Quelles sont les conditions à respecter pour le statut LMNP ?

Dispositif LMNP, quelles sont les conditions concernant les propriétaires ?

A qui est destiné ce dispositif ?

Tout d'abord, ce régime Loueur Meublé Non Professionnel concerne toute personne cherchant à se constituer un patrimoine visant à anticiper la retraite. Pour profiter du dispositif LMNP loueur en meublé, l’investisseur devra :

• Être propriétaire d’un bien à usage de logement ;
• Être un particulier et non un investisseur immobilier exerçant à titre professionnel ;
• Être inscrit au Registre du Commerce et des Sociétés (RCS).

Les obligations de déclaration à la charge du propriétaire

Les obligations en termes de déclaration sont doubles.

L’activité de Loueur en Meublé Non Professionnel doit faire l'objet d'une déclaration de début d’activité. Cela signifie qu'il faut s'enregistrer auprès du Greffe du Tribunal de Commerce afin d'obtenir un numéro d’immatriculation (SIRET) permettant d'exercer et d'entreprendre les démarches fiscales inhérentes. Le bailleur payera annuellement une cotisation foncière des entreprises. Cette déclaration doit survenir au plus tard dans les 15 jours suivant la signature du bail.

Le propriétaire doit déclarer ses recettes liées à sa location meublée non professionnelle chaque année, sur sa déclaration de revenus. La déclaration peut être différente en fonction du régime fiscal choisi : régime réel ou micro BIC.

Le contrat de bail rédigé par le propriétaire

Un contrat de bail est ainsi rédigé, par le propriétaire lui-même ou par une agence en charge de la gestion locative, ou encore par un notaire. Ce document est essentiel pour contractualiser légalement la location, mais également, car on ne peut être considéré comme un loueur meublé non professionnel sans la rédaction de celui-ci.

Il doit comporter les informations, mentions et clauses obligatoires suivantes, pour être conforme et valide selon la loi :

• L'identification des parties, propriétaire et locataire ;
• La durée de la location et la date de mise à disposition du logement ;
• La description dudit logement, la surface doit être mentionnée ;
• La liste des équipements ;
• La description de l’usage du bien loué ;
• Le montant du loyer et mentionner s'il existe des conditions de révision annuelle ;
• Le montant du dépôt de garantie ;
• L'énumération des parties communes ;
• Les travaux qui ont été effectués depuis la fin de la dernière location.

Certaines mentions complémentaires doivent être ajoutées selon une situation spécifique, telle que l'implantation dans une zone tendue (selon la loi Pinel) ou la participation d’un mandataire rémunéré.

Dispositif LMNP, quelles sont les conditions pour le logement ?

Pour que le logement réponde bien au dispositif LMNP, il existe plusieurs obligations, que ce soit le mobilier présent dans le logement loué ou sur le logement lui-même.

Quelles sont les conditions d'ameublement ?

La condition pour bénéficier du statut LMNP est que le logement mis à disposition du locataire soit bien une location meublée.

Afin d'être qualifiée de location meublée, le logement doit disposer des éléments suivants :

• Un lit (avec un matelas et une couverture) ;
• Des meubles ou étagères de rangement ;
• Une table et des chaises ;
• De la vaisselle et des ustensiles de cuisine ;
• Du matériel ménager ;
• Des luminaires ;
• Des rideaux dans la chambre ;
• La cuisine doit être équipée d'un réfrigérateur, de plaques de cuisson et d'un micro-onde ou four.

Ces obligations sont mentionnées à l'article 15-4 de la loi du 6 juillet 1989 « un mobilier en nombre et en qualité suffisants pour permettre aux locataires d’y dormir, manger et vivre convenablement au regard des exigences de la vie courante ».

Quelles sont les conditions relatives au logement mis en location ?

Les conditions de base

Le logement doit présenter 5 conditions essentielles pour profiter du statut LMNP :

• 1. Le logement, ou partie de logement mis en location, doit présenter une superficie supérieure à 9 m².
• 2. Le bien doit impérativement être un meublé non professionnel, c'est-à-dire que les locaux doivent exclusivement être à usage d'habitation ou touristique. En conséquence, ceux à usage professionnel ou commercial ne peuvent être concernés par le dispositif LMNP.
•  
• 3. Il peut s'agir autant d'un logement neuf qu'ancien.
• 4. Il peut s'agir d'un logement en location ou en sous-location.
• 5. Il peut autant s'agir d'une résidence principale que secondaire.

Liste des biens en location permettant de profiter du statut LMNP

Seulement certains biens permettent d'obtenir le statut LMNP. Il s'agit :

• Une maison ;
• Un appartement  ;
• Une chambre d’hôtes ;
• Un gîte rural ;
• Un bien en résidence de services.

