Ces valeurs sûres où acheter

Le top des villes où investir dans l'immobilier

Que vous soyez acheteur ou investisseur, certaines villes possèdent des atouts déterminants pour le développement de votre projet immobilier. Fort potentiel économique, cadre de vie agréable, vie étudiante en plein essor, culture florissante, dimension environnementale importante ou encore mobilités innovantes, plusieurs critères entrent en jeu. Mais quelles sont les villes qui les réunissent ? On vous indique sur lesquelles miser !

1/ Bordeaux

Une ville en plein essor

Souvent classée en tête des villes où il fait bon vivre, Bordeaux ne cesse d’attirer de nouveaux habitants. Conséquence : la ville fait face à un essor démographique sans précédent. Ainsi, si la métropole compte actuellement 720 000 habitants, elle pourrait en accueillir plus d’un million à l’horizon 2030.

Parmi les raisons de cette forte attractivité, les grands projets urbains menés depuis plusieurs années contribuent à un cadre de vie agréable. La rénovation du quartier de la gare Saint-Jean, du centre historique et des quais, mais aussi l’implantation du tramway ont permis de redonner une seconde jeunesse à la ville.

Considérée comme la première agglomération française pour créer son entreprise, Bordeaux jouit d’une économie florissante. Un dynamisme porté par les secteurs des technologies de pointe. L’aéronautique, l’industrie pharmaceutique, la chimie et l’industrie du laser attirent une population jeune et hautement qualifiée. Des travailleurs également séduits par la connectivité avec Paris. L’arrivée de la Ligne à Grande Vitesse permet en effet de relier Paris en seulement deux heures.

Un marché de l’immobilier favorable

Le marché de l’immobilier offre une situation favorable pour investir. En effet, malgré un intérêt croissant, l’immobilier affiche encore des prix abordables. Ainsi, l’immobilier neuf propose des logements modernes et respectueux de l'environnement qui restent financièrement accessibles au plus grand nombre. Face à l’attractivité croissante de Bordeaux, les prix de l’immobilier devraient toutefois augmenter dans les années à venir. Une véritable opportunité pour réaliser une importante plus-value lors de la revente de votre bien immobilier.

De plus, la demande locative à Bordeaux est l’une des plus importantes du territoire Français. En investissant dans la ville, vous pouvez donc espérer une rentabilité brute supérieure à 4 %. Cette forte demande locative est notamment portée par le nombre important d’étudiants qu’accueille la métropole. En effet, 17 % de la population bordelaise est composée d’étudiants, soit près de 10 000 habitants. Et pour cause. Bordeaux est l’un des onze pôles universitaires européens et abrite la seule École de la Magistrature de France.

Une ville culturelle et touristique

Classée au Patrimoine Mondial de l’UNESCO depuis 2007 pour l’ensemble de son architecture urbaine classique et néoclassique, Bordeaux est surtout connue comme la capitale mondiale du vin. Tous les deux ans, le célèbre salon Vinexpo attire ainsi 50 000 professionnels du secteur.

Réputée pour sa gastronomie et son savoir-faire viticole, la ville aime aussi faire la fête. La fête du Fleuve et les Épicuriales ne sont que quelques exemples des moments festifs qui rythment l’année des Bordelais.

Enfin, les nombreux musées et l’Opéra National de Bordeaux participent au rayonnement culturel de la ville. Du classique au hip-hop, de l’histoire de l’art à celle de l’humanité, leur offre est variée et propose cycles de conférences, colloques et concerts. Attirés par la richesse historique et culturelle de Bordeaux, plus de 2 millions et demi de touristes partent chaque année à la découverte de la ville. Une réelle opportunité pour investir dans l’immobilier locatif.

3 quartiers où investir à Bordeaux

Saint-Michel

Situé entre le quartier de la gare et la place des Quinconces, Saint-Michel jouit d’un emplacement privilégié. Auparavant connu pour ses loyers relativement bas, l’implantation de la Ligne à Grande Vitesse et les travaux de rénovation ont fait évoluer le marché de l’immobilier. Ainsi, la hausse des prix a entraîné l'arrivée d'une population plus aisée, attirée également par les logements en pierre typiques de Bordeaux. Véritable quartier en devenir, Saint-Michel est sans aucun doute l’un des quartiers où investir à Bordeaux.

