Comment calculer la plus-value LMNP ?

L’imposition de la plus-value LMNP

Le statut LMNP

Quand vous exercez une activité de location meublée, votre statut dépend de vos revenus locatifs annuels. En fonction de leur montant, vous obtenez le statut de Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP) ou celui de Loueur en Meublé Professionnel (LMP). Le statut LMNP s’obtient et se conserve tant qu’au moins l’une des deux conditions ci-dessous est remplie :

Vos revenus locatifs annuels sont inférieurs à 23 000 € (le loyer et les charges sont inclus) ;

50 % des revenus de votre foyer fiscal ne doivent pas être issus de vos revenus locatifs.

Ainsi, le statut LMNP convient particulièrement aux locations occasionnelles ou saisonnières. Si vous réalisez une plus-value à la revente de votre logement après la location, vous êtes soumis au régime des plus-values particulières et non celui des plus-values professionnelles. En effet, les bénéfices réalisés lors de la revente sont considérés comme des gains personnels. Au contraire, les plus-values réalisées en LMP sont considérées comme des plus-values professionnelles.

De plus, il faut savoir que la location meublée exige que l’appartement soit équipé du mobilier de base essentiel au quotidien. Cela comprend notamment une literie complète, une table et des chaises, des rideaux, un réfrigérateur, un congélateur, des étagères, des lampes, du matériel d’entretien, etc.

Les taux de la plus-value LMNP

Avec le statut LMNP, la plus-value immobilière désigne la différence entre le prix de vente de logement et le prix d’achat. Les charges et les indemnités qui ont été versées au moment de l’acquisition sont comprises dans le prix d’achat. Le montant de la plus-value immobilière en LMNP est imposé à 19 %. Des prélèvements sociaux de 17,2 % sont aussi ajoutés à l’impôt sur la plus-value.

De plus, le statut LMNP peut vous permettre de profiter d’abattements sur cet impôt. Si vous êtes propriétaire de votre logement depuis 22 ans, vous bénéficiez d’une exonération de l’impôt sur la plus-value LMNP. Si vous êtes propriétaire depuis 30 ans, les prélèvements sociaux ne sont pas ajoutés.

L’un des avantages fiscaux du statut LMNP est l’amortissement. Cela permet d’amortir la perte de valeur annuelle d’un bien. Cette perte de valeur est causée par l’utilisation du bien et l’usure du temps. L’amortissement concerne le bien immobilier, le mobilier et les travaux. En ce qui concerne l’imposition sur la plus-value immobilière, il faut savoir que les amortissements obtenus en tant que LMNP ne sont pas compris dans le calcul.

Les exonérations sur la plus-value LMNP

Dans certaines situations, vous pouvez bénéficier d’une exonération sur la plus-value LMNP. Vous évitez cet impôt en tant que LMNP dans les situations suivantes :

Une expropriation ;

Un immeuble sinistré ;

Votre résidence principale est vendue ;

Vous vendez en pleine propriété un bien immobilier d’une valeur inférieure ou égale à 15 000 € ;

Vous êtes retraité ou invalide sous conditions de revenus ;

Vous êtes dans une maison de retraite.

De plus, il existe une autre situation qui vous permet d’être exonéré de l’impôt sur la plus-value LMNP. Trois conditions sont à respecter. Vous devez vendre votre première résidence secondaire depuis le 1er février 2012. Ensuite, vous ne devez pas être propriétaire de votre résidence principale au cours des quatre dernières années avant la vente.

La troisième et dernière condition est que vous devez réutiliser le prix de la vente (en entier ou partiellement) dans un délai de 24 mois pour acheter votre résidence principale. Dans ce cas, l’exonération sur la plus-value immobilière s’applique sur le montant qui est réinvesti dans votre résidence principale.

