Comment mettre son bien en location ?

Loi du propriétaire : obligations légales et conditions d’état du logement du propriétaire

Selon l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989, tout propriétaire est tenu de remettre au locataire un logement décent. Cela implique de respecter plusieurs normes de décence et de salubrité relatives aux conditions matérielles du logement :

• Une surface et un volume minimaux habitables
• Des normes relatives à la sécurité et la santé du locataire
• Des éléments d’équipement et de confort
• Une consommation énergétique réglementaire
• La mise en place de travaux en cas de non-respect des conditions

Ces critères peuvent néanmoins se voir renforcés selon les départements, dont certains imposent des normes de décence plus strictes. Il est donc primordial de vérifier le règlement sanitaire local en vigueur avant de proposer votre bien à la location.

Une surface habitable minimale

Le premier critère à respecter impérativement concerne la surface et/ou le volume habitable de votre bien. En effet, celui-ci doit comporter au moins une pièce principale de 9m² minimum, ainsi qu’une hauteur de plafond de 2,20m, ce qui équivaut à un volume de 20m³.

Une surface de moins de 9m² peut tout de même être jugée conforme si le volume reste égal ou inférieur à 20m³ selon les règles en vigueur dans le secteur concerné.

Des exigences relatives à la sécurité du locataire

Avant de proposer votre logement à la location, vous devez également vous assurer du respect des normes garantissant la sécurité physique et la santé de votre futur locataire :

• Le gros-œuvre du logement doit être en bon état d’entretien afin d’assurer la protection contre les infiltrations d’eau.
• Les parois, portes et fenêtres doivent garantir une isolation contre les infiltrations d’air.
• Les dispositifs de verrouillage du logement et ses accès doivent être en état conforme à leur usage.
• Les matériaux de construction ne doivent pas présenter de risques sur le plan sanitaire ou sécuritaire.
• Les installations électriques et de gaz doivent être en bon état de fonctionnement afin de garantir l’éclairage, l’eau chaude et le chauffage de l’habitat.
• Le renouvellement de l’air doit être possible grâce à des dispositifs permettant une aération convenable (fenêtres, bouches d’aération…)
• La ou les pièces principales doivent bénéficier d’un éclairage naturel suffisant.
• Le logement doit disposer d’un détecteur de fumée.

Le bailleur doit fournir des équipements de confort obligatoires pour louer son appartement

Le propriétaire a également le devoir de rendre son logement habitable et confortable. Afin que votre logement réponde aux critères d’habitabilité, il doit comporter les éléments suivants :

• Des équipements permettant un chauffage normal et l’évacuation des combustibles.
• Des installations garantissant la distribution d’eau potable, ainsi qu’un système d’évacuation des eaux usées.
• Un coin cuisine aménagé permettant l’installation d’un système de cuisson ainsi que d’un évier.
• Une mise à disposition d’un WC ainsi que d’un équipement dédié à l’hygiène garantissant une certaine intimité.
• Un réseau électrique aux normes.

La consommation énergétique maximum

En France métropolitaine, les logements doivent respecter une certaine performance énergétique pour être considérés comme décents. Depuis le 1er janvier 2023, cette consommation est calculée / estimée par le Diagnostic de Performance Energétique (DPE) et ne doit pas excéder les 450 kWhEF par m² de surface habitable par an.

La réalisation de travaux

Si le propriétaire ne respecte pas ces obligations, il sera passible de sanctions, qui peuvent aller du dédommagement du matériel du locataire à la sanction pénale.

Il est donc impératif de mettre votre logement aux normes et réaliser des travaux avant sa mise en location, s’il ne remplit pas tous les critères.

Obligations fiscales

Toute location est imposable, et doit faire l’objet d’une déclaration auprès des administrations fiscales. En cas de manque, le propriétaire fautif s’expose à une majoration de 10% de son revenu imposable, ou entre 40 à 80% en cas de fraude jugée délibérée.

Toutefois, la fiscalité appliquée varie selon le logement et le montant des loyers perçus.

Location meublée

Si vous louez un logement meublé, vous relevez du régime fiscal micro BIC, vos rentes étant perçues comme des Bénéfices Industriels et Commerciaux. En-dessous de 23 000€ de recettes annuelles, vous êtes considéré comme un loueur non professionnel, statut vous conférant certains avantages fiscaux. Quel que soit le montant de vos recettes, vous devez effectuer votre déclaration annuelle sur le formulaire n° 2042-C-PRO.

Vous êtes également libre de choisir un régime réel (dans le respect des plafonds en vigueur), auquel cas vous devrez reporter vos recettes annuelles sur la déclaration professionnelle 2031-SD.

Louer une maison non meublée

En cas de location d’un logement vide, votre déclaration annuelle des loyers perçus s’effectuera dans la catégorie des revenus fonciers (n°2042). Vous êtes libre de choisir entre deux régimes d’imposition :

• Le régime micro-foncier : vous y êtes automatiquement soumis en cas de revenus annuels bruts inférieurs à 15 000€. Vous bénéficiez alors d’un abattement forfaitaire de 30%, et devez vous reporter à la case 4BE du formulaire.
• Le régime réel : vous y êtes automatiquement soumis en cas de revenus annuels bruts supérieurs à 15 000€, ou si vous avez choisi cette option. Vous êtes tenu de déclarer votre revenu foncier net (revenu foncier brut - vos charges déductibles) et vous reporter à la case 4BA.

Obligations administratives du propriétaire et documents à remettre au locataire

L'État des lieux du bien immobilier à louer 

L'état des lieux est une étape obligatoire lors de la location d’un logement. Ce processus résulte en un document dans lequel est décrit l’état du logement et de ses équipements au moment de la signature du bail. Celui-ci est joint au contrat de location et est réalisé en deux exemplaires, pour le locataire et le propriétaire. Il permet aux deux parties de constater l’état du bien loué à l’entrée du locataire, et de le comparer à sa sortie grâce à un second état des lieux.

Le Dossier de Diagnostic Technique

Liés à la protection du locataire en termes de sécurité et de santé, vous devez être en mesure de lui remettre des diagnostics immobiliers récents, afin de lui prouver le respect des normes et les bonnes conditions de son futur logement.

Les diagnostics à effectuer et à remettre sont les suivants :

• Le Diagnostic de Performance Energétique (DPE)
• Le Constat de Risque d’Exposition au Plomb (CREP)
• L’état de l’installation intérieure de l’électricité (si plus de 15 ans)
• L’état de l’installation intérieure du gaz (si plus de 15 ans)
• L’état des risques

Les justifications des diagnostics se regroupent dans le DDT (Dossier de Diagnostic Technique), joint au contrat de bail.