Bordeaux Bastide

Proche du centre-ville, le quartier Bordeaux Bastide donne accès au plus joli panorama sur la ville. Faisant face au miroir d’eau et aux places des Quinconces et de la Bourse, le quartier jouit d'un charme unique. Cet emplacement idéal est propice à l’investissement immobilier et vous assure de pouvoir valoriser votre bien.

Bassin à flot

Parmi les grands projets urbains de Bordeaux, le nouveau quartier Bassin à flot est situé à proximité de la cité du vin et du pont Chaban Delmas. Proche du centre-ville, le quartier devrait connaître un essor démographique exponentiel dans les années à venir. Ainsi, Bassin à Flot a déjà séduit de nombreux hôtels, restaurants, écoles et bureaux. Un véritable quartier d’avenir où investir à Bordeaux.

3/ Lyon

Une ville attractive

Avec plus de 500 000 habitants, Lyon est la troisième ville de France. Régulièrement citée dans les villes où il fait bon vivre, elle jouit d’une attractivité nationale et européenne. Sa situation géographique idéale permet en effet de relier Paris et Marseille en moins de deux heures. Ses infrastructures de transport, et notamment ses trois gares et son aéroport international, accueillent chaque année plus de 60 millions de voyageurs.

Cette forte attractivité s’explique également par son important dynamisme économique. Lyon arrive en tête du classement des villes d’accueil des entreprises internationales. Premier pôle industriel et deuxième pôle numérique de France, elle se distingue aussi dans les secteurs de la pharmacie et du BTP.

Enfin, classée au Patrimoine Mondial de L’UNESCO, Lyon séduit chaque année des millions de visiteurs. Capitale de la gastronomie, ses fameux bouchons sont réputés à travers le monde entier. La ville a ainsi inauguré sa Cité Internationale de la Gastronomie en octobre 2019. Son édition annuelle de la Fête des Lumières et les grands événements culturels attirent des millions de touristes. Côté culture, la ville abrite d’importantes infrastructures culturelles, avec de nombreux musées, un orchestre national et une maison européenne de la danse.

De grands projets urbains

Les grands projets urbains portés par la Métropole de Lyon ont pour objectif de renforcer l’attractivité de la ville :

• Avec plus de 750 000 mètres carrés supplémentaires, le quartier d’affaires de la Part-Dieu connaît un agrandissement sans précédent. Ces travaux devraient prendre fin en 2025 et accroître considérablement l’immobilier d’entreprise. En 2030, l’extension de la gare permettra également d’accueillir 220 000 voyageurs chaque jour.
• Au Sud de l’agglomération, le quartier de Gerland est en pleine mutation. Sa modernisation a permis la création de nombreux logements. Le quartier est aussi devenu un pôle d’accueil majeur pour les entreprises du secteur tertiaire et de la recherche.
• Lyon Carré de Soie. Véritable extension du centre-ville grâce au déploiement des transports en commun, le quartier accueillera à terme plus de 30 000 habitants.

Un marché de l’immobilier en forte tension

Le marché de l’immobilier lyonnais connaît une forte tension. En cause, un attrait croissant, qui a également engendré une hausse considérable des prix. En cinq ans, le coût d’un appartement neuf a ainsi augmenté de 34,4 %, plaçant Lyon en deuxième position des villes les plus chères de France. Actuellement, comptez en moyenne 5 320 € par mètre carré pour un appartement et 3 980 € pour une maison. Le nouveau Plan Local d’Urbanisme devrait toutefois permettre de créer plus de 2 000 logements. Une opportunité pour réaliser des investissements.

Avec un rendement locatif de 5,5 % brut, le très bon rapport risque/rentabilité de l’immobilier lyonnais attire toujours plus d’investisseurs. Un intérêt renforcé par une demande locative qui ne cesse d’augmenter. Ainsi, si vous ne savez pas dans quelle ville investir, Lyon est une valeur sûre. La rentabilité de votre bien sera garantie par :

• L’emplacement stratégique de la ville ;
• Le rayonnement économique de la métropole, second bassin d’emploi français avec 780 000 emplois et 11 800 créations annuelles d’entreprises. À savoir également que 66 % des nuitées sont réservées par une clientèle d’affaires;
• La qualité de l’enseignement universitaire, qui attire chaque année plus de 160 000 étudiants ;
• Les trois gares TGV et l’aéroport international Lyon-Saint Exupéry, qui voient transiter des millions de voyageurs.

