Les plafonds de la zone B2 en loi Pinel

Rappel sur le dispositif Pinel

En tant qu’investisseur, vous pouvez bénéficier d’une réduction d’impôts en achetant un bien neuf et en vous engageant à le mettre en location pour une durée minimum de 6 ans. C’est le principe du dispositif Pinel. La réduction d’impôts est calculée en fonction du montant de l’investissement initial, plafonné à 300 000 euros. Elle est de 12 % pour un engagement de 6 ans, de 18 % pour un engagement de 9 ans et de 21 % pour un engagement de 12 ans. Ce qui, en tant que bailleur, vous permet d’obtenir une réduction totale d’impôts pouvant s’élever à 63 000 euros. Pour bénéficier de cet abattement fiscal, il est cependant nécessaire de présenter les conditions liées au dispositif. Elles vont concerner le type de bien, sa localisation et enfin la mise en location.

Du point de vue du logement, seuls les biens neufs ou réhabilités avec des travaux de rénovation sont éligibles au dispositif Pinel. Les maisons individuelles ne sont plus acceptées dans le cadre du Pinel depuis 2020. L’investissement doit se faire uniquement dans un bâtiment de logements collectifs. Le logement doit être loué comme résidence principale du locataire dans un délai de 12 mois suivant son achèvement ou sa livraison. Par ailleurs, étant donné qu’il s’agit de bâtiments neufs ou rénovés, ils doivent respecter les normes liées à la basse consommation énergétique.

Les zones éligibles au dispositif Pinel

Le territoire français ainsi que les départements d’outre-mer ont été divisés par l’administration fiscale en 5 zones, selon leur tension immobilière. On parle en effet de tension immobilière lorsque le nombre de logements disponibles est inférieur à la demande, ce qui entraîne une hausse de prix à l’achat ou une augmentation des loyers. Cela conduit aussi à l’impossibilité pour les personnes aux revenus plus modestes de pouvoir se loger dans ces zones. C’est contre cette tendance que le dispositif Pinel a été mis en place. C’est pourquoi il s’est recentré depuis 2019 sur les zones les plus tendues, à savoir la zone Abis, A et B1. Les zones B2 et C qui présentent une offre de logements suffisamment importante par rapport à la demande en ont donc été exclues.

La zone B2 et les plafonds Pinel

La zone B2 est composée des communes éligibles (entre 50 000 et 250 000 habitants), à condition qu’elles aient un agrément spécial provenant de leur préfecture. Comme indiqué ci-dessus, depuis le 1er janvier 2018, la zone B2 ainsi que la zone C ne sont plus éligibles au dispositif Pinel. Cependant, il s’agit d’une sortie progressive du dispositif. Ainsi, il est possible de continuer à bénéficier de la réduction d’impôts dans le cas où le permis de construire du bien immobilier a été délivré au plus tard le 31 décembre 2017 pour une construction neuve. Dans le cas de l’achat d’un bien déjà construit, l’avantage fiscal est conservé si l’achat a été « enregistré ou déposé au rang des minutes d’un notaire au plus tard le 31 décembre 2018 et réalisé au plus tard le 15 mars 2019 » comme l’indique la loi Pinel.

Ainsi, si les conditions d’éligibilité sont respectées, il est alors nécessaire de suivre les plafonds du Pinel. Le premier plafond concerne le loyer et le deuxième le seuil maximum de revenus du locataire. Pour que le loyer reste accessible, il est en effet plafonné par l’État. Il se calcule comme cela :

surface utile x coefficient Pinel x barème Pinel

La surface utile correspond à la surface habitable ainsi que la moitié des surfaces des annexes (balcons, terrasses et caves). Par ailleurs, les annexes sont plafonnées à 8 m².

Le coefficient Pinel se calcule de la manière suivante : (19/surface utile) + 0,7. Sa valeur ne peut être supérieure à 1,2.

Enfin, le barème Pinel est révisé chaque année et varie selon le secteur Pinel dans laquelle se trouve le logement. Il est de 9,83 €/m² en zone B2.

L’autre plafonnement concerne celui des ressources maximums du locataire pour être sûr que seuls les foyers plus modestes bénéficient du Pinel. Il change en fonction de la zone Pinel et de la composition du foyer à savoir une personne seule, un couple, avec ou sans personnes à charge.