Comment faire le calcul d'un loyer Pinel ?

La loi Pinel en bref

La loi Pinel représente un dispositif de défiscalisation immobilière qui permet à un investisseur de bénéficier d’un avantage fiscal en procédant à la mise en location d’un logement neuf dans une zone Pinel éligible. La loi Pinel offre plusieurs avantages en plus de la réduction d’impôt, comme la constitution d’un patrimoine immobilier et le droit à une sécurité sociale, mais elle comprend également plusieurs conditions strictes que le futur bailleur doit impérativement respecter. Le principe du Pinel est de procurer un accès au logement aux foyers à revenus intermédiaires en encourageant l’investissement privé dans des régions à haute tension immobilière. C’est pour garantir la satisfaction de ce principe que le plafond de loyer a été mis en place, entre autres conditions de location.

Conditions de location

Avant de s’intéresser au calcul du loyer Pinel, il est impératif de faire le point sur les conditions de location. Elles concernent l’état du logement, la mise en location ainsi que le choix des locataires. Pour bénéficier de la réduction d’impôt, l’investisseur doit remplir toutes les conditions nécessaires.

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Conditions du logement

Le futur bailleur doit mettre en location un logement qui satisfait l’un des états suivants :

Le bien immobilier est dans un état neuf ;

Le bien immobilier est en l’état futur d’achèvement (VEFA) ;

Le bien immobilier est mis en construction par l’investisseur ;

Le bien immobilier est ancien et fait l’objet de travaux de rénovation (ces travaux doivent représenter au moins 25% du coût total de l’investissement) ;

Le bien immobilier fait l’objet de travaux de réhabilitation ;

Le bien immobilier est un local ayant subi des modifications pour devenir une habitation.

Bon à savoir

Depuis la date du 1er janvier 2021, la réduction d’impôt n’est acquise que pour les logements qui se trouvent dans un immeuble collectif. Les logements individuels et pavillonnaires ont été exclus du dispositif Pinel.

Localisation du logement et performance énergétique

Le logement doit être situé dans l’une de ces trois zones Pinel : la zone A, A bis ou B1. Certaines exceptions résident toutefois dans la zone B2, où il est possible de bénéficier de l’avantage Pinel si un agrément du préfet de région est accordé.

Pour ce qui est des performances énergétiques, le logement doit satisfaire un certain niveau global selon le type d’habitation acquise :

Si le logement est neuf ou à construire, alors il doit assurer le respect de la Réglementation thermique RT2012 ou RT2020, ou le label BBC 2005 si le permis de construire est déposé avant l’année 2013 ;

Si le logement nécessite des travaux, alors les Labels HPE rénovation 2009 ou BBC rénovation 2009 sont requis.

Mise en location du logement

La mise en location du logement doit se faire au plus tard 12 mois après l’acquisition du bien immobilier ou l’achèvement de l’immeuble et la durée minimale de l’engagement de location est de six ans (elle peut ensuite être prolongée à 9 ou 12 ans). Le bien doit être loué en étant non meublé (vide) et doit servir de résidence principale à un locataire qui peut être le descendant ou l’ascendant du propriétaire, tant qu’il ne fait pas partie de son foyer fiscal. La mise en location doit également être soumise au plafond de loyer mensuel exigé.

Ressources des locataires

Pour que la location soit éligible à la loi Pinel, le revenu fiscal de référence du locataire choisi ne doit pas dépasser les plafonds de ressources réglementaires. En effet, en plus des plafonds de loyers, on retrouve des plafonds de ressources des locataires dans les conditions Pinel. Imposer un seuil aux revenus des potentiels locataires permet de viser une catégorie de foyers bien spécifiques : les foyers à revenus intermédiaires. Certaines familles disposent de revenus trop élevés pour avoir droit aux logements sociaux, mais trop bas pour bénéficier d’un logement assez aisément sur le marché immobilier locatif classique. La loi Pinel représente donc un juste milieu qui procure une habitation qui entre dans le budget de ces derniers.

Les plafonds de ressources sont réévalués tous les ans et varient en fonction de la zone Pinel dans laquelle se situe le logement et de la composition du foyer demandeur (seul ou couple, nombre de personnes à charge supplémentaires, etc.). À titre d’exemple, en 2021, une personne seule ou couple avec une personne à charge en zone A bis est soumise à un seuil de revenus égal à 75 188€, tandis qu’une personne avec une composition de foyer similaire en zone B1 doit avoir des revenus qui ne dépassent pas les 50 233€.

Bon à savoir

Le respect des plafonds de ressources des locataires n’est obligatoire que lors de la signature du bail de location. Ainsi, si les revenus des locataires évoluent au cours de leur location, ceci n’aura aucun impact sur le droit à la réduction d’impôt Pinel du propriétaire investisseur.

Les plafonds de loyer en zone Pinel

Les plafonds de loyers sont une mesure d’encadrement du dispositif Pinel qui permet d’empêcher les investisseurs d’abuser du système ou d’ébranler les objectifs de la loi. Le plafond de loyer est mis en place pour que le loyer à payer soit accessible aux foyers modestes tout en étant rentable aux propriétaires. Il est fixé au mètre carré et change en fonction de la zone Pinel concernée.

