Créer une SARL LMNP

Qu’est-ce qu’une Société à Responsabilité Limitée (SARL) ?

Définition

Une SARL (Société À Responsabilité Limitée) est une forme juridique qui limite la responsabilité des associés au prorata de leur apport initial dans l’entreprise. Intégrée depuis 1925 au droit français, la SARL rassure les entrepreneurs à la tête de petites sociétés (PME, etc.). Pour cette raison, la SARL est le type de société le plus présent en France.

Depuis 1985, une SARL peut prendre la forme :

• D’une SARL pluripersonnelle composée de deux à cent associés ;
• D’une SARL unipersonnelle composée d’un seul associé, aussi appelée EURL.

Bon à savoir : la création et le fonctionnement de la SARL sont régis par le Code de commerce (articles L223-1 et L223-43). Les sanctions pénales relatives aux infractions commises dans le cadre de cette forme juridique sont précisées dans les articles L241-1 et L241-9.

Création

L’objet social d’une SARL s’étend à toutes les activités légales et possibles que l’entreprise peut exercer. Dans le cadre d’une activité réglementée, la société doit cependant remplir toutes les conditions relatives à son exercice.

La création d’une SARL nécessite :

• La rédaction des statuts. Réglementés par la loi, les statuts d’une SARL encadrent l’organisation et le fonctionnement de la SARL. Certaines mentions sont par ailleurs obligatoires : forme juridique, dénomination, siège social, objet social, durée de la société et montant du capital social. Leur rédaction se fait par écrit. Le contenu des statuts doit être approuvé et signé par l’ensemble des associés.
• La nomination de ses dirigeants ;
• La réalisation des apports. Avant la constitution d’une SARL, chaque associé s’engage à amener des apports. Ces apports peuvent être numéraires ou en nature. Lors de la création de la société, les associés réalisent leur apport en transférant leur propriété à l’entreprise.
• La publication d’un avis de constitution dans le journal des annonces légales ;
• L’immatriculation de la société au RCS (Registre du Commerce et des Sociétés).

Suite à la création d’une SARL, le capital social est réparti entre les associés selon leur apport initial en « parts sociales ». La loi ne fixe aucun montant minimum.

Gérants et associés

Dans le cadre d’une SARL, la nomination d’un ou de plusieurs gérants est obligatoire. Ce gérant incarne le représentant légal de la société auprès des différents organismes (administration fiscale, etc.). Sa nomination peut être limitée ou illimitée dans le temps et aucune obligation légale n’impose de le rémunérer. Ses fonctions et ses limitations de pouvoir sont largement précisées dans les statuts de l’entreprise rédigés par l’ensemble des associés.

Les associés d’une SARL disposent quant à eux de plusieurs droits :

• Droits politiques : droit de vote, etc.
• Droits d’information. Les associés sont convoqués après chaque clôture d’exercice dans un délai maximum de six mois pour approuver les comptes de l’exercice et l’affectation des résultats qui en découlent.
• Droits financiers. Les associés d’une SARL perçoivent des dividendes et un boni de liquidation en cas de clôture de la société.

Sauf cas exceptionnel, une modification des statuts, un changement de dénomination sociale ou d’objet social, une augmentation du capital, etc. doivent être validés collectivement par les associés. De même, lorsqu’un membre de la SARL souhaite céder ses parts sociales, ce dernier doit obligatoirement obtenir l’approbation de ses associés avant toute cession.

Avantages de la SARL

La SARL offre plusieurs avantages :

• Un fonctionnement clair et sécurisant. La gestion d’une SARL est strictement encadrée par le Code de commerce. Son fonctionnement est retranscrit dans les statuts de l’entreprise, limitant les risques de désaccord, voire de conflit entre les associés. Ainsi, créer une SARL pour exercer votre activité offre un cadre de fonctionnement clair et rassurant.
• Des charges sociales moins élevées pour le gérant. En cas de détention majoritaire (plus de la moitié du capital social de la SARL), le gérant est rattaché au régime de la Sécurité Sociale des Indépendants. En comparaison d’autres formes juridiques (SAS notamment), le montant des charges est souvent moins élevé.
• Une protection des associés grâce à une responsabilité limitée, engagée à hauteur des parts sociales de chacun.
• La possibilité de se constituer en SARL de famille.

En quoi consiste la location meublée non professionnelle (LMNP) ?

Le statut LMNP (Loueur en Meublé Non Professionnel) est un régime fiscal particulier. Il s’adresse aux propriétaires bailleurs de location meublée.

Conditions

Pour bénéficier des avantages fiscaux relatifs au LMNP, le statut fixe deux conditions :

• Louer un logement meublé. Attention : le logement meublé est un type d’habitation particulier. Pour être considéré comme tel, votre bien doit être décent et « équipé d’un mobilier en nombre et en qualité suffisants pour permettre au locataire d’y dormir, manger et vivre convenablement au regard des exigences de la vie courante » (loi Alur de mars 2014). Le décret n° 2015-981 du 31 juillet 2015 précise la liste des meubles obligatoires en location meublée.
• Percevoir moins de 23 000 €/an de revenus locatifs. Les loyers issus d’une location meublée en LMNP doivent également représenter moins de 50 % des revenus du foyer fiscal de référence.

Bon à savoir : les résidences services (résidences étudiantes, seniors, tourisme, etc.) proposent des logements meublés « clé en main ». Dans ce cas, la gestion de votre location meublée est déléguée à l’exploitant de l’établissement, qui sous-loue à son tour votre appartement. Le gérant s’occupe alors de trouver des locataires et d’entretenir le bien immobilier.

