Location en LMNP, que choisir ?

Néanmoins, il permet la réalisation d'investissements divers et variés, sur différents types de logements, soit à l'année soit de façon saisonnière, soit dans le neuf soit dans l'ancien. Les règles de fiscalité et les conditions peuvent en conséquence changer et il devient un peu difficile d'y voir clair.

Cet article va permettre d'exposer l'ensemble des possibilités d'investissements du loueur en meublé non professionnel LMNP, de balayer les avantages et inconvénients et de décoder quel est le meilleur investissement pour vous.

La location meublée LMNP VS la location nue

Le statut LMNP offre une fiscalité attractive

En loueur meublé non professionnel, on ne relève plus de revenus fonciers (valable pour la location vide et avec un abattement de 30%), mais de revenus appelés bénéfices industriels et commerciaux, BIC, avec des règles de fiscalité bien plus avantageuse et donc un rendement davantage optimal puisque l'abattement est de l'ordre de 50 % sous le régime des micro-Bic.

Mais sous le régime réel, seconde option pour un LMNP, il est possible, de surcroît, de déduire les charges fiscales et d'amortir le prix d'achat du bien, jusqu'à payer encore moins d'impôts.

Le meublé offre une meilleure rentabilité

Parce que le logement est meublé, le loyer est plus élevé, généralement de l'ordre de 10 à 20% sur les locations à l'année. Ainsi, le mobilier investi au départ est vite rentabilisé.

Par ailleurs, les locations meublées donnent accès à de meilleurs rendements notamment avec la location saisonnière, la location étudiante ou la colocation.

Résidence de service VS la location en direct ?

Une gestion moins contraignante pour le propriétaire

La location en direct

Dans le cadre d'une location meublée non professionnelle, un bail est réalisé entre le bailleur propriétaire et le locataire. Dans le cadre de la résidence de services, le bail est réalisé entre le propriétaire bailleur et l'exploitant. La relation est donc très différente, les baux le sont également et on peut y constater des avantages comme des inconvénients.

Sous location meublée en direct, le propriétaire est chargé de la gestion, de trouver un ou des locataires, d’entretenir le bien, de se charger de la rotation notamment en cas de location saisonnière et d’encaisser les loyers. De fait, il peut également se retrouver confronté à la problématique de loyers impayés ou d'un logement vacant ne générant pas de recette locative.

La location en résidence services

Avec une location meublée en résidence services, le propriétaire est légalement et commercialement lié à l'exploitant de la résidence. Ce dernier dispose d'un bail entre lui et le locataire. Cela implique donc que le propriétaire n'est pas lié au locataire et que la personne qui sera chargée de l'entretien de la gestion, de l'encaissement des loyers et d'assumer financièrement une carence de locataire sera l'exploitant et le propriétaire.

En ce sens, louer en meublé dans une résidence de service peut s'avérer moins contraignant et plus rassurant pour le propriétaire.

Une union commerciale de 9 ans

Le bail mis en place entre le propriétaire et l'exploitant est un bail commercial. Celui-ci est donc pour une durée de 9 ans et il est donc absolument fondamental de choisir un exploitant sérieux qui entretiendra et exploitera correctement la résidence et fera en sorte que celle-ci reste attractive. Le cas échéant, celui-ci pourrait se retrouver a déserté l'exploitation et votre investissement perdrait toute sa valeur.

Il faut également être extrêmement vigilant aux clauses du bail afin de ne pas avoir de mauvaise surprise au cours des 9 années suivantes : à qui incombe la charge financière de travaux ? Peut-on revoir les conditions du bail ?

Enfin, un bail de 9 ans signifie également qu'il ne faut pas espérer réaliser cet investissement avec un but de revente rapide, vous vous retrouviez à payer des charges pour rupture de contrat et perdre beaucoup d'argent.

Cette durée de bail de 9 ans peut donc offrir une certaine stabilité à condition de s'être associé à un exploitant sérieux, mais peut également devenir un enfer si tel n'est pas le cas.

Le bail de location meublée classique, lui, a une durée de quelques jours (dans le cadre de la location saisonnière) à 1 an, et évite de dépendre d'un exploitant peu précautionneux en offrant plus d'indépendance.

Quels sont les critères pour que l'investissement en résidence de services soit des plus rentables ?

Comme nous avons pu le voir, il existe des avantages et des inconvénients dans les deux cas. Concrètement, le bail non direct en résidence de services, même s'il est moins contraignant peut s'avérer également plus risqué.

Il existe donc quelques clés pour réaliser un investissement plus pérenne.

L'emplacement est fondamental et nécessite une étude de marché et de la démographie. En effet, il s'interroge sur le besoin de la ville et sur ses infrastructures.

On aura tendance à investir dans une résidence étudiante s’il existe des universités, de grandes écoles et des transports en commun aux alentours, avec un réel besoin de logements en conséquence.

Lorsque la ville regorge de sièges importants, de compagnies, de nombreuses sociétés, on envisage davantage la résidence d'affaires pour les professionnels en mobilité.

Pour les résidences dédiées aux seniors ou EHPAD, il conviendra de regarder si ce type d'établissements existe déjà sur la commune, de quels services accessoires ils disposent et quel est leur taux d'occupation.

Dans tous les cas, le choix d'un bon exploitant impactera totalement le rendement de votre investissement et limitera les risques.

Quel est le meilleur secteur pour une résidence de services ?

