Comment gérer un bien en indivision sous le statut LMNP ?

Avec ce statut, les recettes relatives aux loyers perçus ne sont pas considérées comme des revenus fonciers. Elles appartiennent à la catégorie des bénéfices industriels, qui permet une fiscalité plus avantageuse allant dans le pire des cas à un abattement de 50% de l'imposition et dans le meilleur des cas à une absence totale d'impôts pendant plusieurs années.

Mais la détention de ce statut nécessite de créer un statut tout en étant impossible d'exercer si on est une société. Lorsque l'on souhaite investir à plusieurs, la question de la structure juridique va se poser.

Les conditions au statut LMNP, définition de l'indivision, qu'implique ce statut ? On répond à l'ensemble de ces questions dans cet article.

Le statut LMNP, en bref

Au départ, pour devenir un loueur meublé non professionnel, vous devrez réaliser une déclaration auprès du greffe du tribunal de commerce, vous obtiendrez un numéro siret et serez ainsi fin prêt à exercer votre activité de locations meublées.

Ensuite, en cours d'année vous serez tenus de déclarer vos revenus appartenant à la catégorie des bénéfices industriels et vous verrez octroyer :

• Soit un abattement forfaitaire de 50 % si vous avez opté pour le régime micro bic ;
• Soit une déduction de vos charges et amortissement si vous avez plutôt opté pour le régime réel simplifié.

Ces revenus pour être considérés sous la LMNP ne doivent pas être supérieurs à :

• 23 000 euros par année ;
• 50% de l'ensemble des revenus du foyer fiscal (revenus salariés, bénéfices industriels et commerciaux, bénéfices agricoles et bénéfices non commerciaux).

Si vous dépassez l'un de ces seuils, vous devenez loueur meublé professionnel LMP et ne relevez donc pas du même statut.

Un bien en indivision, c'est quoi ?

Dans le jargon juridique, une indivision signifie la détention d'un bien à plusieurs, il s'agit donc d'une propriété collective. Ainsi, chacun détient une partie à hauteur de sa contribution financière, et il n'est pas nécessaire que chacun ait investi le même montant au départ.

On dit indivisible puisque, par nature, le bien meublé en indivision n'est pas divisible physiquement entre les propriétaires. Dans ce cas, les co indivisaires vont exercer collectivement un droit de propriété sur le bien en indivision.

L'indivision est donc régie par des règles spécifiques, car il existe d'un côté un droit de propriété qui est personnel et exclusif, et, de l'autre, l'obligation de respecter les droits des autres co indivisaires.

Généralement, pour jouir pleinement du statut lmnp, les investisseurs auront tendance, lorsqu'ils sont plusieurs, à opter pour la SARL de famille. Mais la lmnp indivision est également une opportunité, bien qu'il puisse y avoir certaines contraintes, car elle représente la seule alternative d'investir à plusieurs lorsqu' il n’y a pas de lien du sang.

Pourquoi opter pour la LMNP indivision ?

Car on ne peut pas profiter du statut LMNP si on est une société

L'un des principes de base de la LMNP est que ce statut concerne exclusivement les personnes physiques, donc pas les sociétés. Cela s'explique par la soumission à un régime fiscal différent puisque les compagnies relèvent de l’impôt sur les sociétés (IS).

Il existe toutefois une exception à ce principe afin de pouvoir profiter du statut LMNP sous un statut sociétal.

Car je ne peux pas profiter du statut LMNP en SCI (société civile immobilière)

Avec le régime de la SCI, les recettes générées par les loyers de la location meublée ne sont pas imposables au titre de l’impôt sur les sociétés, mais au titre de l'impôt sur le revenu pour les personnes physiques.

De fait, si l'activité exercée par cette sci est la location meublée, alors, elle bénéficie du régime LMNP. Mais cela impliquerait un problème de transparence fiscale. En conséquence et conformément à l'article 206 2° du CGI, il n'est pas possible de pratiquer la LMNP sous une SCI.

Puis-je profiter du statut LMNP en SARL de famille ?

Selon l'article 239 bis AA, vous êtes autorisé à faire de la LMNP sous le statut SARL de famille uniquement jusqu'au 4° degré.

Il s'agit d'une bonne nouvelle lorsque l'on souhaite investir à plusieurs membres de la famille dans une location meublée lmnp.

En revanche, cela est problématique s' il n'existe pas de lien de parenté ou si ce lien est supérieur au 4° degré.

Dans ce cas, la lmnp indivision prend tout son sens.

L’indivision, une solution pour investir en lmnp à plusieurs

Cette structure semble présenter beaucoup de contraintes, mais reconnaissons-lui certaines qualités :

• Elle permet de profiter de la simplicité du statut LMNP ;
• Constituer une indivision est gratuit (à l'exception d'une intervention chez le notaire pour la rédaction d'un accord entre co indivisaires) ;
• Chacun des indivisaires doit respecter personnellement les plafonds imposés par la LMNP, sachant que les loyers perçus seront calculés de façon proportionnelle à leur investissement de départ.

Nota bene : en conséquence, tous les indivisaires ne sont pas obligatoirement affiliés au même régime. L'un peut être en lmnp tandis qu'un autre en LMP.

Les démarches administratives et fiscalité dans le cadre de la location meublée en indivision

La déclaration à la création

Lorsque l'on crée un statut LMNP en nom propre, il convient de compléter le formulaire P0i et de le retourner au Greffe du Tribunal de Commerce. Cet imprimé P0i concerne la déclaration standard d'une activité de location meublée lmnp. À l'issue de cette première démarche, le déclarant reçoit un numéro SIRET.