Fiscalité

Le statut LMNP est prisé des investisseurs pour sa fiscalité avantageuse. En effet, les loyers issus d’une location meublée non professionnelle sont soumis à l’impôt sur le revenu (catégorie BIC). Pour un investisseur LMNP, cette catégorisation permet deux possibilités :

Déclarer vos revenus sous le régime fiscal du réel permet bien souvent d’être exonéré de tout impôt sur vos loyers. Néanmoins, sa fiscalité est complexe et nécessite de faire appel à des experts-comptables. Vous maximiserez ainsi la rentabilité de votre investissement LMNP.

Pourquoi pratiquer une activité de location meublée non professionnelle via une SARL ?

L’amortissement LMNP

La création d’une SARL pour votre activité de location meublée ouvre droit au principal avantage fiscal du statut LMNP : l’amortissement.

L’amortissement comptable retranche du montant de votre impôt sur le revenu la perte de valeur progressive de vos biens immobiliers et mobiliers. En effet, du fait de son usage et de son usure naturelle dans le temps, votre investissement se déprécie. En LMNP, cette perte de valeur est répercutée lors du calcul de l’imposition. Les durées d’amortissement varient selon la nature de l’élément concerné. Elles couvrent généralement 5 à 10 ans pour le mobilier, 10 à 20 ans pour les travaux et 25 à 40 ans pour l’immobilier.

En cas de déficit, l’amortissement comptable bénéficie d’un report illimité. Au sein d’une SARL, l’amortissement LMNP permet bien souvent de ne pas payer d’impôt sur vos locations.

Les plus-values des biens immobiliers en cas de revente

Une Société à responsabilité limitée permet le régime de la transparence fiscale (de plein droit dans le cadre d’une SARL de famille, sur option dans le cadre d’une SARL classique). Sous le régime de la transparence fiscale, les associés sont soumis à l’impôt sur le revenu, exonérant ainsi la société de l’impôt sur les bénéfices. Dès lors, les associés bénéficient des avantages fiscaux LMNP, mais également de son régime fiscal des plus-values.

En régime LMNP, la plus-value réalisée lors de la revente d’une location meublée est imposée au titre du régime des particuliers (19 % de taux forfaitaire et 17,2 % de prélèvements sociaux). Autre avantage : l’amortissement comptable n’est pas pris en compte.

L’imposition s’applique sur la quote-part de chaque associé, au regard de sa contribution au capital social de la SARL.

SARL de famille et LMNP

Comment créer une SARL familiale pour faire de la location meublée ?

Une SARL de famille est une option fiscale rattachée à la forme juridique de la SARL. De ce fait, il vous suffit de formuler une demande d’option auprès de l’administration fiscale lors de la création de votre SARL. La demande d’option famille peut également intervenir à tout moment de la vie de l’entreprise.

Pour être dans la légalité, une SARL de famille doit exercer une activité de nature commerciale, artisanale, industrielle ou agricole. La location meublée étant de nature commerciale, il est tout à fait possible de créer une SARL de famille pour exercer cette activité.

Condition pour louer via une SARL de famille

Pour faire de la location meublée au sein d’une SARL de famille, les associés doivent obligatoirement être membres d’une même famille. Le lien de famille doit être direct : parents et enfants, frères et sœurs, partenaires liés par un Pacte Civil de Solidarité (PACS) ou par le mariage.

Au regard de l’administration fiscale, la demande d’option famille en SARL est donc possible pour les individus présentant des liens de parenté directs, collatéraux (jusqu’au deuxième degré) ou étant mariés.

Quel intérêt de constituer une SARL Familiale ?

Au sein d’une SARL de famille, la cessation des parts sociales entre les différents membres d’une même famille est facilitée. En effet, selon l’article L223-13 du Code de commerce, « les parts sociales sont librement transmissibles par voie de succession ou en cas de liquidation de communauté de biens entre époux et librement cessibles entre conjoints et entre ascendants et descendants. »

Choisir le statut SARL de famille pour votre entreprise de location meublée est un excellent moyen de transmettre votre patrimoine immobilier. Grâce au démembrement des parts sociales, vous avez la possibilité de transmettre la nue-propriété de vos parts dans la SARL à vos descendants, tout en conservant l’usufruit. En cas de décès, les bénéficiaires récupéreront la pleine propriété de votre lègue. Notez que plus la cession intervient tôt et plus les avantages financiers sont importants.

Au-delà de cette transmission facilitée du patrimoine immobilier, la location meublée LMNP en SARL de famille ouvre droit à tous les avantages précédemment évoqués :

• Déclarer ses revenus locatifs en régime micro-BIC. Dans ce cas, un abattement forfaitaire à hauteur de 50 % est appliqué sur les loyers avant calcul de l’impôt sur le revenu.

• Déclarer ses revenus locatifs en régime réel. Souvent plus avantageux que le régime fiscal micro-BIC, le réel ouvre droit :

  • À l’amortissement comptable.
  • À la déduction des charges liées à votre activité LMNP (frais de fonctionnement de votre location meublée, frais de déplacement, intérêts d’emprunt, honoraires comptables, etc.).
  • Au report de déficit. Ce report est de dix ans pour les charges et illimité lorsqu’il est généré par l’amortissement.
  • À l’option Censi-Bouvard.

  Fiscalité du LMNP (transparence fiscale, faible imposition des loyers perçus, etc.) ;

  • Régime de plus-value des particuliers ;
  • Séparation des patrimoines ;
  • Fonctionnement sécurisant et clair ;
  • etc.