Créer une association en LMNP

Qu’est-ce que le statut LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel) ?

Le statut LMNP est accessible aux contribuables français qui décident de se lancer dans l’investissement locatif. Acheter un logement pour le mettre en location meublée permet au propriétaire bailleur de profiter d’une fiscalité intéressante. Avec le statut LMNP, vous pouvez développer votre patrimoine immobilier, préparer votre retraite et générer des revenus supplémentaires. Un bien immobilier en LMNP peut être loué en tant que résidence principale ou saisonnière en fonction des préférences du propriétaire bailleur.

Quelles sont les obligations de la location meublée non professionnelle ?

Il existe plusieurs obligations qu’il faut respecter pour obtenir et conserver le statut LMNP. En tant que propriétaire-bailleur, vous devez respecter des conditions spécifiques et vous assurer que votre bien soit bien éligible en LMNP. Vous devez aussi respecter des plafonds de revenus locatifs et choisir un régime d’imposition.

Les obligations du propriétaire bailleur

Avant de démarrer une activité de location meublée non professionnelle, vous devez vous enregistrer auprès du centre des impôts. Remplissez ensuite le formulaire P0i et l’envoyer au Greffe du Tribunal de Commerce auquel votre logement est rattaché. Vous devez le faire dans un délai de 15 jours après le début de l'activité. Votre déclaration en tant que LMNP vous permet d’obtenir votre numéro de SIRET.

Les obligations du logement

Plusieurs conditions concernant le logement doivent être respectées en LMNP. Il doit s’agir d’un logement ancien, neuf ou en VEFA (vente en l’état futur d’achèvement). Le bien immobilier peut être un logement indépendant, maison ou appartement, ou un logement en résidence de services. Cela comprend les résidences étudiantes, les résidences d’affaires, les résidences de tourisme, les résidences seniors et les EHPAD.

De plus, un logement en LMNP doit avoir une surface habitable supérieure à 9 m² et être meublé. Pour qualifier un logement de meublé, plusieurs éléments et mobiliers doivent être fournis afin que le locataire puisse y habiter dès le premier jour. Voici quelques exemples d’équipements au menu d'un logement meublé en LMNP :

• Un lit et de la literie ;
• Une table et des chaises ;
• Des rideaux ;
• Un réfrigérateur/congélateur et une plaque de cuisson ;
• Des lampes ;
• Des étagères ;
• De la vaisselle et des ustensiles de cuisine ;
• Du matériel d’entretien ménager.

Enfin, un logement en LMNP peut se louer en tant que résidence principale, saisonnière ou temporaire.

Les plafonds à respecter

Le statut LMNP est aussi soumis à des plafonds de revenus locatifs. Pour obtenir et conserver votre statut fiscal, vous devez respecter au moins l’une des deux conditions suivantes :

• Vos revenus annuels issus du loyer ne doivent pas excéder 23 000 € ;
• Vos recettes locatives annuelles ne représentent pas plus de 50 % des revenus de votre foyer fiscal.

Par exemple, votre location peut vous rapporter plus de 23 000 € par an, mais vous conservez le statut LMNP tant que le montant des loyers ne dépasse pas la moitié des revenus de votre foyer fiscal.

Le choix du régime d’imposition

En LMNP, tous les loyers perçus sont considérés comme des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC). À titre de comparaison, les loyers perçus d’une location vide sont considérés comme des revenus fonciers.

Vous devez choisir votre régime d’imposition. Par défaut et tant que vos revenus locatifs annuels ne dépassent pas 72 600 € (176 200 € pour les meublés de tourisme classés), vous êtes soumis au régime micro-BIC.

Au-delà de 72 600 € par an (176 200 € pour les meublés de tourisme classés),vous êtes automatiquement soumis au régime réel simplifié. Vous pouvez d’ailleurs aussi demander le régime réel simplifié en dessous de ce plafond.