Bon à savoir : La gestion administrative d’une location meublée en LMNP n’est pas aisée. Il est donc souvent recommandé de faire appel à un expert-comptable pour s’occuper de toute la partie administrative, y compris le calcul de l’impôt sur la plus-value immobilière. En achetant un logement neuf avec Cogedim, vous bénéficiez d’un accompagnement personnalisé et vous pouvez confier la gestion locative de votre bien à nos experts. Cela vous permet d’investir en toute sérénité sans vous soucier des nombreuses tâches administratives à effectuer.

Comment calculer l’impôt sur la plus-value immobilière pour les Loueurs en Meublé Non Professionnel (LMNP) ?

En tant que Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP), votre plus-value immobilière réalisée en revendant votre logement est imposée comme étant une plus-value particulière. Elle sera donc taxable à l’impôt sur le revenu à un taux forfaitaire de 19 % comme décrit ci-dessus.

Pour calculer l’impôt sur la plus-value immobilière en LMNP, il faut déterminer la plus-value brute en utilisant la formule suivante : prix de cession du logement - prix d’acquisition du logement.

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Qu’est-ce que le prix de cession du logement ?

Le prix de cession du logement est le prix réel auquel vous vendez votre logement. Il est indiqué dans l’acte de vente et il est majoré de différentes indemnités et charges. Le prix de cession est aussi réduit du montant de la taxe sur la valeur ajoutée acquittée et des frais pris en charge par le vendeur, à condition qu’ils soient justifiés. Par exemple, les frais supportés par le vendeur peuvent être les frais de diagnostics (électrique, gaz, plomb, amiante, performance énergétique, etc.) ou encore les frais de mainlevée d’hypothèque.

Qu’est-ce que le prix d’acquisition du logement ?

Le prix d’acquisition du logement correspond au prix acquitté par le cédant. Son montant est stipulé dans l’acte de vente signé entre les deux parties. Le prix d’acquisition est majoré par plusieurs frais et dépenses. Voici une liste non exhaustive des frais et dépenses qui peuvent s’ajouter au prix d’acquisition :

Les charges et indemnités ;

Les frais afférents à l’acquisition à titre onéreux ;

Les frais afférents à l’acquisition à titre gratuit ;

Les dépenses de travaux.

Calculer la plus-value imposable

Une fois que vous avez déterminé la plus-value brute, il faut calculer la plus-value imposable. En fait, la plus-value brute est réduite d’abattements par paliers en fonction du nombre d’années de détention du logement. Après la 5e et jusqu’à la 21e année de détention, la plus-value brute est réduite de 6 % chaque année, puis de 4 % à la fin de la 22e année. Le montant de la plus-value imposable est ensuite taxé à un taux de 19 %.

La prochaine étape est de déterminer le montant imposable aux prélèvements sociaux des plus-values immobilières. Voici les taux d’abattement en fonction du nombre d’années de détention :

1,65 % par année de détention après la 5e année et jusqu’à la 21e année ;

1,60 % pour la 22e année de détention ;

9 % par année après la 22e année de détention.

Exemple de calcul de l’impôt sur la plus-value immobilière en LMNP

Prenons l’exemple d’un appartement que vous avez acheté neuf pour 200 000 € en 2015. Avec les frais d’acquisition de 7,5 %, le prix d’acquisition était de 215 000 €. Vous vendez cet appartement en 2021 pour 250 000 € net. Vous avez payé des frais de diagnostics d’un montant de 500 €. Le prix de cession est donc de 249 500 €.

La plus-value LMNP brute est de 249 500 - 215 000 = 34 500 €. Vous êtes propriétaire du bien immobilier depuis 6 ans, donc vous bénéficiez d’un abattement de 6 % sur la plus-value brute et d’un abattement de 1,65 % pour les prélèvements sociaux. Par conséquent, la plus-value imposable à l’impôt sur le revenu est de 32 430 € et la plus-value imposable aux prélèvements sociaux est de 33 931 €.

L’impôt sur le revenu au taux de 19 % est de 6 162 €. Les prélèvements sociaux de 17,2 % sont de 5 836 €. Le total de l’impôt sur la plus-value immobilière en LMNP dans ce cas précis est donc de 16 311 €.