Les différentes zones de la loi Pinel

Les zones Pinel, de quoi s'agit-il ?

La loi Pinel vise le marché immobilier locatif de plusieurs villes en France et permet de rentabiliser chaque investissement, éligible à la loi, effectué dans un logement neuf et mis en location dans l’une des villes des zones Pinel (Zones A, A bis et B1). Le zonage Pinel a donc été mis en place afin de déterminer les zones éligibles au dispositif Pinel et booster l’offre de location qui s’y trouve grâce à une réduction d’impôt.

Ainsi, on désigne par zone Pinel chaque région géographique dans laquelle l’investissement locatif dans un logement neuf est susceptible d’être éligible à la loi Pinel et de permettre de bénéficier des avantages fiscaux du dispositif.

Ce qui a changé à partir du 1er janvier 2015

Le dispositif Pinel est entré en vigueur depuis le 1er janvier 2015. Avant cela, la défiscalisation immobilière s’appuyait principalement sur la loi Duflot qui permettait également d’effectuer un investissement dans un logement neuf et de le mettre en location dans des zones éligibles à la loi. Toutefois, grâce aux modifications que le Pinel a apportées, la défiscalisation dans l’investissement locatif a connu beaucoup de changements avantageux : ce qui n’était pas envisageable avec la loi Duflot est devenu réglementaire sous la loi Pinel.

Tout d’abord, les zones éligibles ont été élargies. Ce qui signifie donc que le zonage Pinel comprend plus d’offres de logements (plus de villes dans les zones A, A bis et B1). S’ajoute à cela la possibilité de louer à un membre de sa famille. Enfin, la durée de mise en location ainsi que les taux de réduction d’impôt sont devenus variables selon la volonté de l’investisseur.

À quoi sert le zonage ?

Le système de zonage utilisé dans la loi Pinel a été créé en 2003 dans le cadre de la loi Robien avec comme objectif d’effectuer un découpage du territoire français en 5 grandes zones : la zone A, la zone A bis, la zone B1, la zone B2 et la zone C. Ce zonage permet à l’Etat et aux organismes qualifiés de déterminer si le marché immobilier d’une ou plusieurs communes est soumis à un déséquilibre entre offre et demande ou non. La loi Pinel y a donc recours afin de définir les zones éligibles à un investissement offrant une défiscalisation (réduction d’impôt) : on parle alors de zonage Pinel.

Par ailleurs, connaître les zones éligibles à la loi Pinel permet aux potentiels investisseurs d’effectuer un achat de logement et de le mettre en location dans les villes à forte tension immobilière, ce qui les aide à rentabiliser leur investissement, tout comme cela aide l’Etat français à lutter considérablement contre la crise locative. De plus, le dispositif Pinel comprend des paramètres qui s’adaptent à chaque zone Pinel. Cela permet de s’adapter à la réalité du terrain et de ne pas compromettre le marché immobilier local.

Les critères d'éligibilité́ au Pinel

Il faut savoir qu’en plus de faire un investissement locatif dans un logement situé dans l’une des villes éligibles du zonage Pinel, tous les bailleurs doivent satisfaire à des conditions d’éligibilité, car le dispositif Pinel n’est pas fondé uniquement sur le système de zonage (Zone A, A bis et B1).

Ainsi, pour bénéficier d’un avantage fiscal via Pinel, le bien immobilier acquis doit être neuf ou vendu en l’état futur d’achèvement (VEFA). Si le logement ne répond pas aux normes requises, alors il devra faire l’objet de travaux de rénovation et/ou de réhabilitation. Aussi, il est impératif d’achever l’appartement dans les 30 mois qui suivent la DOT (Déclaration d’Ouverture de Chantier) et de le louer dans les 12 mois qui suivent la remise des clés. Le logement devra également respecter les normes de performance énergétique en place, que ce soit le label BBC 2005, ou la RT2012 (réglementation thermique 2012) qui peut d’ailleurs être remplacée par sa version plus récente, la RT2020 qui a pour objectif de produire de l’énergie, en plus d’en économiser. Enfin, l’investisseur est tenu de mettre en location le logement en étant non meublé pour un locataire qui s’en servira en tant que résidence principale.

Bon à savoir :

Contrairement aux précédents dispositifs de défiscalisation, le dispositif Pinel permet aussi d’avoir droit aux avantages fiscaux en effectuant un achat dans l’immobilier ancien. Il est en effet possible de bénéficier de la loi Pinel dans l’ancien, à condition que le logement soit soumis à des travaux lui permettant d’entrer dans les normes requises en termes de performances énergétiques et d’obtenir un label valide.

