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Comment revendre un bien en LMNP ?
Vous louez un logement meublé avec le statut de Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP) et vous envisagez de le revendre ? À quel moment devez-vous le revendre et quelles sont les informations essentielles à garder en tête ? Découvrez ici comment fonctionne la revente d’un bien en LMNP, y compris les spécificités de cette opération immobilière particulière.
La revente LMNP ? De quoi s’agit-il ?
Le statut de Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP) attire de plus en plus d’investisseurs avec ses avantages fiscaux intéressants, sa rentabilité supérieure, une gestion assurée de la location, des loyers garantis, etc. La revente d’un bien que vous louez en LMNP dépend du type de logement. En effet, la revente LMNP d’un logement classique, appartement ou maison, est différente de la revente d’un logement en résidence de services. Il peut s’agir de résidences de tourisme, de seniors, d’étudiants, d’affaires ou encore des EHPAD.
Dans le cas d’une revente LMNP d’un logement classique, vous pouvez gérer vous-même l’opération ou faire appel à une agence immobilière qui s’occupera de tous les aspects administratifs. Cependant, la revente LMNP d’un logement en résidence n’est pas aussi simple. Trois solutions s’offrent généralement à vous. Les voici :
À quel moment faut-il revendre un bien LMNP ?
Choisir le moment idéal pour la revente d’un bien en LMNP est presque aussi important que l’achat en lui-même. En effet, les investisseurs préparent toujours la revente de leurs biens dès lors qu’ils décident d’investir. Un bon timing vous permet de réaliser une belle plus-value à la revente de votre logement. Vous pouvez étudier l’évolution du marché locatif en LMNP afin de déterminer le moment idéal pour revendre.
Le marché de la location meublée est toujours dynamique dans l’ensemble, mais, comme tout marché, il connaît des tendances à la hausse et à la baisse. Choisissez donc un moment propice pour la revente LMNP avec une belle plus-value.
Bon à savoir : attention, la revente d’un bien LMNP avec le dispositif Censi-Bouvard doit être effectuée après l’engagement des 9 ans de location. Si le logement est revendu avant la fin de l’engagement, le propriétaire bailleur doit rembourser la réduction d’impôt et tous les autres avantages fiscaux perçus à l’administration fiscale. S’il ne les remboursent pas, il risque de lourdes sanctions pénales.
Revendre un bien en gestion LMNP : les essentiels
Savoir estimer son bien
Vous avez pris la décision de revendre votre logement en LMNP, mais il faut maintenant l’estimer. Vous devez effectivement déterminer le prix de vente approprié qui vous permet de réaliser une belle plus-value tout en conservant une certaine attractivité sur le marché immobilier. En effet, l’objectif est de le vendre dans les plus brefs délais.
Le prix de vente de votre logement doit aussi prendre en compte les conditions du contrat de LMNP existant. L’acheteur prendra effectivement la suite du contrat de LMNP après l’acquisition de votre logement. Les critères principaux qui permettent de fixer le prix de vente sont les suivants :
Toutes ces données vous permettent d’estimer votre bien de la manière la plus juste possible. La transaction immobilière sera intéressante pour vous et pour l’acheteur qui prendra la suite de la location meublée. Votre bien doit posséder une attractivité financière qui le rendra encore plus prisé sur le marché immobilier.
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Se faire accompagner : un gain de temps et d’argent
Avant de lancer la vente de votre logement en LMNP, il est fortement conseillé de se faire accompagner. Les professionnels comme les experts Cogedim qui sont à votre disposition pour vous offrir un accompagnement personnalisé peuvent vous faire gagner du temps et de l’argent.
Ce conseil s’applique davantage aux investissements dans les résidences de services. En effet, les agences spécialisées en LMNP ont des contacts intéressants qui leur permet de trouver des investisseurs potentiels plus rapidement. En plus de trouver un investisseur avec des intérêts en commun, le professionnel assure une bonne transaction immobilière. Il s’occupe effectivement du compromis de vente, de la passation du bail, etc.
Le bail commercial
Si vous avez investi dans une résidence de services en tant que LMNP, vous avez signé un contrat avec le gestionnaire. Ce contrat s’appelle un bail commercial et tous vos revenus locatifs sont soumis au régime fiscal des Bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Parmi les spécificités du bail commercial, le gestionnaire de la résidence de services peut mettre votre logement en sous-location. Cela vous garantit des loyers réguliers sur une période de 9 à 12 ans, quel que soit le taux d’occupation du bien.
