entreprise individuelle (eirl/eurl) lmnp

Créer une entreprise individuelle pour LMNP

Vous êtes entrepreneur et souhaitez créer une entreprise individuelle pour vous lancer dans une activité de loueur en meublé non professionnel. En effet, le statut de loueur en meublé non professionnel LMNP vous permet de vous constituer un patrimoine en profitant d'avantages fiscaux. Cette niche fiscale est donc une bonne opportunité de générer des revenus stables, ce qui explique que l'on chante ses louanges et que ce statut fasse de plus en plus d'adeptes.

Dans le cadre de la location meublée non professionnelle, les revenus issus des loyers sont alors considérés comme des bénéfices industriels et commerciaux, un gros atout en termes d'imposition.

En tant que loueur en meublé non professionnel, vous choisissez votre régime fiscal. Si vous optez pour le régime micro bic, vous pouvez profiter d'un abattement de 50%. Et si vous lui préférez le régime réel simplifié, vous pouvez :

Amortir vos investissements ;

Déduire l'ensemble de vos charges ;

Bénéficier d'un résultat fiscal nul ;

Profiter d'un principe de report en cas de résultat fiscal négatif.

Bénéficier du statut LMNP avec une entreprise individuelle est possible, mais il faut éviter les pièges afin de pouvoir profiter de l'ensemble des avantages fiscaux. En effet, la structure que vous choisirez va directement affecter vos bénéfices puisqu'elles peuvent générer des coûts de création.

On fait ici un petit tour d'horizon des différentes entreprises individuelles possibles en LMNP afin de vous aider à faire votre choix pour une structure adaptée à votre projet.

Pouvez-vous exercer sous le statut LMNP ?

Afin d'exercer en LMNP, il faut que vous, le logement et vos revenus répondiez à certains critères.

À titre personnel, vous devez être majeur et résident du territoire français (incluant DOM TOM) et vous ne devez pas être un investisseur immobilier professionnel (autrement vous relevez d'un autre statut).

Les critères relatifs au logement loué

Pour relever du LMNP, l'habitation proposée doit répondre aux obligations suivantes :

Mesurer 9 m2 ou plus ;

Être à usage d'habitation ou à usage touristique, mais pas à usage commercial ;

Être meublée, c'est-à-dire que le locataire doit pouvoir dormir, manger et vivre de façon convenable.

Les critères financiers à respecter

jouir du statut LMNP implique de rester dans un certain périmètre financier, en l'occurrence, les revenus provenant des locaux loués ne peuvent excéder :

23 000 euros au titre de la location d'habitation classique ;

70 000 euros au titre de la location de tourisme ;

50 % des revenus totaux du foyer fiscal.

Comment obtenir le statut de location meublée non professionnelle lmnp ?

Dans le cadre de la location meublée non professionnelle lmnp, les formalités sont très légères.

Il convient de faire une déclaration adressée au Greffe du tribunal de commerce. À l'issue de celle-ci vous obtiendrez un numéro siret.

Vous avez également l'obligation d'ouvrir une société, sous la forme juridique de votre choix et c'est pour cette raison que nous allons balayer l'ensemble des structures d'entreprises individuelles possibles.

Quelles sont les différentes entreprises individuelles possibles pour exercer en LMNP ?

EURL et LMNP

Une EURL, qu'est-ce que c'est et pour qui ?

Son acronyme signifie entreprise Unipersonnelle à Responsabilité Limitée, ce qui implique qu'elle n'est constituée que d'un seul gérant. Elle peut autant concerner une activité industrielle, commerciale ou agricole . Elle s'adapte donc tout à fait loueur en meublé.

Elle est donc recommandée :

Aux personnes seules souhaitant se lancer dans la location meublée non professionnelle ;

Aux investisseurs envisageant d'en faire une activité commerciale ;

À ceux qui souhaitent transmettre de façon avantageuse à leurs héritiers leurs biens immobiliers ;

À ceux qui veulent structurer leur patrimoine.

Les avantages de la location meublée non professionnelle via une EURL

Grâce à l’EURL, vous pouvez :

Maintenir l’optimisation fiscale liée à l’amortissement, et ce, même après transmission du bien ;

Séparer propriété et gestion locative ;

Transmettre ainsi plus facilement et avec un meilleur contrôle votre patrimoine puisque les héritiers qui perçoivent des parts de sociétés sont avantagés.

