Quelles sont les conséquences de l'interruption de la location en loi Pinel ?

Les conditions de location pour être éligible au dispositif Pinel

Tout d’abord, pour qu’un logement puisse entrer dans le cadre d’un investissement locatif Pinel, le propriétaire a un délai de première mise en location de douze mois. Il court à partir de la date d’achèvement du logement ou de sa date d’acquisition si elle est postérieure à la livraison. Si aucun bail locatif n’a été établi dans les douze mois, l’investisseur perd le bénéfice de la réduction d’impôt Pinel. Une fois le premier locataire trouvé, et si toutes les autres conditions du Pinel sont respectées, le bailleur peut déclarer auprès de l’administration fiscale sa participation au Pinel afin de pouvoir bénéficier des avantages induits.

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La vacance locative en Pinel

Si le locataire doit quitter le logement, on parle alors de vacance locative tant que le logement est vide et que le propriétaire n’a pas trouvé de locataire. C’est un événement assez courant dans l’investissement locatif. Cependant, le dispositif Pinel étant spécifiquement appliqué dans des zones de forte tension immobilière, c’est-à-dire où l’offre est inférieure à la demande, cette carence ne devrait pas se prolonger. Avec un loyer modéré et dans une commune de haute densité, le propriétaire doit pouvoir trouver facilement et rapidement un nouveau locataire. Ainsi, pour un laps de temps court sans occupant, le dispositif Pinel n’est pas remis en cause. Il est important de préciser néanmoins que si le locataire en place quitte le logement pendant la période d’engagement, le propriétaire doit impérativement mettre le bien de nouveau en location. Il ne doit donc pas considérer que son engagement est terminé à la suite d’une rupture de bail.

Normalement, une vacance locative de moins de douze mois ne remet pas en cause le bénéfice de l’avantage fiscal. Mais l’investisseur doit tout de même respecter certaines conditions. Il doit notamment être en mesure de prouver :

Cependant, si pour une raison ou une autre, le logement reste vide plus d’un an, la situation peut alors se compliquer. En effet, il est prévu que si une vacance locative atteint les douze mois, les bénéfices liés au dispositif Pinel peuvent être révoqués. En d’autres termes, cela signifie que la réduction d’impôt ne s’applique plus sur ce logement. Pour aller plus dans le détail, la période de vacance locative ne doit pas dépasser douze mois à compter de la date de réception de la lettre recommandée par laquelle le locataire a indiqué son congé au propriétaire. Cette lettre est à envoyer un ou trois mois avant son départ (durée du préavis), selon la zone dans laquelle se situe le bien.

Conséquences en cas de vacance locative prolongée

Si le propriétaire ne respecte plus les conditions définies par le dispositif Pinel, alors il ne bénéficie plus de la réduction d’impôt pour le reste de la période d’engagement. De plus, l’investisseur va voir son impôt sur le revenu augmenter puisque lui seront demandés les montants des réductions d’impôt dont il a déjà bénéficié. Ainsi, l’impôt sur le revenu est majoré du montant des réductions obtenues depuis le début du dispositif. Les conséquences d’une telle décision sont donc lourdes pour l’investisseur qui perd tous les bénéfices du Pinel.

Exceptions à la remise en cause du dispositif Pinel

Lorsque la vacance intervient durant la dernière année de l’engagement Pinel, (moins de douze mois avant la fin), l’avantage fiscal ne peut normalement pas être remis en cause en cas d’absence de nouveau locataire. Le bien peut ainsi rester inoccupé quelques mois avant que le propriétaire opte pour le louer à nouveau, cette fois-ci hors du dispositif Pinel, ou bien l’habiter lui-même. Enfin, il peut choisir de le revendre avec une plus-value.

Dans certaines conditions exceptionnelles comme une invalidité, un licenciement ou bien encore un décès, l’avantage fiscal n’est pas remis en cause en cas de vacance locative. Mais ces cas restent rares et les décisions doivent être prises en accord avec l’administration fiscale.