Comment faire un investissement locatif en loi Pinel ?

Pourquoi investir dans l’immobilier ?

L’immobilier propose les meilleures solutions d’investissement actuellement. En effet, les placements immobiliers font partie des plus sécurisant qui existent, et permettent de réaliser des plus-values particulièrement intéressantes. Sans oublier les facilités de financement qui existent.

Investir dans l’immobilier permet de dégager des revenus réguliers : les loyers que vous percevrez tous les mois peuvent dans certains cas couvrir les différents frais qui incombent au propriétaire : taxe foncière, frais de copropriété, assurance, remboursement de crédit, impôts sur le revenu, etc. Ainsi l'opération peut se financer toute seule. 

Quelles sont les étapes à suivre pour investir grâce au dispositif Pinel ?

Comme tout investissement, miser sur l’immobilier locatif présente un certain risque. Néanmoins, il est possible de le diminuer en respectant certaines étapes.

Évaluer sa situation financière

En premier lieu, tout investisseur doit analyser son profil et déterminer des objectifs à moyen et long terme.

Cela permet de connaître sa capacité d’épargne mensuelle qui doit être en adéquation avec les revenus et tenir en compte le régime fiscal actuel et à venir.

Il est nécessaire de faire le point sur sa situation fiscale : à combien s’élève son impôt sur le revenu ? Comment évoluera-t-il dans les prochaines années ? L’investissement intervient-il en complément d’autres placements immobiliers ou financiers ? etc.

Connaitre les différents dispositifs de réduction d’impôt

Un des atouts principaux de l’investissement immobilier est qu’il permet de bénéficier d’une réduction fiscale plutôt intéressante.

A ce jour, il existe de nombreux dispositifs d’investissement comme la Loi Cosse, la Loi Denormandie, la Loi Censi-Bouvard ou encore la loi Pinel. Chacun dispose de ses avantages et inconvénients.

Dès lors, il est nécessaire de connaître en détail chacun de ses dispositifs pour savoir lequel est le plus en adéquation avec ses objectifs et son profil d’investisseur.

Trouver le bien immobilier « parfait » et une solution de financement

C’est sans doute l’étape la plus importante de tout investissement immobilier. En principe, vous avez déjà réfléchi et choisi la ville où vous souhaitez investir ainsi que le type de bien (logement ancien ou neuf, avec ou sans travaux) et le type de location que vous souhaitez proposer (location meublée, location non meublée, location résidence de service, location courte durée, etc.).

Il ne vous reste plus qu’à vous assurer que le bien à acquérir respecte toutes les conditions requises pour bénéficier des avantages propres à chaque dispositif, et surtout construire un projet et obtenir une offre de financement auprès de votre banque.

Une fois l’accord auprès de votre banque obtenu, la signature de l’acte authentique d’acquisition en main, le propriétaire devra se charger des éventuels travaux et surtout de la mise en location du logement et de la déclaration de l’investissement pour toucher la réduction d’impôt.

Après cette première partie plutôt générale, nous allons nous intéresser à la Loi Pinel dans le cadre d’un investissement immobilier locatif.

La réglementation du dispositif Pinel

La loi Pinel est un dispositif de défiscalisation permettant sous certaines conditions d’obtenir une réduction d’impôt.

A qui s’adresse le dispositif Pinel ?

Entrée en vigueur en 2014, la loi Pinel est intéressante pour toute personne domiciliée en France, payant l’impôt sur le revenu et ayant réalisé des investissements immobiliers locatifs, sous réserve de remplir certains critères.

Les conditions liées à l’investissement immobilier

Pour bénéficier de l’avantage fiscal Pinel, il faut respecter quatre conditions.

En premier lieu, il faut investir dans un bien neuf, en l'état futur d'achèvement ou un logement à construire.

Il est également possible d’investir dans un bien ancien à condition de réaliser des travaux de rénovation (qui représentent au moins 25 % du coût total de l'opération), des travaux de réhabilitation ou pour la transformation d’un local commercial en logement d'habitation.

En second lieu, l’investissement immobilier s’applique pour les opérations réalisées entre septembre 2014 et le 31 décembre 2024.

En troisième lieu, pour être éligible au dispositif Pinel, le logement doit être situé en zone A, A bis ou B1.