Le loyer maximum est fixé par zone

Le loyer qu’un propriétaire exige à ses locataires doit assurément ne pas dépasser le plafond fixé afin d’être éligible à la loi Pinel. Ce plafond est établi en fonction d’un indice au mètre carré qui varie selon la zone d’implantation du bien immobilier. En effet, les zones Pinel suivent un certain ordre concernant leur niveau de tension immobilière : plus la zone est tendue, plus l’indice de plafonnement de loyer est élevé. Cette norme a été instaurée pour conformer le dispositif Pinel au marché immobilier de chaque zone. Ce loyer maximum est renouvelé chaque année et de légers changements y sont apportés : la plupart du temps la procédure se déroule en mois de juin et les finances publiques s’occupent par la suite de publier le bulletin officiel.

En 2021, les plafonds de loyer que chaque investisseur doit respecter pour bénéficier de la réduction d’impôt Pinel s’élèvent à :

17,55€ en zone A bis ;

13,04€ en zone A ;

10,51€ en zone B1 ;

9,13€ en zone B2, si l’agrément du préfet de région est accordé.

Le calcul du loyer avec la loi Pinel en 2021

Pour procéder au calcul loyer Pinel, le particulier qui s’occupe lui-même de la gestion de son investissement immobilier locatif doit prendre en considération trois paramètres : le plafond de loyer à ne pas dépasser selon la zone Pinel où se situe le bien, le coefficient multiplicateur et la surface pondérée (ou surface habitable). Nous allons donc aborder ces deux dernières notions pour bien assimiler le mode de calcul du loyer Pinel.

Le coefficient multiplicateur

Le coefficient multiplicateur constitue la formule par laquelle on multiplie l’indice de plafonnement de loyers afin de trouver le plafond de loyer Pinel exact à ne pas dépasser. Il a été défini par le gouvernement et voici sa formule précisément : [(19 / Surface pondérée) + 0.7]. Le résultat obtenu ne doit cependant pas excéder 1,2, ce qui veut dire que si vous trouvez une valeur supérieure à celle-ci en effectuant le calcul, alors vous devrez prendre 1.2 comme étant le coefficient multiplicateur lors de votre calcul du loyer Pinel 2021.

Calcul de la surface pondérée

La surface pondérée est la surface prise en compte pour le calcul du loyer. Elle fait référence à la partie habitable du bien immobilier. Concrètement, il s’agit de la surface utilisée pour l’habitation plus la moitié des surfaces annexes. La surface à l’usage d’habitation doit avoir une hauteur sous plafond égale ou supérieure à 1,80m, tandis que les surfaces annexes sont limitées à 8m2 et représentent les sous-sols, balcons, vérandas, etc.

Pour calculer la surface pondérée totale, la surface occupée par les murs, les embrasures et les cloisons doit être retirées lors de la simulation. Et dans le cas où une terrasse ne fait pas partie du bien, mais que le propriétaire en a la jouissance exclusive, celle-ci pourra être prise en compte en tant que surface annexe.

Formule de calcul loyer Pinel 2021

En prenant en compte l’indice de plafonnement, le coefficient multiplicateur ainsi que la surface pondérée, voici la formule complète du calcul de loyer Pinel en 2021 :

Indice de plafond de loyer x [(19 / surface pondérée) + 0,7] x surface pondérée

Bon à savoir

Si l’indice de référence des loyers augmente, le propriétaire sera tout à fait en droit d’augmenter le montant du loyer. Cette révision peut se produire de manière annuelle ou à une date précise fixée dans le bail de location. De même, le propriétaire peut choisir de baisser le loyer pour des raisons similaires.

Les plafonds de loyer Pinel outre-mer en 2021

Les plafonds de loyer du dispositif Pinel en Outre-Mer ont subi une mise à jour de la part de l’administration fiscale. Les baux conclus ou renouvelés en 2021 dans les départements d’Outre-Mer, Saint-Pierre-et-Miquelon et Saint-Martin sont soumis à un plafond de loyer mensuel de 10,55€/m². Pour ce qui est de la Polynésie française, la Nouvelle-Calédonie et les Iles Wallis et Futuna, le plafond de loyer s’élève désormais à 12,83€/m².

Exemple de calcul de loyer avec la loi Pinel 2021

Pour bien comprendre la méthode de calcul des loyers avec la loi Pinel 2021, nous allons considérer deux exemples dans lesquels nous aborderons le plafond maximum dans les zones A bis et B1.

Exemple d'un calcul de loyer en zone A bis

Si on considère un bien immobilier de type T2 doté d’une surface habitable équivalente à 54m2 qui se trouve dans la petite couronne parisienne, alors l’indice de référence de plafonnement Pinel sera égal à 17,55€. Le calcul se fera donc comme suit :

[17,55 € x (0,7+ 19/54 m²)] x 54 m2 = 996,84 €

Ceci signifie que pour respecter le plafond en zone A bis, le propriétaire devra louer son investissement à 996,84 € maximum.

Exemple d'un calcul de loyer en zone B1

Si on considère à présent un bien immobilier doté d’une surface habitable équivalente à 58m2 avec des annexes d’une surface de 8m2 qui se trouve à Chambéry, alors l’indice de référence de plafonnement Pinel sera égal à 10,51€. Le calcul se fera donc comme suit :

En premier lieu, il faut calculer la surface à prendre en considération (surface habitable plus la moitié de la surface des annexes) : 58 + (8 / 2)= 62 m².

Ensuite, on effectue le calcul final : [10,51 € x (0,7 + 19 / 62)] x 62 = 655,82 €

Donc pour se soumettre au plafond exigé, le bailleur est tenu de louer son investissement à 663,18€ maximum.