Pour les résidences étudiantes

Il existe une forte demande sur le marché, ce qui est un point rassurant lors d'un investissement. S'agissant le plus souvent de studio, l'investissement de départ est plutôt faible et de l'ordre de 70 000 euros.

Même si l'exploitant venait à déserter, vous serez toujours propriétaire d'un T1 meublé à louer.

Pour les EPHAD

Leur rendement est légèrement supérieur aux autres, de l'ordre de 4%, contre seulement 3,5% pour les autres. C'est également un secteur en plein développement grâce à l'allongement de l'espérance de vie.

Ce type de logement nécessite un équipement médical, il faut envisager un investissement de départ de l'ordre de 150 000 euros.

Pour les résidences seniors

On constate un véritable besoin dans ce secteur avec le vieillissement de la population, point très positif pour l'investisseur. Peu de visibilité encore sur le marché de la revente, cependant.

Pour les résidences d'affaires

L'investissement peut être positif s’il est réalisé dans un emplacement à forte activité économique et avec les infrastructures nécessaires autour. Il peut également être risqué, car il s'agit de location de courte durée avec une forte concurrence, la clientèle d'affaires étant mobile et en transfert.

Pour les résidences de tourisme

L'investissement peut être risqué, car il y a une forte concurrence, toutes les résidences pour touristes étant souvent concentrés dans les mêmes lieux touristiques.

Toutefois, cet investissement peut avoir du sens si vous le combinez entre la location touristique et quelques semaines à l'année pour vous-même afin que vous puissiez en profiter.

Bail longue durée VS location saisonnière

Avantages de la location saisonnière

La location saisonnière a pour avantage majeur de proposer des loyers plus élevés et votre rentabilité peut ainsi être bien plus rapide que celle de la location longue durée, avec un loyer plus bas.

Le second avantage est qu'elle vous donne l'opportunité de jouir de votre bien quelques semaines dans l'année, chose que vous ne pouvez pas vous permettre dans le cadre de la location longue durée.

Inconvénients de la location saisonnière

La location saisonnière offre un plus gros risque de vacance locative. Elle peut être rentable à condition d'être dans une zone géographique à forte demande. Si ce n'est pas le cas, votre investissement pourrait être à perte, La location longue durée peut donc s'avérer beaucoup plus stable.

Le second inconvénient est sa gestion. Il y a une rotation des occupants, il faut donc plus régulièrement refaire de la publicité pour retrouver preneur et comme dit l'adage, le temps c'est de l'argent, et la location saisonnière vous prendra indéniablement plus de temps.

Investissement dans le neuf VS investissement dans l'ancien ?

Concrètement, investir dans le neuf, que cela signifie-t-il ?

Un investissement présentant des risques

L'investissement dans le neuf signifie que vous réalisez votre investissement via un promoteur tel que Cogedim, et que vous réalisez une acquisition sur plan, aussi appelée vente en état futur d’achèvement (VEFA).

Il faut comptabiliser 1 à 2 années avant d'être livré. Il est donc nécessaire de réaliser ce type d'investissement auprès d'un promoteur sérieux et de bonne réputation, car cela présente certains risques.

Il peut y avoir une construction qui ne soit pas à la hauteur de vos espérances et des malfaçons. Au même titre qu'il peut aussi y avoir un retard de livraison qui impactera vos revenus puisque vous ne serez pas en mesure de louer le bien et donc de percevoir des recettes, mais vous pourriez aussi vous retrouver à ne pouvoir bénéficier de la déduction des charges et amortissement la première année.

Une acquisition de qualité

Toutefois, investir dans l'immobilier neuf signifie également acquérir un bien de standing qui ne nécessitera pas de nouveaux travaux, coûts, changements d'équipements dans les années et venir, avec la possibilité d'encaisser des revenus locatifs tout en limitant les dépenses.

À l'inverse, lorsque vous investissez dans l'ancien, vous n'avez pas le risque financier lié à un retard de livraison, mais vous risquez définitivement d'être confronté à l'obligation de réaliser régulièrement des travaux d'entretien, de réparation d'amélioration, de mise aux normes et vous aurez une moins bonne visibilité de ces coûts.

Les avantages financiers du neuf et de l'ancien

La perception immédiate des loyers dans l'ancien

Investir dans l'ancien, c'est la possibilité de toucher immédiatement des revenus locatifs. En investissant dans le neuf, il faut être prêt à ne rien encaisser pendant 1 à 2 ans, jusqu'à la livraison.

Des frais de notaire plus avantageux dans le neuf

Mais investir dans le neuf, c'est aussi profiter de frais de notaire plus avantageux puisqu'il sont de l'ordre de 3,5 %. Alors que ces frais avoisinent les 8.5 % lorsqu'il s'agit d'un investissement dans l'ancien.

Principe de compensation entre frais de notaire et perte des revenus locatifs

Il y a donc des avantages et des inconvénients évidents que ce soit dans le neuf ou dans l'ancien. Mais il existe également un principe de compensation. C'est-à -dire que l'absence de recettes locatives pendant 1 an peut s'avérer compensée par le gain réalisé sur les frais de notaire.

Cette compensation est possible, mais s'envisage bien entendu au cas par cas puisque percevoir des loyers au bout de 1 an ou de 2 ans change énormément la donne, au même titre que l'économie réalisée sur les frais de notaire n'est pas la même si votre investissement est de 100 000 ou de 400 000 euros.