Qu'est-ce que l'usufruit ?

Usufruit : informations générales

Définition

L'usufruit désigne le fait de jouir d'un bien sans toutefois en avoir la propriété. Ce droit s'accompagne d'une obligation d’entretenir le bien en usufruit.

La définition légale de l'usufruit est consultable dans l'article 578 du Code Civil. Cet article définit l'usufruit comme « le droit de jouir des choses dont un autre à la propriété, comme le propriétaire lui-même, mais à la charge d'en conserver la substance ».

L'usufruit fait suite au démembrement du droit de propriété, c'est-à-dire la répartition du droit de propriété entre :

• Le propriétaire, qui conserve la propriété du bien en usufruit ;
• L'usufruitier, à qui est accordé le droit de disposer librement du bien.

Devenir usufruitier

L'usufruit d'un bien intervient souvent après un décès au sein d'un couple. Dans le cadre d'un mariage, la loi prévoit en effet que le patrimoine immobilier soit transmis à la personne survivante. Dès lors, le conjoint ou la conjointe devient usufruitier, tandis que les enfants du défunt ou de la défunte accèdent à la nue-propriété du patrimoine hérité.

De même, les parents des enfants âgés de moins de seize ans sont considérés comme les usufruitiers de leur patrimoine. Durant cette période, les enfants en sont les nus-propriétaires.

Enfin, il est possible de devenir usufruitier par contrat (donation, vente d'un droit d'usufruit) ou par testament.

Droits et obligations de l'usufruitier

Droits de l'usufruitier

Dans le cadre d'un démembrement de propriété, l'usufruitier dispose des droits suivants :

• Droit d'utiliser le bien en toute liberté. L'usufruitier peut notamment habiter le logement, le laisser inoccupé ou le mettre en location. Néanmoins, seul le nu-propriétaire peut décider de la vente du bien ;
• Droit de percevoir les revenus issus de la mise en location de la propriété en usufruit (loyers) ;
• Droit de conclure les baux d'habitation. L'accord du nu-propriétaire est obligatoire pour la conclusion des baux commerciaux, industriels et artisanaux ou si le bail couvre une période supérieure à neuf ans ;
• Droit de céder son usufruit.

Obligations de l'usufruitier

En contrepartie de ces droits, l'usufruitier doit également respecter certaines obligations. Ainsi, ce dernier est dans l'obligation légale de :

• Réaliser les travaux d'entretien et de réparation indispensables à l'entretien du logement. Ces mesures de conservation comprennent notamment la rénovation des peintures, le ravalement des façades et l'entretien du système de chauffage ;
• Payer les impôts sur les revenus locatifs si le bien est proposé à la location ;
• Régler les impôts locaux (taxe foncière, taxe d'habitation) ;
• S'acquitter de l'impôt sur la fortune immobilière (si son patrimoine immobilier est évalué à plus de 1,3 million d'euros).

Bon à savoir : sous certaines conditions, il est possible de répartir la charge imposable entre l'usufruitier et le nu-propriétaire. C'est notamment le cas après une succession, un leg ou une donation bénéficiant à une personne morale.

Droits et obligation du nu-propriétaire

Dans le cadre d'un démembrement de propriété, le nu-propriétaire conserve le droit de disposition sur son bien (qu'il soit mobilier ou immobilier). Lui seul peut donc décider de sa mise en vente (l'accord de l'usufruitier étant tout de même nécessaire). De même, le nu-propriétaire est en droit de demander la fin de l'usufruit s'il estime que l'usufruitier ne respecte pas ses obligations. Dans ce cas, la demande fera l'objet d'une procédure juridique.

De même, le nu-propriétaire représente le ou les usufruitiers lors des assemblées générales (sauf mesures exceptionnelles ou entente à l'amiable entre les différentes parties).

S'il a des droits, le nu-propriétaire est également dans l'obligation de supporter les frais des gros travaux dont l'objectif est d'assurer la solidité générale du bâtiment. Les réparations à la charge du nu-propriétaire concernent notamment les clôtures, murs de soutènement, voûtes et gros murs. En cas de négligence, le nu-propriétaire peut exiger la réalisation des travaux. Il pourra par la suite solliciter un dédommagement de la part du nu-propriétaire.

Répartition de la valeur du bien entre usufruitier et nu-propriétaire

La répartition de la valeur d'un bien entre l'usufruitier et le nu-propriétaire s'appuie sur un barème fiscal. Ce dernier est lui-même fixé à partir de l'âge de l'usufruitier.

La répartition du bien est indispensable au calcul des droits d'enregistrement à la suite d'une succession, d'une donation, d'une vente, etc.

Fin de l'usufruit

Plusieurs situations peuvent entraîner la fin de l'usufruit :

• Décès de l'usufruitier (sauf legs de son vivant ou transmission de l'usufruit par testament) ;
• Expiration du contrat d'usufruit ;
• Non-usage du bien durant plus de trente ans ;
• Abandon de l'usufruit de la part de l'usufruitier ;
• Destitution de l'usufruit à la suite de démarches juridiques (constatation d'un abus de jouissance) ;
• Fusion entre le nu-propriétaire et l'usufruitier ;
• Perte du bien mobilier ou immobilier (destruction par incendie par exemple) ;
• Dans le cadre d'un démembrement du droit de propriété « naturel » entre parents et enfants, l'usufruit cesse automatique aux seize ans de l'enfant.

Pleine propriété, usufruit et nue-propriété : comment les différencier ?

Il n'est pas rare de confondre les notions de pleine propriété, d'usufruit et de nue-propriété. Pour vous aider à y voir plus clair, voici comment les différencier :

• La pleine propriété désigne le fait de posséder le droit de propriété dans son intégralité. Elle autorise donc le propriétaire à occuper le bien, le vendre et percevoir les revenus issus de sa location ;
• L'usufruit offre à l'usufruitier la jouissance du bien et l'autorise à percevoir les revenus issus de son exploitation locative. Il ne permet cependant pas de disposer du bien (vente, démolition, etc.) ;
• La nue-propriété permet uniquement de disposer du bien. Au contraire de l'usufruit, la nue-propriété ne s'accompagne pas du droit d'utiliser ou de percevoir les revenus générés par le bien