Quelle est la fiscalité d'un démembrement de propriété ?

Les différents types de démembrement de propriété

Avant même de parler de la fiscalité, il faut savoir que le démembrement de propriété peut être temporaire, c’est-à-dire pour une durée déterminée, ou viager, c’est-à-dire jusqu’au décès de l’usufruitier.

Démembrement temporaire

Le démembrement temporaire permet de transférer temporairement l'usufruit à une autre personne, souvent pour une période allant jusqu'à 30 ans. C’est une solution couramment utilisée pour des opérations de transmission anticipée ou pour optimiser la gestion de biens immobiliers.

Démembrement viager

Le démembrement viager est le plus courant et se termine au décès de l’usufruitier. Il est souvent utilisé dans le cadre familial pour transmettre le patrimoine tout en conservant les avantages économiques du bien.

La fiscalité liée à l'usufruit et à la nue-propriété

La fiscalité liée à un démembrement de propriété peut être séparée en deux parts : la fiscalité de l’usufruit et celle de la nue-propriété.

Fiscalité de l'usufruit

Pour faire simple, l’usufruitier est considéré comme le propriétaire des revenus générés par le bien. Ainsi, il doit, au cours de sa déclaration de revenus, déclarer le démembrement de propriété. De plus, il est soumis à l’impôt sur le revenu et aux prélèvements sociaux. Ainsi, par exemple, si le bien est loué, les loyers perçus sont imposés au titre des revenus fonciers.

En outre, l’usufruitier supporte la charge des dépenses d’entretien et de réparation du bien, ainsi que des taxes locales, comme la taxe foncière et la taxe d’habitation.

Fiscalité de la nue-propriété

Le nu-propriétaire ne perçoit aucun revenu du bien et n'a donc pas de revenus à déclarer au titre de ce dernier. Cependant, il bénéficie d’un avantage fiscal significatif en matière d’Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI). En effet, seule la valeur de la nue-propriété est prise en compte pour le calcul de l’IFI, ce qui réduit la base imposable par rapport à une pleine propriété.

Fiscalité lors de la transmission du bien démembré

Lorsqu’un bien est donné en nue-propriété avec réserve d’usufruit, la valeur fiscale de la donation est déterminée en fonction de l’âge de l’usufruitier, selon un barème fiscal spécifique. Plus l’usufruitier est âgé, moins la valeur de l’usufruit est élevée, ce qui réduit la base taxable de la donation. Par exemple, si l’usufruitier a 65 ans, la valeur de l’usufruit est estimée à 40% de la valeur totale du bien. Ainsi, la nue-propriété représente 60% de la valeur du bien. Ce mécanisme permet de réduire la valeur de la donation et, par conséquent, les droits de donation à payer.

En cas de décès de l’usufruitier, le nu-propriétaire récupère automatiquement la pleine propriété sans droits de succession supplémentaires à payer. Cette transmission est avantageuse, car elle permet de préparer la succession tout en minimisant les frais fiscaux. Les droits de succession auront été calculés au moment de la donation initiale sur la base de la valeur de la nue-propriété, selon les mêmes barèmes que pour une donation avec réserve d’usufruit. Cela signifie que le nu-propriétaire n’aura pas de coûts supplémentaires à supporter lors du décès de l’usufruitier, simplifiant ainsi la transmission du patrimoine.

La fiscalité des plus-values en cas de cession d'un bien démembré

Lorsqu’un usufruit est vendu, la plus-value est calculée en fonction de la différence entre le prix de cession et la valeur d’acquisition de l’usufruit. La fiscalité applicable à cette plus-value est celle des plus-values immobilières. Cela signifie que la plus-value est soumise à l’impôt sur le revenu et aux prélèvements sociaux, après application des abattements pour durée de détention. Ces abattements augmentent avec le temps de détention du bien, réduisant ainsi progressivement la base imposable et, par conséquent, l’impôt à payer.

La vente de la nue-propriété suit des règles similaires en matière de plus-values. Le calcul de la plus-value tient compte de la valeur de la nue-propriété au moment de la cession, comparée à la valeur d’acquisition. Comme pour l'usufruit, les abattements pour durée de détention s’appliquent également, ce qui peut significativement réduire la base imposable. Cette mécanique permet d’alléger la charge fiscale pour le vendeur, particulièrement si le bien a été détenu pendant une longue période.

Cas pratiques et exemples

Afin de comprendre plus en détails la fiscalité d’un démembrement de propriété, voici quelques exemples :

• Exemple 1 : Calcul de l'impôt sur les revenus de l'usufruitier. Supposons que l’usufruitier perçoit 10 000 euros de loyers annuels d’un bien démembré. Il doit déclarer ces revenus en tant que revenus fonciers. Si son taux marginal d’imposition est de 30%, il paiera 3 000 euros d’impôt sur le revenu, plus les prélèvements sociaux à 17,2%, soit 1 720 euros, pour un total de 4 720 euros.
• Exemple 2 : Calcul des droits de donation avec réserve d’usufruit. Un parent souhaite donner la nue-propriété d’un bien d’une valeur de 500 000 euros à son enfant, en conservant l’usufruit. Si l’usufruitier a 65 ans, la valeur de l’usufruit est de 40% selon le barème fiscal, soit 200 000 euros. La nue-propriété vaut donc 300 000 euros. Les droits de donation seront calculés sur cette base après application des abattements en vigueur.
• Exemple 3 : Plus-value en cas de cession de la nue-propriété. Un nu-propriétaire vend sa nue-propriété pour 200 000 euros. La valeur d’acquisition de cette nue-propriété était de 150 000 euros. La plus-value brute est donc de 50 000 euros. Après 10 ans de détention, un abattement pour durée de détention de 30% s’applique, réduisant la base imposable à 35 000 euros. Cette somme sera soumise à l’impôt sur les plus-values immobilières.