Bon à savoir : face à la forte augmentation des prix de l’immobilier intra-muros, l’investissement en périphérie proche devient de plus en plus rentable. Aux portes de Lyon, Villeurbanne affiche un taux de rentabilité équivalent à certains quartiers de Lyon. Dans un rayon de trente kilomètres autour de l’agglomération, la présence des transports en commun renforce également l’attrait pour des communes plus éloignées, mais plus abordables.

2 quartiers où investir à Lyon

Premier arrondissement

Très demandé, le centre-ville de Lyon ne cesse d’attirer de nouveaux habitants. Aussi, le plus petit arrondissement de Lyon est aussi le plus vivant : bars, bouchons lyonnais et théâtres de poche séduisent Lyonnais et touristes. Les biens typiques, très recherchés, contribuent à faire grimper les prix de l’immobilier. Toutefois, un investissement locatif dans un studio vous assurera une rentabilité brute allant jusqu’à 4,40 %.

Confluence

Labellisé Quartier durable WWF, Confluence est le nouveau quartier de Lyon. Il abrite de nombreuses entreprises, institutions et logements de particuliers. Son pôle de commerces et de loisirs héberge une centaine de magasins et de restaurants, qui attirent chaque jour des milliers de personnes.

Quartier en pleine expansion, l’immobilier neuf à Confluence affiche des prix entre 4 000 € et 5 500 € du mètre carré. Toutefois, les projections prévoient une augmentation de 10 % à 15 % des prix dans un futur proche. Si vous souhaitez réaliser un placement financier et investir dans l’immobilier, Confluence apparaît donc comme un quartier idéal.

4/ Nantes

Une ville en expansion

Depuis bientôt dix ans, Nantes connaît une croissance démographique soutenue. Avec une augmentation annuelle de 6 %, la ville projette d’accueillir 100 000 personnes supplémentaires à l’horizon 2030. Située à proximité de l’océan, Nantes attire une population diverse, séduite par un cadre de vie préservé. Élue capitale verte de l’Europe en 2013, la ville développe en effet de nombreux programmes de préservation de l’environnement (réseau de transports propres, gestion responsable de l’eau, etc.).

Nantes jouit également d’une situation géographique privilégiée. Depuis 2017, l’arrivée de la LGV permet de relier Paris en 2 h 30. Le développement d’infrastructures de transport jusqu’à Rennes et les grands projets urbains devraient contribuer à accroître sa valeur immobilière. En parallèle, la ville travaille à la revalorisation des paysages de la Loire.

Attirées par les atouts de la ville, Nantes et l’agglomération de Saint-Nazaire accueillent chaque année de nombreuses entreprises. Son dynamisme économique est essentiellement porté par des filières diversifiées et qualitatives (aéronautique, nouvelles technologies, recherche, etc.). En cinq ans, 18 000 emplois ont été créés, permettant à la région d’afficher un taux de chômage particulièrement faible.

Investir dans l’immobilier à Nantes

Nantes est une ville prisée des Parisiens, à la recherche d’un cadre de vie paisible et de prix abordables. Le contexte de crise sanitaire n’a fait que renforcer les investissements. Conséquence : Nantes affiche un prix de l’immobilier neuf relativement élevé. Comptez 4 316 € en moyenne par mètre carré, soit une augmentation de 43 % en dix ans. Toutefois, les prix tendent à se stabiliser : une situation rassurante pour investir en 2021 à Nantes.

La ville développe également une politique locale d’aide à l’accession à la propriété. Le dispositif « Première Clé Nantes Métropole » s’adresse ainsi aux primo-accédants dans le neuf. Il octroie une subvention de 3 000 € à 4 000 €, en fonction du nombre de personnes que compte le foyer.

Côté investissement locatif, Nantes offre un rapport favorable entre la prise de risque et le taux de rendement locatif. Un studio permet ainsi une rentabilité brute de 5,89 %. Le faible taux de vacance locative assure aux investisseurs une perception régulière de loyers. La demande locative nantaise est principalement soutenue par :

• Les étudiants. Véritable ville universitaire, Nantes est réputée pour la qualité de son enseignement supérieur. 150 000 jeunes viennent y étudier chaque année. La meilleure rentabilité locative s’obtient ainsi dans les quartiers étudiants (Breil, Petit Port, Beauséjour). Les quartiers du centre-ville, plus chers, sont à privilégier pour vous constituer un patrimoine.
• Les touristes. Labellisée ville d’art et d’histoire, Nantes est l’une des dix villes françaises les plus touristiques. La commune attire en effet les amoureux de la culture et de la nature, avec ses nombreux musées et sentiers de randonnées.

