Qu’est-ce qu’une zone tendue en loi Pinel ?

Le zonage Pinel et les zones tendues

Lors de l'instauration de la loi Pinel en 2014, il a été réactualisé un système de zonage afin de pouvoir identifier les besoins et problématiques du secteur de l’immobilier en fonction des zones géographiques. Ce système permet ainsi de répondre plus précisément aux attentes dans chaque région ou localité, en fonction de la densité de l’habitat, des prix du marché, de l’attractivité de la zone, etc.

Même si ce zonage est souvent lié à l’application des avantages Pinel et à la réduction d’impôts, cela n’est pas sa seule utilité. En effet, il influe aussi sur d’autres thèmes en lien avec l’immobilier et l’accession à la propriété à savoir :

• la loi Pinel et l’investissement immobilier locatif
• le revenu maximal pour l’éligibilité au prêt à taux zéro (PTZ)
• le montant de l’avantage fiscal pour la location d’un logement conventionné Anah
• le revenu maximal pour l’éligibilité au prêt à l’accession sociale (PAS)
• le revenu maximal pour pouvoir accéder à un logement social (HLM)

Les zones tendues sont classifiées depuis 214 en 5 zones, A bis, A, B1, B2 et C. Au total, sont regroupées sous ce classement 1 151 communes réparties sur l’ensemble du territoire. Une zone est considérée comme tendue lorsque l’accès au logement présente un réel déséquilibre. La demande est bien plus élevée que l’offre, ce qui a pour conséquence de faire monter les prix et de rendre ces zones inabordables pour les personnes aux revenus les plus modestes. Ce sont donc des zones attractives, mais où la difficulté pour se loger est avérée et les loyers ou prix d’achat de biens sont élevés.

Délimitation des différentes zones tendues

La zone Abis intègre Paris et 76 communes environnantes d’Île-de-France. La demande de location y est la plus forte, avec des prix parmi les plus élevés du pays.

La zone A englobe la Côte d’Azur, le reste des communes de l’Île-de-France, la partie française de l’agglomération genevoise, et les grandes métropoles françaises comme les villes de Lyon, Lille, Montpellier, Marseille. Elle inclut aussi quelques autres communes aux loyers élevés. Elle se compose de 650 villes.

La zone B1 intègre les grandes agglomérations, métropoles de plus de 250 000 habitants, la grande couronne parisienne hors zones A ou A bis, et quelques autres villes au prix de l’immobilier élevé comme La Rochelle, Annecy, Bayonne. Elle inclut également la Corse ainsi que les départements d’outre-mer. Elle regroupe 1 546 communes.

La zone B2 se situe en général en périphérie de la zone B1, elle rassemble les communes de plus de 50 000 habitants. Les villes proposent un prix moyen des loyers bien plus abordable et sont pour la plupart exclues des différentes aides de l’État.

Enfin, la zone C, à l’inverse des autres zones de l’administration fiscale, est une zone où les logements disponibles sont suffisants pour couvrir la demande, la tension immobilière y est donc faible.

Quelle importance des zones tendues dans le dispositif Pinel ?

Ce zonage est d’une importance décisive pour un investisseur qui souhaite acheter en Pinel. En effet, la loi Pinel a pour but d’aider les foyers modestes à accéder à des logements de qualité dans des zones tendues. Pour bénéficier de PInel, il est impératif que l’appartement se situe dans l’une des zones éligibles.

Or depuis début 2018, seules les zones A bis, A ou B1sont éligibles, car elles affichent un déséquilibre fort entre l’offre et la demande. Les zones B2 et C ne permettent donc plus d’accéder à l’avantage fiscal de la loi Pinel. Ce zonage est aussi en faveur de l’investisseur, car mettre un bien en location dans une zone tendue garantit un faible risque de vacance locative.

Par ailleurs, la zone Pinel dans laquelle se situe le logement a des conséquences directes sur les conditions de location du bien. Ainsi, le plafond de loyer Pinel est le loyer mensuel maximum qu’un investisseur peut demander aux locataires du logement. Il est calculé en fonction de 2 paramètres : la surface utile du logement et la zone éligible Pinel où se situe le logement. De même, le niveau de ressources des locataires est plafonné en fonction de la composition du foyer fiscal et de la zone tendue dans laquelle il se situe.