Quels sont les cas d'exonération en cas de plus value à la revente de sa résidence secondaire ?

L’exonération de plus-value n’est possible que lors de la vente d’un logement

L’exonération qui s’applique sur la plus-value d’une transaction immobilière n’est effective que s’il s’agit d’une résidence. De ce fait, si vous décidez de vendre un terrain à bâtir, un local (commercial ou professionnel) ou tout autre type de bien différent d’un logement, alors vous ne serez pas en mesure de bénéficier de cette exonération. Par ailleurs, lors de la vente d’un logement il faudra également vendre les dépendances de ce dernier afin que l’exonération puisse pleinement s’appliquer dans ce cas.

L’exonération sur la plus-value n’est effective qu’une seule fois

En effet, une même personne ne peut bénéficier qu’une seule fois de l’une exonération concernant la plus-value perçue lors de la revente de sa résidence secondaire. Par conséquent, même si vous respectez les conditions ou que vous suivez une méthode pour ne pas payer la taxe de plus-value, vous serez obligé de le faire si vous en avez déjà bénéficié par le passé.

L’exonération de la taxe sur la plus-value immobilière est facultative

Même si vous remplissez les critères d’éligibilité à cette exonération, l’administration fiscale ne se chargera pas de l’appliquer automatiquement pour vous : c’est donc à vous de procéder à sa demande afin de pouvoir en bénéficier lorsque vous effectuerez la vente de votre résidence secondaire.

L’exonération d’impôt sur la plus-value peut être partielle ou totale

En fonction de certains critères, l’exonération à laquelle le vendeur sera éligible pourra être soit partielle soit totale. À titre d’exemple, dans le cas où le concerné prévoit d’utiliser tout le montant récupéré sur sa vente pour acheter une nouvelle résidence principale, alors il pourra avoir l’avantage d’être exonéré de la taxe sur la plus-value de manière intégrale.

L’exonération de la plus-value perçue lors de la vente de sa résidence secondaire

L’exonération de la plus-value perçue sur la première vente d’une résidence secondaire s’applique dans les cas ci-dessous :

• Ne pas avoir été propriétaire de sa résidence principale sur la période de 4 ans minimum précédent la vente ;
• Réinvestir la somme totale ou partielle de la vente dans l’achat d’un autre bien pour un futur usage en tant que résidence principale, et ce dans un délai de moins de 24 mois. L’exonération est évidemment proportionnelle au réinvestissement dans le cas où celui-ci est partiel : si par exemple vous utilisez 50 % du montant total de la vente à un nouvel achat, vous serez alors exonéré à hauteur de 50 % en ce qui concerne votre plus-value immobilière ;
• Effectuer le solde de votre prêt immobilier courant, car ceci vous permettra de bénéficier d’une exonération totale dans le cas où votre prêt représente un montant inférieur à celui de votre plus-value ;
• Être invalide ou retraité, en respectant les mêmes critères de revenus que pour la vente de son logement principal.

Une exonération est appliquée sur les biens détenus depuis 30 ans

Selon la loi française, il est possible de profiter d’une exonération totale sur la plus-value que vous réaliserez en procédant à la vente d’un bien dont vous êtes propriétaires depuis plus 30 années ou plus. Cette exonération est applicable sur n’importe quel type de résidence et de bien en général : qu’il s’agisse de votre résidence secondaire, d’un terrain ou encore d’un local commercial. Avant d’atteindre ce seuil des trente ans, il vous est également possible de bénéficier d’abattements fiscaux qui seront calculés en fonction du nombre d’années de détention de votre logement selon les taux suivants :

• 6 % d’abattements sur l’impôt si vous êtes le propriétaire depuis une période allant de 5 à 21 ans avec un taux de 1.65 % pour les prélèvements sociaux ;
• 4 % d’abattements sur l’impôt pour la 22e année avec un taux de 1.60 % pour les prélèvements sociaux ;
• 9 % d’abattements pour les prélèvements sociaux au-delà de 22 ans.

Une exonération de la plus-value sur les ventes inférieures à 15 000 €

Quel que soit le montant correspondant à la plus-value de votre vente, elle sera systématiquement soumise à l’exonération fiscale si la quote-part que vous en détenez ne dépasse pas les 15 000 €. Il peut notamment s’agir du cas d’un époux, d’un usufruitier ou encore d’un nu-propriétaire.

Autres possibilités qui permettent de bénéficier d’une exonération de plus-value immobilière

Pour éviter de procéder au paiement de la taxe sur les plus-values immobilières, des astuces autres que les démarches conventionnelles peuvent être adoptées. Voici donc deux exemples que vous pourrez mettre à profit.

Donner le bien à ses enfants

Pour ne pas avoir à payer la taxe sur la plus-value de la vente de sa résidence secondaire, il est possible de donner le bien en question à vos enfants, car une donation ne prend en considération aucune plus-value. La loi limite cependant ce type de donation à 100 000 € par enfant sur une période de 15 ans.

Procéder à la majoration du prix d’acquisition pour limite la plus-value

Comme la plus-value n’est que la différence entre le prix d’achat et le prix de revente, vous pouvez faire en sorte de réduire cette valeur-là : il faut majorer le prix d’acquisition. Ceci est notamment réalisable en prenant en compte :

• Les frais notariés de l’acquisition : ces frais peuvent parfois s’avérer très élevés et sont réglés par l’acheteur au moment de l’acquisition ;
• Le prix des travaux effectués dans le logement : cette alternative nécessite toutefois la présentation de tous les justificatifs requis afin d’en bénéficier.

La fiscalité applicable sur les plus-values immobilières

Quel taux d'imposition pour la plus-value immobilière ?

Le vendeur d'une résidence secondaire doit s'acquitter d'une imposition composée de deux parties distinctes. D'abord, un taux de 19 % est appliqué au titre de l'impôt sur le revenu. Ensuite, les prélèvements sociaux s'élèvent à 17,2 % du montant de la plus-value. Au total, la charge fiscale atteint donc 36,2 % de la plus-value réalisée. Une taxe supplémentaire peut s'appliquer lorsque la plus-value dépasse 50 000 €, avec un taux variant de 2 à 6 % selon le montant.

Comment optimiser la fiscalité de sa plus-value ?

Pour réduire l'impact fiscal lors de la vente d'un bien immobilier, plusieurs stratégies peuvent être envisagées. La première consiste à conserver le bien sur une longue durée pour bénéficier des abattements progressifs. En effet, après 22 ans de détention, l'exonération de l'impôt sur le revenu est totale. La seconde option est de valoriser tous les frais déductibles : les frais de notaire lors de l'acquisition, mais aussi les travaux d'amélioration réalisés dans le logement, à condition de pouvoir les justifier par des factures. Enfin, le vendeur peut envisager de réinvestir le produit de la vente dans sa future résidence principale, ce qui permet, sous certaines conditions, d'obtenir une exonération proportionnelle au montant réinvesti.