5/ Strasbourg

Une ville européenne

Ville résolument européenne, Strasbourg est le siège de nombre de ses institutions. Ont ainsi élu domicile à Strasbourg le siège du Parlement Européen, de la Cour Européenne des droits de l’homme, mais également du Conseil de l’Europe. Avec 45 000 étudiants dont une majorité issue de pays européens, la ville s’est imposée comme la capitale de l’Europe.

En effet, la ville a su tirer sa force de sa position géographique idéale. Aux portes de l’Allemagne, à deux heures de la Suisse et de Paris, Strasbourg est un véritable carrefour stratégique. En plein essor, la ville a pour objectif de devenir une grande métropole transfrontalière : un développement qui promet de nombreuses opportunités dans un avenir proche. Toutefois, la ville reste à taille humaine et offre un cadre de vie agréable à ses habitants. L’aménagement de ses berges, ses nombreux parcs et ses infrastructures de transport offre le calme d’une ville de province.

La ville n’en oublie pas pour autant de développer son économie. Strasbourg offre ainsi plus de 30 000 emplois, dont 15 000 dans le secteur de la finance. Ses 3 000 entreprises industrielles, essentiellement dans le domaine de la science et de l’automobile, contribuent à sa bonne santé économique. Son rayonnement à l’international l’impose comme un acteur incontournable au sein de l’Europe.

Investir dans l’immobilier à Strasbourg

Strasbourg fait partie des dix premières villes françaises où investir en 2021. Ce classement s’explique principalement par sa forte attractivité, son dynamisme économique et sa croissance démographique. La ville a d’ailleurs pour objectif d’accueillir 150 000 habitants supplémentaires en 2030. Si le prix de l’immobilier augmente, il reste toutefois inférieur au marché de Nantes, Bordeaux et Paris. Avec seulement 20 % d’écart entre le neuf et l’ancien, la situation est idéale pour investir en VEFA et bénéficier des avantages du neuf.

Face à la demande immobilière croissante, Strasbourg travaille au développement des offres immobilières dans le neuf. En 2018, la ville a ainsi inauguré son nouveau quartier d’affaires international. Sur plus de 100 000 m², Wacken Europe accueille des bureaux, hôtels, services, centres d’affaires, mais également des logements. Et Wacken Europe n’est pas le seul projet urbain porté par l’agglomération. Le projet « Les 2 rives » prévoit la construction de 9 000 logements en bordure du Rhin. À terme, 20 000 habitants supplémentaires devraient être accueillis, et 8 500 emplois créés.

Si vous souhaitez savoir dans quelle ville investir pour réaliser un investissement locatif, ne cherchez pas plus loin. Les quartiers Neudorf Est et Ouest, très prisés des étudiants, vous assurent une rentabilité importante. En effet, le loyer y est élevé, pour un prix au mètre carré compris entre 3 300 € et 3 900 € par mètre carré. Pour un placement immobilier, préférez cependant l’achat d’un bien dans le quartier de l’Orangerie.

6/ Marseille

Depuis vingt ans, Marseille n’a eu de cesse de se développer. Située au bord de la mer, la ville jouit du plus fort taux d’ensoleillement en France. Premier port de plaisance français, plus de 1,7 million de croisiéristes profitent chaque année d’une escale pour découvrir la ville. Cette économie du tourisme contribue largement à faire vivre les secteurs du transport, de la mode et de la restauration. Toutefois, le dynamisme économique marseillais a également été permis grâce à la diversification des activités. Ainsi, la cité Phocéenne a su s’imposer au fil du temps comme un pôle d’excellence dans de nombreuses filières d’avenir (numérique, environnement, etc.).

Côté investissement immobilier, Marseille offre la meilleure rentabilité locative brute des grandes métropoles françaises. Le taux de rentabilité à 6,3 % garantit un placement sûr dans une ville en plein essor. Depuis 2007, la ville investit dans l’immobilier et travaille à la construction de logements neufs à la pointe de la technologie. Sa politique de soutien à l’investissement via le « Nouveau chèque premier logement » a également permis à de nombreux Marseillais d’accéder à la propriété. Ce dispositif octroie notamment un crédit à taux zéro ainsi qu’un crédit immobilier à taux encadré.