Bon à savoir : Vous pouvez réaliser un investissement locatif dans le neuf avec Cogedim. Vous devenez ainsi propriétaire d’un logement neuf de qualité. Vous pouvez également confier vos locations aux experts Cogedim qui s’occupent de toutes les tâches administratives.

Un OGA (CGA), qu’est-ce que c’est ?

Définition d’un OGA (CGA) ?

Un OGA est un Organisme de Gestion Agréé par l’Administration fiscale. Les entreprises qui adhèrent à un OGA bénéficient d’avantages fiscaux, mais aussi d’un accompagnement sur la gestion, la comptabilité et la fiscalité. Le CGA (Centre de Gestion Agréé) est une forme d’OGA. Les CGA ont été créés en 1976 pour soutenir les entreprises soumises aux Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC).

Qui peut adhérer à un CGA ?

Les centres de gestion agréés accompagnent divers profils, qu’ils soient professionnels ou non. Les entreprises individuelles, EURL et SARL à l’IR, SASU et SAS à l’IR, SCP à l’IR, EIRL à l’IR, SA à l’IR et SNC à l’IR peuvent donc adhérer à un CGA. Les domaines d’activité de ces entreprises sont aussi variés. Elles peuvent être spécialisées dans l’agriculture, l’industrie le commerce, l’artisanat, etc.

Une adhésion à un CGA est aussi possible pour les non professionnels comme un loueur en meublé non professionnel tant que leurs recettes sont considérées comme des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC).

Pourquoi adhérer à un CGA en LMNP ?

Pour les loueurs en meublé non professionnel, le CGA est une association particulièrement utile. L’adhésion à une association n’est pas obligatoire, mais offre des avantages intéressants. Adhérer à un CGA permet de profiter d’un accompagnement pour la gestion du logement, le régime fiscal LMNP et la prévention des difficultés quelconques. Vous pouvez aussi notamment bénéficier de réductions fiscales.

De plus en plus de propriétaires bailleurs décident d’adhérer à un CGA pour faciliter la gestion de leur logement mis en location. Cette association offre aussi une double vérification de la comptabilité de votre activité de location meublée. En effet, même si vous avez déjà un expert-comptable, une CGA peut vous aider à détecter des erreurs dans les déclarations fiscales. Un CGA en LMNP permet de profiter des deux avantages fiscaux majeurs détaillés ci-dessous.

La réduction de l’impôt

Avec un centre de gestion agréé, les frais de comptabilité sont réduits de 2/3. Cette réduction est plafonnée à 915 € par an. Pour vous donner quelques exemples, les frais de comptabilité sont les honoraires de l’expert-comptable, la cotisation annuelle au centre de gestion agréé ou encore les frais de logiciel pour établir la liasse fiscale.

De plus, le tiers restant des frais de comptabilité peut devenir une charge déductible en LMNP. Les charges liées à votre location meublée sont effectivement déductibles de vos revenus locatifs avec le régime réel simplifié. Pour bénéficier de la réduction des frais de comptabilité et d’adhésion au centre de gestion agréé, vous devez indiquer le montant des frais dans la déclaration de revenus personnelle de l’adhérent.

La non-majoration de votre bénéfice imposable

Cet avantage a été supprimé par la loi de finances 2021, mais la non-majoration de votre bénéfice imposable sera tout de même appliquée pour les recettes locatives en 2022. Les loueurs en meublés non professionnels qui n’adhèrent pas à un CGA ont une majoration de 10 % sur leur bénéfice imposable. L’adhésion à un CGA permet donc d’être exonéré de cette majoration en 2022. Il faut aussi préciser que la majoration des bénéfices imposables ne sera plus appliquée à compter de l’impôt sur le revenu en 2023.

À quel moment le loueur en meublé doit-il adhérer à un CGA ?

