Qu'est-ce que la loi LMNP ?

Nous allons donc définir dans cet article ce qu'est concrètement la loi LMNP et quel est son cadre d'application, c'est-à- dire dans quelles conditions vous pouvez bénéficier de ce statut. Une fois ces bases établies, nous en expliquerons ses principes notamment en matière d'avantage fiscal.

La loi LMNP, c'est quoi ?

Les notions de base de la loi LMNP

Tout d'abord, la location meublée non professionnelle lmnp n'est pas vraiment une loi ou un régime fiscal, mais plutôt un statut, au même titre que celui d'auto-entrepreneur, par exemple.

Comme tous les statuts, il a pour objet de régir une activité et de déterminer la fiscalité et les conditions qui lui sont applicables.

Dans le cadre du statut LMNP loueur, il s'agit concrètement de cadrer le régime fiscal de l'activité de location meublée d'un propriétaire mettant en location son bien, de façon non professionnelle. Avec ce statut, le propriétaire profite d'un avantage financier majeur (réduction d'impôt par principe d'amortissement et défiscalisation).

Mais plusieurs questions peuvent alors se poser par rapport à ce meublé professionnel lmp lui-même : Doit il s'agir d'un appartement ou d'une maison ou cela concerne-t-il tous les biens à usage d'habitation comme une chambre , un gîte ou un mobil-home ? Ensuite, on peut se demander s'il doit s'agir d'une location à l'année ou si la location occasionnelle ou saisonnière rentre dans ce périmètre. Et bien entendu, que signifie « meublé » ? Un lit et un sofa suffisent-ils ? Ou faut-il une cuisine entièrement équipée par exemple ?

Quels sont les biens concernés par cette loi ?

Les biens définis par cette loi permettant d'acquérir le statut LMNP sont les suivants :

• Les maisons et les appartements meublés ;
• Les résidences hôtelières ;
• Les résidences de tourisme ;
• Les chambres d’hôtes ;
• Les gîtes ruraux ;
• Les maisons de retraite ;
• Les résidences de services destinées aux seniors, aux étudiants, aux voyageurs d’affaires ou de tourisme.

Ainsi, un mobil-homes est apparenté à une résidence meublée.

Il est également impératif que la surface de ce bien excède 9 m².

En conséquence, il peut autant s'agir d'un bien neuf que d'un bien ancien, de locaux en location ou en sous-location.

Que signifie une location meublée ?

Comme son nom l'indique, mettre un bien meublé en location est la condition sine qua non. Cependant, il y a matière à s'interroger sur cette notion de meublé afin de répondre aux règles du meublé non professionnel lmnp.

La loi du 6 juillet 1989 dispose dans son article 15-4 que le logement doit détenir « un mobilier en nombre et en qualité suffisants pour permettre aux locataires d’y dormir, manger et vivre convenablement au regard des exigences de la vie courante ».

Concrètement et pour synthétiser, le bien doit répondre à des critères de décence et être habitable directement par le locataire. Cela implique donc un minimum d'ameublement afin que celui-ci n'ait qu'à poser ses valises.

Voici donc le menu de ce qui doit être fourni au locataire afin de répondre aux critères d'ameublement :

• Une literie avec une couverture ou une couette ;
• Les fenêtres des chambres doivent être munies de rideaux ou de volets ;
• La cuisine doit être équipée de plaques de cuisson, d'un four (ou d’un micro-onde), d'un réfrigérateur avec un compartiment congélateur (ou un congélateur séparé), de vaisselles et d'ustensiles de cuisine ;
• Une table et des chaises ;
• Des étagères de rangement ;
• Des luminaires ;
• Du matériel d'entretien ménager.

Quelle durée de location est concernée par cette loi ?

Pour postuler au statut LMNP, il n'est donc pas nécessaire de réaliser une location à l'année, il peut également s'agir d'une location saisonnière, qui aura par définition, plutôt lieu aux périodes de vacances.

Si le bien rentre dans la définition mentionnée ci- dessus et s'il est meublé, alors rien ne s'y oppose. La seule différence est que le revenu apporté par ce loyer sera concentré sur quelques mois plutôt que sur l'année.

Quelles sont les conditions d'application de cette loi ?

Si votre logement répond bien à l'ensemble de ces conditions, c'est un bon début. Cela étant, vous devez également répondre à d'autres critères relatifs à l'aspect financier de cette location. En effet, les recettes ne doivent pas dépasser un certain montant.