Enfin, le logement doit respecter un niveau de performance énergétique globale qui varie s’il s’agit d’un bien neuf (ou à construire) ou nécessitant des travaux.

Les conditions liées au locataire

Pour percevoir l’avantage fiscal Pinel, le propriétaire ne peut pas proposer son logement à quelqu’un faisant partie de son foyer fiscal : enfants ou parents à charge.

En outre, il doit vérifier que les ressources annuelles de son locataire (personne seule ou en couple) ne dépassent pas un certain seuil.

Ainsi son revenu fiscal de référence ne doit pas dépasser les plafonds réglementaires qui prennent en compte la composition du foyer fiscal et la zone géographique

A titre d’exemple, le propriétaire d’un bien Pinel en zone A bis doit s’assurer que le revenu fiscal de référence de son locataire (personne seule) ne dépasse pas en 2022 39 363 €.

Les conditions liées à la location

Dernières contraintes qui pèsent sur le propriétaire d’un bien Pinel : tout d’abord le logement doit être loué nu (non meublé) et comme habitation principale.

Ensuite, il doit s’engager à laisser son bien en location pendant au moins 6 ans.

Enfin, le loyer qu’il proposera à ses locataires est encadré et ne doit pas dépasser un certain plafond par m² (charges non comprises).

A titre d’illustration, en 2022, le plafond mensuel de loyer d’un bien Pinel en zone B1 est de 10,55 € par m²).

La réduction d'impôt du dispositif Pinel

En investissant dans le cadre de la Loi Pinel, un propriétaire bénéficie d’une réduction d'impôt calculée sur le prix de revient d'au plus 2 logements et dans la limite de deux plafonds : 300 000 € par contribuable et par an 5 500 € par m² de surface habitable.

Le taux de de la réduction d'impôt Pinel varie en fonction de la durée de l'engagement de location.

Pour une période d’engagement initiale de six ans, le propriétaire bénéficie d’une réduction de 12 % sur le total du montant investi.

Si la période d’engagement initiale est de 9 ans, le taux de réduction sera de 18 % sur le total du montant investi.

Déclaration investissement locatif Pinel

Dès lors qu’il loue un bien, le propriétaire est tenu de déclarer les revenus encaissés aux impôts.

Dans le cadre du dispositif Pinel, le propriétaire doit effectuer sa première déclaration l’année qui suit la livraison du bien loué ou de la date de fin de travaux.

Première déclaration investissement locatif loi pinel

Pour cela, il devra remplir le formulaire Cerfa 2044 EB, sur lequel sont notées les caractéristiques du logement ainsi que la durée d’engagement de location. Ce formulaire devra être rempli qu’une seule fois, à l’occasion de la première déclaration.

En fonction du bien acquis, le propriétaire devra fournir certains justificatifs : copie de dépôt de la demande de permis de construire, attestation notariée de propriété, copie de la déclaration d’achèvement de travaux de rénovation ou réhabilitation, etc.

Déclarations suivantes

En outre, il devra dresser le bilan foncier de votre investissement locatif en Pinel grâce au formulaire 2044 ou 2044 SPE (formulaire de déclaration des revenus fonciers). Il suffit d’enlever aux loyers perçus les différentes charges qu’incombent au propriétaire : taxe foncière, charges de copropriété, intérêts de crédit.

Ce bilan peut être positif ou négatif, on parle alors de déficit foncier. Dans ce cas de figure, il viendra en déduction du revenu brut global avec une limite de 10 700 € par an.

Dans les deux cas de figure, il faut ensuite reporter cette somme sur l’imprimé 2042 dans l’encadré revenus fonciers.

Enfin, le propriétaire doit reporter le montant de la réduction d’impôts dans la rubrique « charges ouvrant droit à réduction d’impôts » du formulaire 2042 C.

Une fois la période d’engagement initiale terminée, le propriétaire peut ou non décider de prolonger son engagement dans la limite de 12 ans maximum.

Pour cela, il devra notifier l’administration fiscale en envoyant une note avec certaines informations : identité et adresse du bailleur, date du premier bail, modalités de calcul de la réduction d’impôts, adresse du bien concerné par l’engagement (y compris sa date d’acquisition ou d’achèvement), etc.