Au titre de la résidence de services, on répertorie 5 types d'établissements permettant d'acquérir le statut de loueur meublé :

• La résidence de tourisme, dédiée à l'accueil des touristes, qui doit proposer certains services annexes tels que l'accueil, le ménage ou la restauration ;
• La résidence étudiante, destinée aux étudiants ;
• La résidence d'affaires concerne une clientèle d’affaires dans le cadre de leurs déplacements. Le logement doit être entièrement équipé et des services additionnels sont proposés ;
• La résidence pour seniors, avec des services annexes visant à leur faciliter le quotidien ;
• La résidence médicalisée EHPAD pour les seniors en situation de dépendance.

Outre le fait que ces résidences de services doivent répondre en premier lieu à l'ensemble des conditions relatives au statut LMNP, elles doivent, de plus, proposer à la clientèle certains services complémentaires et adaptés en fonction du type de résidence de service. Il peut s'agir d'un service de restauration, d'un service de ménage, d'un service médicalisé, etc.

Dans ce cas, le contrat de bail ne lie pas le propriétaire directement à l'occupant. Le contrat sera réalisé entre le propriétaire et l'exploitant de la résidence de services.

Dispositif LMNP, quelles sont les conditions relatives aux revenus locatifs ?

Tout d'abord, à partir du moment où vous répondez au régime fiscal du loueur en meublé non professionnel, il faut comprendre que les locations meublées sont considérées en tant qu' activités commerciales et, qu' en conséquence, les recettes relatives au loyer appartiennent à la catégorie des BIC, c'est-à-dire des Bénéfices Industriels et Commerciaux. Dans ce cas, on ne répond donc plus aux programmes des revenus fonciers.

Dans le cadre de ce régime fiscal, il existe deux conditions de revenu à respecter. En l'occurrence, les revenus locatifs :

• Ne doivent pas dépasser 23 000 € par an ;
• Ne doivent pas excéder 50% de ses revenus annuels.

La problématique est donc d'être bien vigilant à ce seuil, car, dans le cas où ces recettes apportées par le locataire seraient au-dessus, vous n'êtes plus loueur en meublé non professionnel (LMNP), mais loueur en meublé professionnel (LMP) et vous ne profitez plus des avantages du statut LMNP.

Quels sont les avantages du statut LMNP ?

On a pu voir qu'il existait un grand nombre de conditions à respecter avant de pouvoir bénéficier du statut LMNP. Mais alors, pourquoi s'embêter ? Simplement parce que ce dispositif permet au propriétaire de jouir de certains avantages.

Un contrat de bail avantageux

Pour un logement loué de façon classique (vide), le bail a une durée de 3 ans minimum alors que pour un logement meublé, elle est de seulement 1 an. Les locations meublées offrent donc une plus grande liberté.

Ensuite, lorsque l'on décide de faire une location meublée résidence de services, dans ce cas une nouvelle partie est mentionnée au contrat : l'entreprise en charge du bien et des services qui devra s'assurer que les prestations du locataire sont bien conformes à celles qu'il peut attendre de son séjour.

Dans cette situation spécifique, un premier contrat est réalisé entre le propriétaire et l'exploitant et un second prend place entre le locataire et l'exploitant.

Le contrat n'est donc pas un bail d’habitation, mais un bail commercial, plus avantageux et souvent d'une durée de 11 ans et 9 mois.

Une fiscalité attractive

Le statut LMNP permet à l'investisseur de profiter d'avantages fiscaux et d'une réduction considérable de ses impôts.

Le propriétaire est automatiquement affilié au régime des bénéfices industriels et commerciaux (micro-BIC) temps que ses revenus locatifs n'excédant pas 72 500 €. Passé ce seuil, il se verra soumis au régime réel.

,Mais, sous ce seuil de 72 500 €, le propriétaire a en réalité le choix entre ces deux régimes fiscaux.

Concrètement, le régime réel permet de déduire l'ensemble des charges afférentes à la location. Le régime micro-Bic permet de bénéficier d'un abattement fiscal de 50%.

Donc, afin de profiter de cet avantage sur le montant total de l'impôt sur le revenu, il faut vérifier quel est le régime le plus avantageux et notamment si le montant total des charges et frais se retrouve plus élevé que l'abattement fiscal du régime micro-BIC.

Les autres atouts de la loi LMNP

En complément des deux avantages expliqués ci-dessus et relatifs au bail et à la fiscalité, il est également important de mentionner que, sous le statut LMNP, le propriétaire peut également avoir certains avantages additionnels qui sont les suivants :

• Le bailleur peut exploiter le bien via une société (SNC, EURL, SARL de famille, etc.) visant à faciliter la transmission de son patrimoine ;
• Le propriétaire pourra profiter de la réduction d'impôt Censi Bouvard (cette loi, en LMNP, n'est toutefois pas cumulable avec les autres lois de défiscalisation de revenus) ;
• La récupération de la TVA (20% du montant de l'investissement) est prévue par les textes des lois Censi-Bouvard et LMNP.

Conseils pour profiter au maximum des avantages fiscaux LMNP

Il est recommandé d'utiliser un outil de simulation afin de calculer le montant des bénéfices fiscaux pouvant être réalisés, notamment concernant l'impôt sur le revenu. Dans ce cas, nous conseillons d'utiliser nos outils disponibles en ligne.