Ses spécificités, avantages et inconvénients

Côté inconvénients, les formalités relatives à la création d’une EURL sont assez contraignantes puisqu'il faut rédiger des statuts, publier une annonce légale et s'inscrire au registre du commerce et des sociétés, entre autres.

En revanche, côté avantages, il existe une distinction entre patrimoine personnel et professionnel, seuls les apports réalisés à la création peuvent être saisis, ce qui permet de protéger le patrimoine personnel.

De plus, une EURL étant une SARL à associé unique, le développement de l'entreprise est grandement facilité puisque vous basculez automatiquement sous le statut SARL en cas d'associé vous rejoignant.

EIRL et LMNP

Une EIRL, c'est quoi ?

EIRL signifie Entreprise Individuelle à Responsabilité Limitée, c'est- à- dire que l’entrepreneur exerce seul son activité.

Il s’agit d’un croisement entre EI et EURL et permet à l'entrepreneur individuel de protéger son patrimoine vis-à-vis des créanciers professionnels grâce à une déclaration d’affectation de patrimoine. Il y a donc une distinction entre biens professionnels et biens personnels qui le protège davantage.

Quels sont ses avantages et ses inconvénients ?

Elle offre deux avantages majeurs :

1. Cette structure n'a pas de plafond maximum pour le chiffre d’affaires, mais offre la possibilité de cumuler avec le statut d'auto-entrepreneur.

2. L’EIRL est soumise, de fait, à l’IR, impôt sur le revenu, mais laisse l'opportunité d’opter pour l’impôt sur les sociétés (IS) offrant ainsi une limitation des cotisations sociales et un report des pertes et bénéfices. C'est la seule entreprise individuelle qui bénéficie de ce choix.

Côté inconvénients, il faut lui reconnaître :

Un formalisme exigeant lié à la déclaration d’affectation ;

Des démarches non gratuites pour la constitution du patrimoine affecté ;

La tenue de comptabilité.

Les formalités pour la création

Pour créer une EIRL, la principale formalité consiste à déposer la déclaration d’affectation en précisant quels sont les biens matériels et immatériels relevant de l’EIRL.

,Mais il est également nécessaire de réaliser la déclaration auprès du CFE en complétant le formulaire PO CMB.

Le CFE transmet l’ensemble des informations au RCS ainsi qu’à tous les autres organismes concernés.

Lors de la création, il est également impératif d'ouvrir un compte bancaire dédié à l'activité puisque cela aide à isoler patrimoine personnel et professionnel.

De plus, en cas de cumul avec le statut micro entreprise, les créanciers antérieurs doivent être informés.

Une structure qui n'est plus possible

Il faut toutefois savoir que cette structure n'ayant pas eu le succès attendu a été retirée depuis le 16 février 2022.

Il est remplacé au 14 mai 2022 par le statut d’entrepreneur individuel (EI). Mais rassurez-vous, les points forts de l'EIRL seront intégrés dans le nouveau statut unique, il sera notamment possible de dissocier son patrimoine et pourra opter pour l’impôt sur les sociétés.

Cet échec réside dans le fait que la déclaration d’affectation de patrimoine est une formalité lourde, assez incompréhensible donc confusante, ce qui en a effrayé plus d'un.

Entreprise Individuelle et LMNP

L’entreprise individuelle, concrètement c'est quoi ?

Il s'agit d'une entreprise, dirigée par une personne, en son nom propre donc. Celle-ci ne possède pas de personnalité juridique.

Elle relève du régime réel simplifié de l’Impôt sur le Revenu, le bénéfice de l'EI est affecté aux revenus du foyer fiscal.

Il s'agit d'une forme simplifiée d'entreprise, accessible à toute personne de plus de 18 ans.

Quels sont ses avantages ?

Ses avantages sont les suivants :

Une structure simple et souple rendant la création et la vie de l'entreprise très facile (déclaration de début d’activité au CFE, absence d'assemblées générales ou de PV de décisions, etc.) ;

Ouverte à de nombreuses activités, donc accessible au plus grand nombre, et tout à fait adaptée dans le cadre de la location meublée non professionnelle ;

Pas de capital minimum pour créer l'entreprise ;

Une fiscalité simple ne nécessitant pas de bilan annuel.

Quels sont ses inconvénients ?

Il y a une union entre patrimoine personnel et professionnel, la responsabilité n'étant pas limitée. Cette absence de différence entre les deux peut être risquée en cas de dettes et de créanciers qui peuvent saisir les biens personnels (il est possible de procéder à une déclaration d’insaisissabilité des biens immobiliers non professionnels, mais la démarche est assez lourde puisqu'elle doit être réalisée devant notaire et avant publication de la déclaration.

