueur Meublé Professionnel implique le paiement des cotisations sociales relatives aux indépendants, entre 35 et 40%, alors qu'avant 2021, il s'agissait de prélèvements sociaux de 17,2%.
Imposition des plus-values à court terme
Depuis 2021, si l'activité de loueur meublé cesse, ou si le bien est revendu, la plus-value issue de cette revente sera soumise au paiement de cotisations sociales de 35%.
Ainsi, l'investissement immobilier locatif LMNP doit vraiment s'inscrire dans une perspective de long terme pour être rentable.
Foire aux questions
Comment s'actualisent les seuils de passage entre régime micro bic et régime réel ?
Ces seuils à respecter à l'année s'actualisent de façon triennale (c'est-à-dire tous les 3 ans) et la prochaine révision aura lieu au 1er janvier 2023 puisque la dernière a eu lieu en 2020.
Quelles sont les conditions au dispositif Censi Bouvard ?
Pour que la loi Censi Bouvard s'applique, il doit s'agir d'un logement neuf acheté en Vefa et situé dans une résidence de service.
Il offre une exonération de la TVA et un abattement forfaitaire de 11%.
Comment choisir le meilleur régime fiscal ?
L'idée est qu'en dessous de 50 % de charges, il est préférable de rester sur le régime micro bic accordé par défaut et qu'au- dessus, il vaut mieux se diriger vers le régime réel simplifié.
Pour savoir s'il est préférable d'opter pour un investissement immobilier locatif dans le neuf ou dans l'ancien, en location nue ou location meublée, ou pour le calcul de sa capacité d'emprunt, il est recommandé d'utiliser, au préalable, les outils de simulation fiscale et bancaire disponibles gratuitement sur le site de Cogedim.
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