Vous souhaitez adhérer à un CGA en tant que loueur en meublé non professionnel pour profiter des avantages détaillés ci-dessus ? Vous ne pouvez pas adhérer à cette association LMNP à n’importe quel moment. Vous avez deux options. La première est d’adhérer dans les 5 premiers mois de l’année fiscale.

La deuxième option est d’adhérer dans les 5 mois suivants le début de votre activité de location meublée non professionnelle. Le début d’activité correspond à la date déclarée dans le formulaire P0i.

Quelles sont les modalités d’adhésion à un CGA ?

Pour bénéficier des avantages de l’adhésion à un centre de gestion agréé CGA, vous devez remplir les conditions suivantes :

• Accepter les règlements par chèque pour les loyers ;
• Partager les documents de synthèse comptables comme les annexes, les bilans et les comptes de résultat ;
• Payer le droit d’entrée et la cotisation annuelle ;
• Fournir tous les documents nécessaires et demandés par la CGA ;
• Tenir une comptabilité avec le détail des dépenses professionnelles, les amortissements, le registre des immobilisations, etc. ;
• Donner mandat au CGA pour envoyer les éléments de gestion et les documents comptables à l’administration fiscale ;
• Indiquer sur tous les documents professionnels de la location meublée l’adhésion à un CGA et mentionner la possibilité de régler par chèque ;
• Faire vérifier la déclaration de résultat par l’Ordre des Experts comptables.

Quelle est l’imposition pour une LMNP ?

En LMNP, les revenus issus de la location meublée sont soumis au barème progressif de l’impôt sur le revenu. Ils sont déclarés en tant que bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Deux régimes d’impositions sont possibles pour les loueurs en meublé non professionnels : le régime micro-BIC et le régime réel simplifié. Retrouvez plus de détails ci-dessous.

Investir en micro-BIC ou en régime réel ?

Les régimes d’imposition micro-BIC et réel simplifié sont à votre disposition. Comme cela est indiqué ci-dessus, le régime micro-BIC s’applique automatiquement jusqu’à 76 200 € (176 200 € pour les meublés de tourisme classés) de revenus locatifs annuels. Néanmoins, vous pouvez aussi choisir le régime réel simplifié au lieu du régime micro-BIC. Sinon, le régime réel simplifié s’applique lorsque vous dépassez le plafond du régime micro-BIC.

En ce qui concerne les avantages, le régime micro-BIC vous permet de profiter d’un abattement forfaitaire de 50 % sur vos loyers déclarés. Vos recettes imposables représentent donc la moitié de vos revenus déclarés. Avec le régime réel simplifié, vous pouvez récupérer la TVA, bénéficier de l’amortissement et déduire les charges liées à la location meublée. Mais alors, quel régime fiscal choisir ? En fait, le choix dépend de la situation de votre location meublée non professionnelle.

Si la somme des charges déductibles et de l’amortissement dépasse 50 % du chiffre d'affaires, le régime réel simplifié est plus intéressant. Dans le cas contraire, il vaut mieux choisir le régime micro-BIC avec son abattement forfaitaire de 50 %.

Quelles sont les différences entre la LMP et la LMNP ?

Quand un LMNP est considéré comme un professionnel, il devient LMP, soit Loueur en Meublé Professionnel. Vous passez au statut LMP si vos revenus locatifs annuels dépassent 23 000 € et qu’ils représentent plus de la moitié des recettes globales de votre foyer fiscal.

Les différences entre LMNP et LMP concernent principalement la fiscalité. En LMP, vous ne pouvez pas choisir le régime micro-BIC, mais seulement le régime réel simplifié. Il y a également une différence au niveau de la gestion des déficits.

En LMNP, les déficits de la location meublée sont déductibles des recettes locatives. Vous pouvez les reporter pendant 10 ans jusqu’à ce que votre activité de location meublée ne soit plus en déficit. En LMP, les déficits éventuels ne sont pas déductibles des recettes locatives. Ils s’imputent sur le revenu global et sont reportables pendant 6 ans au maximum.