En l'occurrence, pour le propriétaire, celle-ci ne doit pas excéder :

• 50% de ses revenus globaux annuels (auquel cas, il ne s'agit plus d'une activité annexe, mais d'une activité principale et vous n'êtes plus loueur meublé non professionnel, mais devenez loueur meublé professionnel) ;
• 23 000 euros à l'année.

Comment bénéficier du statut LMNP ?

Afin de devenir un loueur meublé non professionnel, le propriétaire doit respecter certaines formalités et notamment se déclarer auprès du centre des impôts pour le bien dont il est question. Pour ce faire, un formulaire n° 11921*06 intitulé « Déclaration de début d’activité - Personne physique exerçant une activité non salariée indépendante » doit être complété puis retourné au greffe du Tribunal de Commerce.

Une fois immatriculé, vous recevrez un numéro SIRET de la part du greffe du Tribunal de Commerce signifiant que vous pouvez dès lors débuter votre activité. Les formalités sont terminées !

Logiquement, vous êtes supposé attendre ce numéro SIRET avant de louer votre bien, car vous n'avez pas encore officiellement le statut lmnp loueur . Toutefois, sachez que si vous avez inversé les étapes, vous avez 15 jours pour déclarer votre statut, à compter de la signature du bail.

Quelle est la fiscalité du statut LMNP ?

Les bases de la fiscalité du statut LMNP

Avant de rentrer plus en avant dans les détails, les deux points importants à retenir sous le statut LMNP sont que :

• D'une part, les recettes des loyers doivent être mentionnées sur la déclaration annuelle de revenus du foyer fiscal ;
• D'autre part, ce régime permet aux investisseurs et propriétaires de se voir octroyer des avantages fiscaux et donc de réduire leurs impôts de façon considérable.

Les deux régimes d'imposition possible sous le dispositif LMNP

Lorsqu'un logement vide (non meublé) est mis en location, le loyer perçu est considéré comme un revenu foncier. Alors que, lorsqu'un logement est mis en location en meublé, il est fiscalement considéré comme une activité commerciale. À ce titre, les recettes perçues pendant l'année sont assimilées à des Bénéfices Industriels et Commerciaux, plus communément appelés BIC.

En tant que bailleur, vous aurez ainsi le choix entre deux régimes d'imposition. Le loueur peut alors décider entre le régime réel et le régime micro-BIC.

Sous le régime réel : les bailleurs ont la possibilité de déduire l'ensemble des frais qu'ils ont réellement investis dans les logements en question. Par exemple, les charges de copropriété, les frais de notaire, les frais d'agence, les taxes foncières, les primes d'assurance ou les travaux.

Sous le régime micro-BIC : les loueurs ne peuvent pas déduire les charges relatives aux biens, en revanche, ils se verront appliquer un abattement forfaitaire de 50% sur leur revenu imposable.

Quel est le régime le plus intéressant ?

Il y a bien entendu des avantages et inconvénients dans chacun de ces deux régimes.

Le régime réel est plus complexe et contraignant sur le plan comptable puisqu'il faut répertorier et déclarer l'ensemble des charges. Toutefois, il apparaît être fiscalement plus intéressant, en tout cas, la plupart du temps.

Le régime des micros Bénéfices Industriels et Commerciaux s'avère beaucoup plus simple concernant les déclarations, mais il peut également présenter moins d’avantages financiers. En effet, lorsque l'on additionne en fin d'année l'ensemble des charges, ces dépenses ont majoritairement tendance à exécuter ledit abattement forfaitaire de 50%.

Pour résumer, il faut choisir entre facilité et dépenses.

Comment obtenir un aperçu des avantages fiscaux au préalable ?

On a beau expliqué que ce statut présente de gros avantages fiscaux, il n'en demeure pas moins que rien n'est concret. Et quand on se lance dans un investissement immobilier avec pour but de pouvoir profiter de ce régime fiscal, il est préférable d'obtenir une analyse préalable, de manière a se rassurer.

Dans ce cas, il est conseillé de se rapprocher d'un promoteur tel que Cogedim. Celui-ci met à disposition un outil de simulation très pratique permettant de calculer le montant des avantages fiscaux ou réalise des études personnalisées et vous guide pour définir la fiscalité la mieux adaptée au projet immobilier.