Ce type d’entreprise n'est pas adapté à des projets professionnels de grande ampleur, plutôt idéal pour un début d'activité, mais pas en cas de développement.

Auto entrepreneur et LMNP

Le statut

La micro entreprise est un régime en nom propre qui fonctionne jusqu'à 72 500 € pour les prestations de service et de location meublée classique (pas de tourisme) et jusqu'à 176 200 euros pour la vente de marchandises et la location meublée de tourisme.

En cas de dépassement de ce seuil, le statut offre une certaine souplesse grâce à une période de tolérance de 2 ans.

Si le plafond est dépassé pendant 2 ans consécutifs, vous basculez automatiquement vers l'entreprise individuelle.

Les atouts de l'autoentreprise

L'auto entreprise est un statut avec de gros points forts :

Une grande simplicité en matière d'inscription puisque tout est réalisé de façon gratuite et dématérialisée ;

En l'absence de revenu, vous ne payez pas de cotisation sociale, celles-ci étant proportionnelles à vos recettes ;

Fiscalement, vous jouissez d'un abattement forfaitaire de 50 % ;

Vous êtes exonéré de TVA si votre chiffre d'affaires est inférieur à 85 800 euros ;

Possibilité de cumuler différentes activités professionnelles sans lien entre elles ;

Une comptabilité simplifiée avec une déclaration en ligne.

Formalités administratives pour la création d'une micro entreprise en gestion locative ?‍

Il suffit de se rendre sur le site de l'URSSAF, de créer un compte en complétant le formulaire de déclaration.

Ce formulaire détermine votre régime, l'activité exercée et les dispositions relatives au paiement.

La demande est étudiée en 2 semaines maximum par votre CFE, Centre de Formalité des Entreprises, et vous recevez ensuite un numéro SIRET, accompagné d'une attestation d'affiliation.

Spécificité quant au cumul d'activités

La particularité de l'auto entrepreneur est qu'il est possible de cumuler diverses activités et divers statuts, la condition à cela est de respecter les seuils de la micro-entreprise imposés.

Pour ce faire, il suffit, lors de la création de la micro-entreprise de déclarer l'activité principale et vos activités secondaires. Si vous décidez de cumuler plusieurs activités, mais que cela arrive en cours de contrat, dans ce cas, la demande de modification se fait directement auprès du CFE.

Foire aux questions

Tout le monde peut-il devenir autoentrepreneur ?

Afin d' être éligible à ce statut, il faut répondre à certains critères personnels et notamment, il faut être majeur (ou mineur émancipé de plus de 16 ans), de nationalité française et être résident en France.

Il faut également être capable de prendre des décisions, c'est-à- dire ne pas être sous tutelle ou sous curatelle, ni sous interdiction pénale ou délictuelle.

Qu’est-ce que la LMNP touristique ?

Dans le statut LMNP ou dans celui d'auto entrepreneur, il existe des distinctions entre le loueur en meublé habitation classique et le loueur en meublé à usage touristique, il est donc important de bien faire la distinction entre les deux.

En l'occurrence, rentreront dans le cadre de la location touristique les biens tels que les gîtes ruraux ou les chambres d’hôtes, mais également les biens donnés en location saisonnière via des sites d’annonces immobilières ou des sites tels que Airbnb (pour cela il faut néanmoins compléter un formulaire auprès de la municipalité concernée en vue d'obtenir une autorisation).

Dois-je me faire assister pour mon investissement LMNP ?

A la base, vous pouvez réaliser l'ensemble des démarches, qu'il s'agisse d'achat ou de comptabilité, par vous-même, mais afin de réaliser un investissement de qualité et d'optimiser au maximum votre fiscalité, il est recommandé de s'entourer de deux professionnels essentiels : un promoteur immobilier renommé et un expert-comptable.

Faire appel à un promoteur réputé tel que Cogedim vous permettra de vous engager avec confiance dans votre projet, d'avoir un bien neuf et de qualité, sans retard de travaux (n'oublions pas que dans le neuf vous ne percevez des revenus locatifs qu'une fois que les travaux sont terminés) tandis que le cabinet d'experts comptables vous permettra de profiter de tous les avantages fiscaux du statut LMNP et du statut de votre entreprise, et vous permettra une meilleure rentabilité de votre investissement.