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Peut-on déduire des charges en LMNP ?
Pour relever du statut LMNP, il faut mettre à disposition une location meublée non professionnelle. On entend donc un logement à usage d'habitation, meublé de tourisme ou une résidence de services. Meublé non professionnel signifie, d'une part, que cette activité doit ramener des revenus accessoires, c'est-à-dire qu' il ne s'agit pas d'une activité professionnelle. D'autre part, que les recettes apportées par ce logement ne doivent pas excéder 50% de vos revenus globaux, ni 23 000 euros par an. Si ces conditions sont respectées, alors vous pouvez prétendre au statut LMNP qui présente plusieurs avantages, entre autres, un bail avantageux, mais également une fiscalité intéressante. Déjà le loueur a le choix de son régime d'imposition et c'est là une grande liberté pour pouvoir se constituer un patrimoine grâce à son investissement. En effet, il peut opter pour relever soit du régime réel, soit du micro bic (bénéfices industriels et commerciaux), les deux permettant une réduction d'impôt. Ce sont donc ces charges déductibles que nous allons étudier, afin de vous aider à choisir le régime le plus avantageux, selon votre situation.
Les deux régimes d’imposition LMNP
Le régime micro bénéfices industriels et commerciaux
Vous pouvez en bénéficier, à condition que les recettes de l'année ne dépassent pas :
Dans ce cas, un abattement de 50 % est appliqué sur les gains relatifs au local meublé et de 71% sur ceux de la deuxième catégorie.
L'abattement est dit forfaitaire puisqu'il est appliqué sur l'ensemble des sommes encaissées, avant la déclaration d' impôts sur le revenu.
Le régime réel
Ce régime, lui, permet de déduire les charges relatives à la location meublée non professionnelle. Pour être considérées comme telles, elles doivent avoir été engagées dans l’intérêt de la location.
L'ensemble de ces dépenses devra être justifié grâce à des factures servant de preuves (coûts réels engagés à une date postérieure à l'activité de loueur meublé non professionnel) et doit faire l'objet d'une comptabilité.
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Liste des charges déductibles LMNP
Deux types de charges sont déductibles : les courantes et les amortissables.
Les charges courantes
Les charges amortissables
Comment choisir entre les deux régimes d'imposition ?
C'est le montant de vos charges qui va vous décider à opter pour l'un ou l'autre.
Quand opter pour un régime micro BIC ?
Il est recommandé d'opter pour le micro-BIC si vos charges sont plutôt faibles et sont inférieures à 50% des revenus locatifs.
Prenons l'exemple suivant :
Vos revenus locatifs de loueur en meublé sont de 22 000 euros.
Vous avez engagé des dépenses de 4 000 euros entre charges courantes, assurances et réparations.
Vous avez réellement encaissé 18 000 euros, mais, grâce à l'abattement forfaitaire de 50%, le calcul de votre impôt sur le revenu sera basé sur 11 000 euros.
Le taux d'imposition dépend ensuite de la tranche à laquelle vous appartenez.
Quand opter pour le régime réel simplifié ?
La fiscalité du régime réel est plus avantageuse si vous avez des charges élevées et supérieures à 50% de vos revenus locatifs.
Prenons l'exemple suivant :
Votre revenu locatif annuel est de 18 000 euros. Le prix de vos charges et dépenses est de 19 000 euros, entre les taxes, les intérêts d’emprunt, les dépenses courantes et les amortissements du bien locatif.
Concrètement, vous êtes donc déficitaire de 1 000 euros et dans la mesure où ce déficit est causé par le montant des amortissements, vous ne serez donc pas soumis à l'impôt sur le revenu ou aux prélèvements sociaux.
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Foire aux questions
Quels sont les avantages d'une adhésion à un organisme de gestion agréé ?
En adhérant à un organisme de gestion agréé, vous bénéficierez d'un double avantage : le premier est qu'il vous évite une majoration de 25 % de vos bénéfices imposables (un tiers de ces frais sont assimilés à des charges déductibles et les 2/3 restants sont restitués en réduction d’impôts) et le second est que c'est cet organisme qui transmettra votre liasse fiscale et vous permettra donc de bénéficier d'un véritable accompagnement en termes de gestion et de fiscalité.
Le prix d'adhésion à un tel organisme est de l'ordre de 200 à 300 euros annuels, avec pour obligation d'y adhérer dans les cinq premiers mois de l'exercice.
Comment faire si je souhaite bénéficier de conseils avant achat ?
Vous souhaitez réaliser un investissement locatif et votre objectif est de payer le moins d'impôt possible, mais entre LMNP, régime réel, régime micro-bic, loi Pinel, Censi Bouvard, vous êtes un peu perdu et craignez de ne pas faire le bon choix.
Dans ce cas, il est recommandé de faire appel à un spécialiste tel que Cogedim qui, d'une part vous assistera pour trouver le logement, mais, d'autre part, vous servira de guide grâce à une étude personnalisée préalable.
Dois-je faire appel à un cabinet d'expert-comptable ou puis-je me débrouiller seul ?
Pour le régime micro bic, vous pouvez définitivement vous débrouiller seul, en revanche, concernant le régime réel, il est vivement recommandé de se faire assister par un comptable.
Le calcul peut s'avérer complexe, vous pourriez commettre des erreurs et ses frais sont, en plus, considérés comme des charges déductibles.
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