La zone Pinel, condition du loyer et du plafond de ressources

Parmi les conditions de la loi Pinel, on retrouve le respect des plafonds de loyer et de ressources. Cette condition est essentielle car elle permet d’assurer le principe même du dispositif Pinel : offrir un logement aux foyers intermédiaires.

Le plafond de ressources consiste à exiger un seuil de revenus à ne pas dépasser pour les potentiels locataires. Si un individu souhaite louer sous Pinel, le montant total qu’il gagne en un mois doit rentrer dans une certaine tranche de revenus dits moyens et ne pas dépasser la limite exigée. Ces plafonds de revenus diffèrent selon la zone Pinel et la composition du foyer du demandeur de location.

Le plafond de loyer s’applique à l’investisseur et a été mis en place afin de s’assurer que les prix proposés par les logements Pinel sont bien inférieurs aux prix présents sur le marché local. Cette limite dépend donc de la zone Pinel et est fixée par mètre carré. Ces plafonds sont étudiés et revus à la baisse ou la hausse chaque année, selon l’évolution du cadre de vie et du marché de l’immobilier.

Descriptif des 5 grandes zones de la loi Pinel

Le dispositif Pinel se base sur le découpage du territoire français en cinq grandes zones : zone A , zone A bis, zone B1, zone B2, zone C. Ces zones Pinel se différencient selon des critères bien précis qui aident à savoir si oui ou non la loi Pinel y est éligible. Nous allons maintenant voir un descriptif de chaque site abordé :

Zone A bis : Paris et la petite couronne

La zone A bis représente la zone Pinel la plus tendue et la plus concernée par le dispositif de défiscalisation. La crise immobilière y est très présente à cause de la grande concentration démographique qui s’y trouve et du manque de logements à disposition. En plus de Paris, on retrouve également les Yvelines, les Hauts-De-Seine, le Val-de-Marne, la Seine-Saint-Denis et le Val-d’Oise.

En 2022, les plafonds de ressources y varient entre 39 363€ et 123 275€ (avec une majoration de 13 734€ par personne à charge supplémentaire), tandis que le plafond de loyer y est le plus élevé avec une valeur de 17.62€/m².

Zone A : les très grandes villes

La zone A regroupe les plus grandes villes des départements 01, 06, 13, 14, 34, 30, 31, 33, 59, 60, 69, 74, 77, 78, 83, 91, 92, 93, 94, 95 (les villes qui ne sont évidemment pas déjà éligibles à la loi Pinel dans la zone A bis).

En 2022, les plafonds de ressources se situent entre 39 363€ et 112 844€ (avec une majoration de 12 258€ par personne à charge supplémentaire), et le plafond de loyer est de 13.09€/m².

Zone B1 : Les communes très peuplées

La zone B1 comprend les villes non répertoriées dans les deux premières zones (zone A bis, zone A) ainsi que les départements d’Outre-Mer français. Les communes incluses dans cette zone sont très peuplées et comptent généralement plus de 250 000 habitants.

En 2022, les plafonds de ressources se positionnent entre 32 084€ et 82 465€ (avec une majoration de 8 969€ par personne à charge supplémentaire), pendant que les bailleurs sont soumis à un plafond de loyer de 10.55€/m².

Zone C : les territoires non éligibles

La zone C concerne le reste du territoire français qui n’est inclus dans aucune des autres zones. Il s’agit des communes dont la demande sur le marché de l’immobilier locatif neuf est très faible et donc gérable. Par conséquent, cette zone a été retirée de la loi Pinel depuis le 1er janvier 2018. Toutes les communes de ce site se retrouvent donc non éligibles à la loi sauf si l’une d’entre elles respecte ces trois conditions :

• La commune dispose de l’agrément du préfet après l’obtention d’un avis favorable du Comité Régional de l’Habitat et de l’Hébergement ;
• Le permis de construire doit avoir été déposé avant le 31/12/2017 ;
• Le contrat d’acquisition doit avoir été signé le 31/12/2018 au plus tard.

Les zones B2 et C supprimées ?

Diverses conditions de la loi Pinel sont examinées régulièrement et plusieurs critères d’éligibilité concernant les zones Pinel sont revus chaque année, et ce afin de prendre en compte les paramètres de vie qui sont très évolutifs. En 2021, les zones d’application du dispositif Pinel ont donc été révisées et il a été décidé que, désormais, la loi de défiscalisation serait recentrée sur la zone A, la zone A bis et la zone B1. Par conséquent, les zones B2 et C qui étaient éligibles à la loi ont été sorties du dispositif le 1er janvier 2018.