Le plafond de loyer en LMNP

Qu’est-ce que le statut LMNP ?

Réaliser un investissement locatif en LMNP

Le statut LMNP (Loueur en Meublé Non Professionnel) peut s’appliquer à tous les contribuables français qui réalisent un investissement locatif en meublé. Un logement meublé peut être une maison ou un appartement, mais il doit être équipé d’un minimum d’équipements et de mobiliers. Parmi les différents éléments requis d’un logement meublé, il y a notamment une table et des chaises, une literie complète, des lampes, un réfrigérateur, un micro-ondes, du matériel d’entretien ménager, etc.

Vous pouvez investir en LMNP dans un logement neuf ou en VEFA (vente en l’état futur d’achèvement). Outre les logements indépendants, les logements des résidences de services sont aussi éligibles au statut de Loueur en Meublé Non Professionnel.

La location saisonnière en LMNP représente une option intéressante pour maximiser la rentabilité de votre investissement locatif. Ce type de location, souvent prisé dans les zones touristiques, offre une flexibilité en termes de durée de location tout en bénéficiant d’un abattement forfaitaire plus élevé, allant jusqu’à 71 % dans certains cas, pour l’impôt sur le revenu. En revanche, ce mode de location implique une gestion plus active et nécessite parfois une autorisation de changement d’usage du bien, notamment en milieu urbain.

Les avantages du statut LMNP

Réaliser un investissement locatif en LMNP apporte plusieurs avantages fiscaux. Vous pouvez récupérer la TVA, profiter d’un abattement forfaitaire de 50 % sur les loyers déclarés et bénéficier de l’amortissement de votre bien, du mobilier et des travaux effectués. Cette réduction simplifie la déclaration des revenus tout en optimisant le montant imposable. 

Lors de votre début d'activité en LMNP, le choix du régime fiscal est déterminant pour optimiser vos revenus. Le régime réel simplifié permet, en plus de l'amortissement du bien immobilier, de déduire les charges comme les cotisations sociales, les intérêts d’emprunt et les frais de gestion. Ce levier fiscal rend le statut LMNP particulièrement attractif pour les investisseurs souhaitant maximiser leur rentabilité dès les premières années d’exploitation.

Quelles sont les conditions du statut LMNP ?

Le statut LMNP est fiscalement intéressant, mais les conditions suivantes doivent obligatoirement être remplies pour l’obtenir et le conserver.

La sous-location est interdite dans le cadre de la location meublée sauf accord explicite du propriétaire. De plus, si le bien est loué en tant que résidence principale du locataire, il doit impérativement respecter les critères de décence et inclure le mobilier requis par la loi pour être éligible au statut LMNP. Ces exigences garantissent une transparence dans la relation locataire-propriétaire tout en maintenant la qualité des biens mis en location.

Existe-t-il une limite du loyer ?

En LMNP, il n’existe pas de limite du loyer. Il n’y a pas non plus de plafond de ressources pour les locataires. Cela signifie que vous êtes libre de fixer le loyer de votre logement et que les locataires n’ont pas de plafond de revenus à respecter. 

Le plafond des revenus locatifs

En tant que LMNP, vous devez respecter un plafond spécifique de vos revenus locatifs. Les revenus annuels de la location meublée de votre logement ne doivent pas excéder 23 000 €. Le loyer et les charges sont compris dans ce montant. De plus, vos revenus locatifs doivent représenter moins de 50 % des revenus globaux de votre foyer fiscal.

Il est important de préciser qu’une seule de ces deux conditions suffit à obtenir et conserver le statut LMNP. Vous ne perdez pas les avantages fiscaux de ce statut tant qu’au moins une des conditions est remplie. Par exemple, vous pouvez percevoir 30 000 € de revenus locatifs annuels, mais conserver le statut LMNP si vos revenus locatifs représentent toujours moins de 50 % des revenus de votre foyer fiscal.

Le plafond des régimes fiscaux

Vos revenus locatifs en LMNP sont soumis au régime des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Vous pouvez choisir entre le régime micro-BIC et le régime réel simplifié. Ces deux régimes ont des plafonds à respecter.

Le régime micro-BIC

Avec le régime micro-BIC, le plafond des revenus locatifs annuels est de 72 600 € pour la location meublée classique. Il est de 176 200 € pour la location de meublés de tourisme classés et de chambre d’hôtes.

Le régime micro-BIC en LMNP vous permet de bénéficier d’un abattement forfaitaire de 50 % sur vos loyers déclarés. Cela signifie que les loyers imposés représentent la moitié des loyers déclarés.

Le régime réel simplifié

Pour ce qui est du régime réel simplifié, le plafond de revenus locatifs annuels est de 247 000 € pour la location meublée classique. Il est de 818 000 € pour la location de meublés de tourisme classés et de chambre d’hôtes.

Avec le statut LMNP, vous pouvez demander le régime réel simplifié même si vos revenus locatifs annuels sont inférieurs à 72 600 €. Il vous permet de déduire les frais et les charges suivants de votre bien immobilier :

• Les taxes ;
• Les intérêts d’emprunt ;
• Les assurances ;
• Les travaux de rénovation.

Lors d’un investissement locatif en LMNP, les frais de notaire doivent être inclus dans le calcul global du projet. Ces coûts, souvent sous-estimés, s’ajoutent aux autres charges liées au bien, comme les travaux d’entretien ou les assurances. En choisissant le régime réel simplifié, ces dépenses peuvent être déduites des revenus locatifs, augmentant ainsi la rentabilité de l’investissement.

Le régime réel simplifié prend aussi en compte l’amortissement du bien immobilier, du mobilier et des travaux effectués. L’amortissement du bien correspond à sa perte de valeur causée par l’usure du temps et son utilisation. Les durées d’amortissement  jouent un rôle clé dans la fiscalité d’un investissement en LMNP. En général, le bien immobilier s’amortit sur une période de 25 à 40 ans, tandis que le mobilier peut être amorti sur 5 à 10 ans. Cet amortissement, non réintégré dans le calcul de la plus-value lors de la revente, réduit considérablement l’impôt sur le revenu et constitue une véritable option intéressante pour optimiser la rentabilité de votre investissement. 

Le régime réel permet également de générer un déficit foncier lorsque les charges déductibles, comme les intérêts d’emprunt ou les travaux, dépassent les revenus locatifs. Ce déficit peut être reporté sur les revenus de la même activité, réduisant ainsi l’impôt sur le revenu et optimisant la fiscalité du foyer.