À Marseille, les différents quartiers affichent un écart de prix important. De 700 € à 7 000 € du mètre carré, la localisation de votre bien devra être sélectionnée en fonction de votre projet :

• Le 5e arrondissement est à privilégier pour les investissements locatifs. Ce quartier jeune et dynamique abrite en effet 55 % de locataires et son offre de programmes immobiliers est importante. La faculté de médecine à proximité explique l’engouement important pour les biens locatifs.
• Le 8e arrondissement est destiné aux placements plus haut de gamme. Les biens neufs y sont très prisés, car particulièrement rares. La proximité des Calanques et les quartiers historiques touristiques sont de véritables atouts pour rentabiliser l’acquisition d’un bien.
• Le 11e arrondissement permet d’investir dans des surfaces plus grandes à un prix abordable (environ 2 560 € par mètre carré). Le secteur jouit d’importants espaces qui permettent à l’immobilier neuf de se développer. L’arrivée de centres commerciaux et de services de proximité font du 11e arrondissement un quartier idéal pour réaliser un investissement.

7/ Toulouse

La ville de Toulouse est en passe de devenir la troisième métropole française. Ainsi, sa population intra-muros devrait atteindre 500 000 habitants à l’horizon 2030. La population y est jeune et dynamique, plus de 40 % des Toulousains ont moins de 29 ans. Depuis plusieurs années, l’essor démographique est soutenu : en cinq ans, la ville a gagné plus de 25 000 habitants.

Si la croissance démographique est soutenue, c’est également le cas de la croissance économique. La capitale française de l’aéronautique est aussi un pôle d’excellence dans les secteurs de l’informatique et de l’aérospatial. Son dynamisme économique est assuré par l’implantation de multinationales de renommée internationale. En 2025, la liaison TGV avec Paris permettra de relier la capitale en 3 h 30 et contribuera à la valorisation de la ville rose. Ce chantier ferroviaire n’est pas le seul investissement pour l’avenir mené par la ville. En effet, Toulouse prévoit également la réhabilitation du quartier de la gare (avec 3 000 nouveaux logements en 2030), la construction d’un nouveau parc des expositions et d’une nouvelle ligne de métro dès 2022.

L’importante attractivité dont profite Toulouse a eu pour conséquence de faire augmenter le prix de l’immobilier. Toutefois, le prix au mètre carré reste accessible en comparaison d’autres grandes métropoles. Dans le neuf, comptez 4 200 € par mètre carré. L’investissement locatif à Toulouse propose un rapport risque/rentabilité favorable, avec un rendement locatif autour de 5 %. À Toulouse, un quart de la population est étudiante et la ville accueille chaque année plus de cinq millions de touristes. Une situation qui assure un bon rendement locatif à votre bien. Si vous souhaitez investir à Toulouse, privilégiez notamment les quartiers au sud de la ville. Proches des universités, les risques de vacances locatives sont minimisés. Ces quartiers sont également plus rentables que l’hypercentre, où les prix avoisinent les 5 000 € par mètre carré.

Rappel de la définition de la rentabilité pour de l’immobilier locatif

Calculer sa rentabilité locative

Le taux de rentabilité locative annuel brut correspond au montant que vous rapporte votre bien immobilier chaque année. Pour le calculer, vous devez retrancher les différents frais appliqués sur les loyers perçus. Il s’agit notamment :

• Du prélèvement au titre des impôts ;
• Des taxes ;
• Des frais de gestion et de financement ;
• Des assurances ;
• Des prélèvements sociaux.

Le montant obtenu correspond au loyer hors charges. Pour obtenir la rentabilité locative de votre investissement, comparez le total des loyers hors charges à la valeur du logement. La valeur prise en compte peut être la valeur d’achat ou la valeur actuelle de votre bien locatif.

Bon à savoir : la rentabilité nette est bien inférieure à la rentabilité brute. Une fois retranchés les charges de l’investisseur, le prélèvement des impôts, et les différents frais, votre rentabilité locative peut facilement perdre 4 points.

Différentes stratégies d’investissement locatif

Pour rentabiliser un investissement locatif , différentes stratégies existent :

• Investir dans des villes à fort potentiel locatif. Les villes présentées ci-dessus jouissent toutes d’une forte demande locative. Les quartiers touristiques et étudiants sont particulièrement recommandés dans le cadre d’un investissement locatif. Le risque de vacance est réduit, ce qui vous assure une perception régulière des loyers.
• Investir dans des quartiers d’avenir. En effet, les loyers ne sont pas le seul moyen de rentabiliser l’achat de votre bien. Miser sur les quartiers en mutation vous permettra de bénéficier d’une plus-value importante à la revente.