Loi Pinel Annemasse

Qu’est-ce que le dispositif Pinel ?

Entrée en vigueur en 2014, la loi Pinel est un dispositif fiscal de soutien à l’investissement locatif. Elle permet aux investisseurs de bénéficier d’une réduction d’impôt pour l’achat d’un bien locatif dans une zone en tension immobilier. Depuis le 1er janvier 2020, cette défiscalisation est réservée aux logements situés en zones pinel classées a bis, a ou b1.

En contrepartie des avantages fiscaux, le propriétaire Pinel s’engage à respecter certaines conditions : plafonnement du loyer, plafonnement des ressources des locataires, etc. Par la suite, l’acquéreur peut récupérer jusqu’à 21 % du montant de son investissement en économie d’impôt.

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Située dans le département de la Haute-Savoie à proximité de Chambéry, la ville d’Annemasse présente une carence en logements locatifs. Classée zone Pinel a, la commune est éligible au dispositif Pinel.

Comment fonctionne ce dispositif ?

Le dispositif Pinel s’adresse aux acquéreurs d’un bien locatif neuf ou acheté en VEFA (Vente en l’État Futur d’Achèvement). Suite à l’acquisition d’un logement Pinel, vous devrez vous engager à le louer pour une période de 6, 9 ou 12 ans.

Ce contrat d’engagement locatif détermine le montant de votre réduction d’impôt, soit :

• 12 % du montant de l’investissement pour un engagement de location de 6 ans ;
• 18 % du montant de l’investissement pour un engagement de location de 9 ans ;
• 21 % du montant de l’investissement pour un engagement de location de 12 ans.

En tant que propriétaire Pinel, nous vous conseillons d’opter pour un engagement initial de 6 ans. Au terme de cette première période et si vous êtes satisfait du dispositif Pinel, vous pourrez alors prolonger votre contrat d’engagement pour 9, puis 12 ans.

Les avantages de la loi Pinel

Grâce aux avantages fiscaux de la loi Pinel vous pourrez :

• Bénéficiez d’une réduction d’impôt jusqu’à 63 000 € ;
• Profiter d’un complément de revenus grâce aux loyers perçus chaque mois ;
• Vous constituer un patrimoine immobilier avec ou sans apport personnel ;
• Envisager votre retraite en toute sérénité.

Conditions du dispositif Pinel à Annemasse

Pour être éligible au dispositif Pinel, certaines conditions de location doivent être respectées.

Conditions relatives au logement

Depuis le 1er janvier 2021, les maisons individuelles ont été exclues du dispositif. Ainsi, seuls les logements neufs ou achetés en VEFA dans un bâtiment d’habitation collectif sont éligibles à la défiscalisation. Le bâtiment doit répondre aux dernières normes énergétiques en vigueur (RT2012, BBC 2005, etc.).

Le logement doit également être loué nu, au titre de résidence principale. Sa mise en location doit intervenir dans l’année qui suit sa date de livraison. Dans le cas contraire, vous ne pourrez pas bénéficier d’une réduction d’impôt dans le cadre de votre investissement.

Conditions relatives au locataire

Le dispositif Pinel fixe un plafond de ressources des locataires. Cette mesure vise à faciliter l’accession au logement des ménages les plus modestes. Le montant de ce plafond de ressources dépend de la zone Pinel dans laquelle le logement se situe. Le nombre de personnes présentes dans le foyer fiscal est également pris en compte dans le barème.

La ville d’Annemasse étant située en zone Pinel a, les plafonds de loyer sont fixés comme suit :

• 38 236 € pour une personne seule ;
• 57 146 € pour un couple ;
• 68 693 € pour un couple avec un enfant à charge ;
• 82 282 € pour un couple avec deux enfants à charge ;
• 97 407 € pour un couple avec trois enfants à charge ;
• 109 613 € pour un couple avec quatre enfants à charge ;
• 12 213 € à ajouter pour chaque personne supplémentaire à charge.

Enfin, notez qu’il est possible de louer votre logement Pinel à un membre de votre famille. Seule condition : ce dernier ne doit pas être rattaché à votre foyer fiscal.

Conditions relatives au propriétaire

En tant que propriétaire Pinel, vous êtes tenu de respecter votre engagement de location. Durant cette période, vous ne pouvez ni habiter ni revendre votre logement.

De plus, le dispositif limite l’investissement locatif Pinel à :

• Deux biens locatifs par an ;
• 300 000 € d’investissement annuel ;
• Un prix au mètre carré inférieur ou égal à 5 500 €.

Calcul du loyer Pinel à Annemasse

Afin de réguler le montant des loyers dans des villes en forte demande locative, la loi Pinel oblige les propriétaires à respecter un plafond de loyer. Le loyer maximum dépend à la fois de :

• La surface utile du logement, soit la surface habitable + les surfaces annexes/2. La surface des annexes est toutefois plafonnée à 8 m² ;
• Le coefficient multiplicateur, obtenu par la formule de calcul : 0,7 + 19/surface utile ;
• Le plafond de loyer au mètre carré en vigueur dans la zone Pinel concernée. À Annemasse, ce montant est fixé à 12,75 €/m².

Prenons comme exemple un appartement de 60 m² avec un balcon de 2 m² à Annemasse. Le calcul du loyer maximal se fait comme suit :

• Surface utile = 60 + (2/2) = 61 m² ;
• Plafond de loyer de la zone Pinel a = 12,75 €/m² ;
• Coefficient multiplicateur = 0,7 + (19/61) = 1,011.

Soit un loyer maximum de 12,75 x 1,011 x 61 = 786,30 €/mois.

Où investir à Annemasse ?

L’emplacement de votre logement Pinel est primordial si vous souhaitez bénéficier d’une importante rentabilité locative. Pour cela, nous vous conseillons d’investir dans les quartiers suivants :

• Le centre-ville est sans conteste le quartier le plus vivant d’Annemasse. Commerces de proximité, bars, restaurants, mais également services administratifs y sont fortement représentés. L’arrivée du RER reliant la France à la Suisse a également contribué à dynamiser le centre-ville. Ce quartier est depuis largement prisé des actifs travaillant de l’autre côté de la frontière. Une situation idéale pour réaliser un investissement locatif.
• L’écoquartier de l’étoile. Résolument tourné vers l’avenir, ce quartier a été conçu dans le respect de l’environnement. Le projet devrait être achevé à l’horizon 2031, mais certains programmes immobiliers neuf à Annemasse sont déjà sortis de terre.
• Le quartier Romagny. Ce quartier résidentiel situé au nord-est d’Annemasse offre un cadre de vie calme et verdoyant. Réputé pour son ambiance animée, ce secteur est particulièrement apprécié par les familles.