Dans le cadre de la location meublée en indivision, il existe deux particularités.

Tout d'abord, les membres de l' indivision devront compléter ensemble de formulaire FCMB, c'est-à-dire la déclaration d'exploitation en commun (cette démarche sert à constituer l'entité juridique de l'indivision).

Ensuite,chaque membre de l'indivision doit faire parvenir ce formulaire P0i.

Nota bene : Après envoi du FCMB, les membres de l'indivision recevront un numéro siret commun à l’indivision.

Quel est le régime fiscal de l'indivision pour un bien en location meublée ?

Les revenus locatifs relatifs à un logement lmnp en indivision sont soumis à l'impôt sur le revenu. Il s’agit en effet du régime fiscal des sociétés de personnes, en nom propre.

Sous un régime LMNP classique, les propriétaires ont le choix entre le régime micro bic et le régime réel simplifié.

Sous le régime de l'indivision en location meublée, c'est un peu différent. Il n'est pas possible d'opter pour le régime micro bic, les indivisaires sont systématiquement soumis au régime réel. Cela signifie que les recettes et les dépenses sont partagées entre chaque indivisaire, proportionnellement à la part qu'ils détiennent d'un bien immobilier.

Le point positif est que généralement, bien que plus compliqué, le régime réel est souvent le plus intéressant. Le montant de leur impôt sur le revenu sera ensuite réparti de la même façon, selon ces mêmes règles de proportionnalité. De fait, il en sera de même pour les bénéfices.

Les règles de gestion d'une indivision ?

Comment sortir d'une indivision ?

Les règles de gestion pour sortir d'une indivision sont diffèrent selon les configurations possibles :

• Dans le premier cas, tous les indivisaires souhaitent mettre fin à l’indivision. Ainsi, le bien est mis en vente et chaque indivisaire récupère sa part proportionnelle du produit de la vente ;
• Dans le second cas, seulement un indivisaire veut sortir de l'indivision, alors la gestion peut se dérouler à l’amiable ou au tribunal.

Pour un règlement à l’amiable, l'indivisaire souhaitant sortir de l'indivision peut soit revendre sa part aux autres membres de l'indivision , soit revendre sa part à un tiers extérieur.

Si il négocie puis revend sa part à l'un des indivisaires , il faut savoir qu'il n'y a pas d’impôt sur la plus-value relative à la vente d'une location meublée en indivision.

Si aucune solution amiable n'a pu être trouvée, alors le litige doit se régler au tribunal. Dans ce cas, le juge considère que nul n'est obligé de rester dans une indivision et réalise donc le partage de celle-ci.

Conseils sur les démarches juridiques permettant de mieux encadrer la relation des co indivisaires

Il est donc recommandé, lorsque l'on souhaite exploiter un bien meuble en commun, de :

• Lors de la création, se rendre chez le notaire pour réaliser un acte notarié qui facilitera la clarté pour la gestion en définissant leur quote part respective ;
• Rédiger une convention d’indivision afin de cadrer les règles de gestion et de fonctionnement. Cette démarche permet d’anticiper d'éventuels conflits

Concernant cette dernière recommandation, il faut comprendre que la gestion location en LMNP sous le régime de l’indivision n'est pas toujours simple et est, de fait, plus complexe que celle de la gestion ou on serait seul propriétaire. Dans la mesure où il n'existe pas de gérant, l'ensemble des décisions relatives à la gestion de la location meublée doit être pris par l'ensemble des indivisaires.

Cela peut être contraignant puisqu'en cas de mauvaise entente, de conception et points de vue différents, alors vous risquez de faire face à des blocages avec une situation qui ne peut évoluer et nuire à la viabilité financière. Ce document peut grandement faciliter les relations et prises de décisions lorsqu'on exerce la gestion de la location meublée en LMNP sous le régime de l’indivision.

Les 3 types d'actes relatifs à une indivision

Un bien immobilier en propriété collective peut être régi par 3 actes distincts.

Les actes conservatoires peuvent être exécutés par un indivisaire seul et aucune décision collégiale n’est nécessaire ni obligatoire. Il s'agit ici d'actes urgents ou nécessaires qui ont pour objet la sauvegarde du bien immobilier. Les charges seront ensuite réparties selon la quote part de chacun.

Les actes d’administration impliquent que, pour être valable, il est nécessaire d'obtenir la majorité des deux tiers des droits indivis. Il est cependant possible d'accorder un mandat général d’administration. Par exemple, la signature d'un bail est un acte d’administration et récolter la majorité des votes peut être relativement contraignant, particulièrement pour les locations meublées qui présentent un réel turn-over avec les locataires.

Les actes de disposition, aussi appelés actes graves, doivent obtenir l’unanimité pour être validés. Il s'agit dans ce cas d' actes exceptionnels (destruction, vente, transformation, etc.). Cela implique donc qu'un indivisaire ne peut pas vendre son bien sans que cette décision ait obtenu la majorité des votes.

Parallèlement, la loi stipule que “nul n’est censé demeurer dans l’indivision” donc chaque indivisaire a néanmoins le droit de provoquer le partage, s'il le souhaite et à tout moment. Cette démarche oblige ainsi les autres co-indivisaires soit à lui racheter sa part, soit à vendre le bien immobilier.