Les spécificités de la revente LMNP
Avant de conclure une revente LMNP, il est important de connaître les spécificités de cette opération immobilière. Voici quelques informations supplémentaires à prendre en compte lors de la revente LMNP.
La plus-value
À l’instar de tous les vendeurs immobiliers, votre objectif à la revente est évidemment de réaliser une belle plus-value. En plus de la plus-value que vous pouvez obtenir, vous devez aussi penser à l’impôt sur cette plus-value réalisée. Vous devez également songer aux prélèvements sociaux. Des taux d’abattement s’appliquent pour chaque année de détention en fonction du nombre d’années totales de détention.
Après 22 ans de détention de votre logement, vous êtes exonéré de l’impôt sur la plus-value. Après 30 ans, vous êtes exonéré des prélèvements sociaux. Par exemple, de 6 à 21 ans de détention, le taux d’abattement pour l’impôt sur le revenu est de 6 %. Il est fixé à 1,65 % pour les prélèvements sociaux.
Le financier avant tout
Un investissement locatif en LMNP est totalement différent d’un investissement à usage personnel. Vous n’avez jamais prévu de vivre dans le logement. Vous avez choisi le bien immobilier pour son emplacement, sa rentabilité et d’autres critères spécifiques. Pour le revendre, vos arguments ne concerneront donc pas l’agencement et les avantages du bien.
Votre dossier de vente doit plutôt contenir des calculs de rentabilité ainsi que les avantages d’acheter le logement en LMNP pour séduire les investisseurs. Pour rappel, dans le cas d’une résidence de services, le gestionnaire est responsable du mobilier et de l’état global du logement.
Les étapes de la revente d’un bien en LMNP
Vous connaissez désormais tout ce qu’il faut savoir sur la revente LMNP d’un bien immobilier. Vous êtes prêt à revendre votre logement, mais quelles sont les étapes à suivre ?
L’estimation du prix du bien LMNP
La première étape de la revente LMNP de votre bien est d’estimer son prix. Prenez en compte les critères énoncés ci-dessus pour déterminer le prix approprié de votre logement.
La recherche d’acquéreurs pour reprendre la location meublée
Après avoir déterminé le prix de vente de votre bien, vous devez chercher des acquéreurs. Deux manières sont possibles. Vous pouvez gérer vous-même la vente en mettant votre annonce en ligne ou vous pouvez passer par une agence. Dans ce cas, celle-ci se chargera de tous les aspects de la vente et jouera le rôle d’intermédiaire pour les négociations.
Les visites du bien LMNP
Les acquéreurs potentiels visitent votre logement avant de décider s’ils en font l’acquisition. Plusieurs visites sont parfois nécessaires. Soit vous organisez les visites de votre bien LMNP, soit l’agence immobilière s’en charge.
La négociation du prix de cession
Une fois sa décision prise, l’acquéreur entre en négociations avec le propriétaire au sujet du prix de cession. En effet, le prix final auquel vous vendez votre bien LMNP s’appelle le prix de cession. Il est le résultat de plusieurs négociations entre vous et l’acquéreur.
La mise en place du financement immobilier
Cette étape concerne l’acquéreur de votre bien immobilier qui doit mettre en place sa méthode de financement. Il peut par exemple obtenir un prêt auprès d’un établissement bancaire pour faciliter l’achat de votre bien.
La cession effective
La dernière étape de la revente LMNP de votre logement est de passer chez le notaire pour finaliser l’acte de vente. L’acheteur reprend la location meublée de votre logement et le bail commercial qui y est lié. Il récupère alors les clés du bien et en devient le nouveau propriétaire.
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Foire aux questions
Quelle est la différence entre un bail commercial et un bail classique ?
Un bail commercial vous permet de louer votre logement en tant que Loueur en Meublé Non Professionnel. Ce document officiel doit être signé par la société de gestion et le propriétaire du bien immobilier.
Pouvez-vous habiter dans votre bien LMNP ?
Votre bien LMNP est un investissement soumis à un bail commercial. Il est lié à une société de gestion. Vous pouvez habiter dans votre bien LMNP si vous rompez le bail commercial, mais vous devrez verser des frais d’éviction à la société de gestion et rembourser la TVA à l’état.
Est-ce une bonne idée de revendre son bien LMNP juste avant la fin du bail ?
Il est généralement déconseillé de vendre le bien LMNP juste avant la fin du bail. Les investisseurs préfèrent acheter en début ou en cours de bail pour éviter les nouvelles conditions ajoutées par le gestionnaire de la résidence au renouvellement du bail.
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