L'achat en démembrement de propriété

Quand parle-t-on de bien démembré ?

Démembrement vs pleine propriété

On parle de démembrement de propriété lorsque les trois éléments constitutifs de la propriété d’un bien immobilier (l’usus, le fructus et l’abusus) sont divisés entre plusieurs parties.

Pour rappel :

• L’usus désigne le droit d’user du bien ;
• Le fructus désigne le droit de récolter les fruits du bien ;
• L’abusus désigne le droit de vendre, de donner ou de léguer le bien.

Il s’oppose en ce sens à la pleine propriété, lorsqu’une seule et même personne détient l’ensemble de ces droits sur un appartement ou une maison.

Répartition de la propriété dans le cadre d’un achat en démembrement

De manière générale, la propriété est divisée entre :

• L’usufruitier qui détient l’usufruit, soit l’usus et le fructus d’un bien. Il peut à ce titre l’occuper ou percevoir les loyers issus de sa location, mais doit également en assumer les charges courantes.
• Le nu-propriétaire qui détient la nu-propriété, soit l’abusus d’un bien. En étant le détenteur légal de l’habitation, le nu-propriétaire peut décider de vendre, céder ou léguer son patrimoine immobilier. En contrepartie, c’est à lui que revient la prise en charge des gros travaux.

Quelle est la durée d’un démembrement de propriété ?

Un démembrement de propriété peut intervenir de façon temporaire ou en viager.

Dans le cadre d’un démembrement temporaire, la division du patrimoine entre nu-propriétaire et usufruitier est limitée dans le temps. Au terme de cette période, la restitution de la pleine propriété revient de droit au nu-propriétaire.

Le démembrement en viager court lui jusqu’au décès de l’usufruitier. La restitution de la pleine propriété au nu-propriétaire intervient alors au moment de la disparition de l’autre partie.

Bon à savoir : en cas de décès du nu-propriétaire, la nue-propriété revient aux héritiers à hauteur de sa valeur seule. Le patrimoine entre alors dans la succession, imputé de la valeur de l’usufruit.

Quels sont les avantages d’un démembrement de propriété ?

Un achat en démembrement de propriété offre plusieurs avantages :

• Une défiscalisation avantageuse : déduction des intérêts d’emprunt sur les revenus fonciers (futurs et présents) jusqu’à 15,5 % sur les contributions sociales (hors plafond global des niches fiscales fixé à 10 000 €/an) et 45 % sur l'impôt sur le revenu.
• Une exonération d’impôts conséquente : aucune fiscalité supplémentaire pour l’acquéreur, que ce soit sur la taxe foncière, les prélèvements sociaux, l’impôt sur le revenu et l’impôt sur la fortune immobilière.
• Un prix d’achat attractif : 30 % à 50 % de réduction sur le prix de base afin de compenser la cession temporaire de l’usufruit.
• Une transmission facilitée du patrimoine immobilier : démarches administratives simplifiées et moins onéreuses, exonération de droits de succession, abattements sur les droits de donation dans le cadre d’une transmission parents/enfants, etc.

Quelles sont les limites d’une acquisition en démembrement de propriété ?

L’acquisition en démembrement de propriété implique un investissement autofinancé, le nu-propriétaire ne percevant aucun revenu locatif. En l’absence de ressources personnelles suffisantes, l’acquéreur se voit dans l’obligation de contracter un prêt, qu’il devra rembourser en mobilisant d’autres sources de revenus. Cette situation peut impacter directement son taux d’endettement.

Par conséquent, l’achat en démembrement est accessible à une catégorie d’acheteurs réduite. Il concerne principalement les personnes situées dans les tranches supérieures de l’impôt sur le revenu et soumises à l’IFI (Impôt sur la Fortune Immobilière).

Comment acquérir un bien immobilier en démembrement ?

Le démembrement de propriété est principalement utilisé dans le cadre d’une transmission de patrimoine ou d’une succession. Cependant, il reste possible d’acquérir ce type de bien sur le marché immobilier traditionnel. Dans ce cas, l’usufruit est souvent cédé pour une période de 10 à 20 ans. Entrons dans le détail.

L’achat en démembrement simple

Dans le cadre d’un achat en démembrement simple, la propriété du bien est répartie entre le nu-propriétaire et l’usufruitier.

Le démembrement simple intervient souvent dans un cadre familial, généralement entre les parents (usufruitiers) et leurs enfants (nus-propriétaires). Ces derniers hériteront alors de la pleine propriété de la maison ou de l’appartement après le décès de leurs deux parents.

L’achat en démembrement croisé

En cas de démembrement croisé, les acheteurs se divisent à la fois l’usufruit et la nue-propriété.

Ce type d’investissement permet notamment à des couples non mariés ou des familles recomposées de sécuriser leur(s) descendant(s). En démembrement croisé, le décès d'un des acquéreurs restitue automatiquement la pleine propriété à l’autre acheteur. À la mort de ce dernier, la pleine propriété est transférée aux héritiers.

Bon à savoir : l’achat en démembrement croisé peut également intervenir dans le cadre d’une Société Civile Immobilière (SCI).

L'investissement en SCPI

Enfin, l’achat en nue-propriété peut servir à acquérir des parts dans une Société Civile de Placement Immobilier (SCPI).

Dans un premier temps, cet investissement stratégique offre aux détenteurs d’une part de SCPI de réduire leur assiette fiscale, avant de bénéficier d’un complément de revenus lors de la restitution de la pleine propriété.

Comment vendre l’usufruit d’un bien immobilier ?

L’usufruit d’un bien immobilier peut être cédé à un tiers indépendamment de la nue-propriété (et inversement). L’accord du nu-propriétaire reste cependant obligatoire.

Sa valeur est calculée sur la base d’un pourcentage appliqué en fonction de l’âge de l’usufruitier (90 % avant 21 ans, 80 % entre 21 et 30 ans, 70 % entre 31 et 40 ans, etc.). Cependant, ce barème n’est pas obligatoire et les parties peuvent estimer elle-même le montant de l’usufruit.

L’usufruit peut être cédé soit temporairement (sur une durée fixe), soit en viager (jusqu’à la mort de son titulaire).