La donation en démembrement de propriété

Les avantages de la donation en démembrement de propriété

Une transmission anticipée de son patrimoine

La donation en démembrement de propriété est un outil efficace pour anticiper la transmission de son patrimoine.

Elle permet au donateur de se charger de la cession de ses biens immobiliers, en évitant aux héritiers le régime peu avantageux de l’indivision. Ce régime « par défaut » implique en effet une gestion à l’unanimité du bien hérité ainsi qu’une solidarité vis-à-vis des dettes. Cette situation est source de nombreux conflits, ceux-ci pouvant être évités grâce à la donation en démembrement de son vivant.

Une fiscalité avantageuse

Droits de succession

Dans le cadre d’un démembrement en viager (extinction du démembrement au décès de l’usufruitier), la donation en démembrement de propriété diminue considérablement les frais de succession.

En effet, les droits de donation imputables au donataire sont calculés sur la base de la valeur de la nue-propriété. La valeur de la nue-propriété est elle-même fixée par le Code général des impôts à partir de l’âge de l’usufruitier, généralement le parent-donateur.

Plus le donateur est jeune et plus les coûts de donation sont réduits. À titre d’exemple, pour une donation réalisée avant 70 ans, la nue-propriété ne représente que 40 % de la valeur totale du bien. C’est cette valeur qui sert de référence dans le calcul des droits de succession.

À l'expiration de l’usufruit, les enfants récupèrent la pleine propriété du bien immobilier sans avoir à s’acquitter de frais de succession supplémentaires. Par ailleurs, la nue-propriété entre dans la succession à hauteur de sa seule valeur.

Abattement fiscal

À la diminution des frais de succession s’ajoute également un abattement fiscal intéressant.

Celui-ci peut représenter jusqu’à 100 000 € par parent et par enfant, renouvelable tous les 15 ans.

Bon à savoir : l’abattement fiscal en démembrement de propriété concerne uniquement les démembrements de propriété entre parents et enfants.

Impôts

Pour le nu-propriétaire, la transmission anticipée d’un bien en démembrement n’a pas d’impact sur son taux d’imposition. Aucun impôt supplémentaire ne lui sera demandé durant toute la période de démembrement. Le parent-donateur (usufruitier) assume seul les diverses taxes liées au logement : taxe foncière, taxe d’habitation, impôt sur la fortune immobilière, etc.

Il existe également un cas inverse qui consiste, pour les parents, à céder l’usufruit à un ou plusieurs enfants. Cette opération a souvent pour objectif de donner un coup de pouce financier au moment de l’entrée dans la vie active. Pour les parents nus-propriétaires, l’avantage fiscal est double :

• Abaisser leur taux d’imposition, l’impôt sur les revenus fonciers revenant à l’usufruitier ;
• Profiter d’une exonération de l’impôt sur la fortune immobilière en sortant le bien de l’assiette de calcul de l’IFI.

Un dispositif protecteur pour le conjoint survivant

La clause de réversion de l’usufruit au profit du conjoint prévoit la transmission de la jouissance et des revenus issus du bien démembré au conjoint survivant. Par conséquent, le remembrement de propriété au profit des enfants ne sera effectif qu’après la disparition de leurs deux parents.

À condition de prendre les bonnes dispositions de son vivant, la donation en démembrement de propriété permet à la fois de protéger le conjoint survivant avant d’assurer la transmission de son patrimoine à ses descendants.

Un dispositif relativement souple

La donation en démembrement de propriété est un dispositif relativement souple. Usufruitier et nu-propriétaire sont notamment libres de préciser les rôles de chacun via des conventions particulières (paiement des taxes et impôts, coût des travaux, etc.)

Pour l’usufruitier, la donation en démembrement permet de continuer à disposer librement du logement. Il peut ainsi décider de l’occuper ou profiter d’un complément de revenu en percevant les loyers issus de sa location.

Enfin, rien n’interdit aux parents et aux enfants de mettre en vente le bien démembré. Dans ce cas, le montant de la vente est réparti entre le nu-propriétaire et l’usufruitier au prorata de la valeur de la nue-propriété et de l’usufruit.

Les inconvénients de la donation en démembrement de propriété

Plus que des inconvénients, nous parlerons davantage de limites au dispositif. Anticiper ces questions est primordial pour effectuer une donation dans les meilleures conditions.

Un risque de requalification

La donation en démembrement de propriété implique de réaliser les démarches administratives avec attention. Si la transmission n’est pas claire (présomption de fraude), l’acte juridique peut être requalifié, voire annulé.

En effet, au regard de l’article 751 du Code général des impôts, tout bien démembré entre dans la succession de l’usufruitier, impliquant le paiement de droits de succession. Pour échapper à cette réglementation, la donation en démembrement de propriété doit respecter trois conditions :

• Avoir fait l’objet d’un acte notarié ;
• Être conclu au minimum trois mois avant le décès du donataire ;
• Avoir été rappelé lors du règlement de la succession.

Le coût des travaux

Démembrer un bien offre certes des avantages fiscaux, mais l’opération implique également des contraintes. Pour le nu-propriétaire, la donation en démembrement de propriété s’accompagne de l’obligation de financer les gros travaux, alors même que le logement ne lui rapporte aucune somme d’argent.

Il est donc important de s’assurer que le futur nu-propriétaire soit en capacité d’assumer le coût des potentielles interventions telles qu’une réfection de toiture ou un ravalement de façade.

Une entrave à la liberté de vendre

Un bien démembré ne peut être vendu que si le nu-propriétaire et l’usufruitier donnent leur aval.

En cas de désaccord, le parent-donateur peut être limité dans ses projets. Par conséquent, il peut être déconseillé de céder la nue-propriété de sa résidence principale, notamment s’il existe certaines tensions au sein de la cellule familiale. Une précaution qui permet notamment aux parents de pouvoir déménager sans être soumis à l’accord de leurs enfants.