Quelle répartition du prix en cas de vente d'un bien en usufruit ?

Causes principales de vente d'un bien en usufruit

La vente d'un bien en usufruit intervient principalement à la suite d'une succession. En effet, après le décès d'un des conjoints au sein d'un couple marié, la personne restante hérite de l'usufruit des biens mobiliers et immobiliers. Cette disposition légale s'active en l'absence de dispositions testamentaires particulières. Dans ce cas, l'usufruitier peut décider de vendre, car :

• Le partage de la propriété est complexifié par une relation difficile avec les héritiers ;
• Les frais de gestion, d'entretien et les impôts représentent une charge financière trop importante à assumer pour l'usufruitier.

Droits respectifs de l'usufruitier et du nu-propriétaire en cas de vente d'un bien en usufruit

Vente simultanée de la nue-propriété et de l'usufruit

Pour procéder à la mise en vente d'un bien immobilier en usufruit, l'usufruitier et le nu-propriétaire doivent obligatoirement donner leur accord. En effet, si l'usufruitier peut décider de vendre le bien, le nu-propriétaire doit donner son accord de principe et valider les modalités de la vente. De même, le nu-propriétaire n'est pas autorisé à vendre le bien immobilier sans l'accord de l'usufruitier.

Vente de l'usufruit

Selon l'article 595 du Code civil, l'usufruitier peut vendre son droit à l'usufruit, c'est-à-dire ses droits d'usus et de fructus. Toutefois, la loi exige que les conditions de l'usufruit soient transmises au nouvel acquéreur afin de protéger les droits du nu-propriétaire. Ainsi, l'usufruit cesse :

• Au terme du contrat initial en cas d'usufruit temporaire ;
• À la date de décès du premier usufruitier (c'est-à-dire le vendeur de l'usufruit) en cas d'usufruit viager.

Dès lors, le nu-propriétaire récupère la pleine propriété sur le bien à la fin du contrat ou au décès du premier usufruitier.

Vente de la nue-propriété

Tout comme l'usufruitier, le nu-propriétaire peut décider seul de vendre son droit de nue-propriété sur un bien. Dans ce cas, le nouvel acquéreur doit obligatoirement continuer à partager le démembrement de propriété avec l'usufruitier. Ainsi, l'usufruitier ne peut en aucun cas être contraint de quitter le logement avant la fin du démembrement.

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Répartition du prix de vente entre usufruitier et nu-propriétaire

La répartition du prix de vente peut se faire de différentes manières. Selon les conditions de vente, le prix est réparti au prorata des droits de chacun, réutilisé dans un autre actif démembré ou reversé intégralement à l'usufruitier.

Répartition du prix au prorata des droits

La répartition du prix de vente d'un bien immobilier en usufruit est encadrée par l'article 621 du Code civil. Cet article précise que : « en cas de vente simultanée de l’usufruit et de la nue-propriété d’un bien, le prix se répartit entre l’usufruit et la nue-propriété selon la valeur respective de chacun de ces droits, sauf accord des parties pour reporter l’usufruit sur le prix ».

La valeur respective des droits relatifs à l'usufruit et à la nue-propriété est fixée par un barème fiscal. En fonction de l'âge de l'usufruitier, la valeur de l'usufruit correspond ainsi à :

• 90 % de la pleine propriété si l'usufruitier à moins de 21 ans ;
• 80 % de la pleine propriété si l'usufruitier à moins de 31 ans ;
• 70 % de la pleine propriété si l'usufruitier à moins de 41 ans ;
• 60 % de la pleine propriété si l'usufruitier à moins de 51 ans ;
• 50 % de la pleine propriété si l'usufruitier à moins de 61 ans ;
• 40 % de la pleine propriété si l'usufruitier à moins de 71 ans ;
• 30 % de la pleine propriété si l'usufruitier à moins de 81 ans ;
• 20 % de la pleine propriété si l'usufruitier à moins de 91 ans ;
• 10 % de la pleine propriété si l'usufruitier à plus de 91 ans.

Cependant, la loi autorise également l'usufruitier et le nu-propriétaire à fixer à l'amiable la répartition du prix de vente du bien démembré.

Réutilisation du prix de vente dans un autre actif démembré

Il est possible de réutiliser le montant issu de la vente d'un bien en usufruit pour investir à nouveau dans un bien mobilier ou immobilier démembré : logement locatif, contrat de capitalisation, droits sociaux, etc. Cet investissement présente l'avantage de prolonger les avantages du démembrement de propriété. L'injection de la somme dans un nouvel investissement offre à l'usufruitier et au nu-propriétaire de poursuivre et faire évoluer leurs stratégies d'investissement.

Le report du prix de vente dans un autre actif démembré doit être précisé dans l'acte de vente du bien. L'article 751 alinéa 2 du Code général des impôts précise que le réemploi doit également être constaté par l'usufruitier et le nu-propriétaire soit :

• Dans un acte sous seing privé enregistré ;
• Dans un acte authentique avec mention du réemploi du montant perçu au moment de la vente du bien immobilier.

Prix de vente reversé à l'usufruitier

Enfin, le prix de vente d'un bien en usufruit peut être intégralement reversé à l'usufruitier. On parle alors de quasi-usufruit. Le quasi-usufruit autorise l'usufruitier à disposer du montant de la vente comme il le souhaite. Il peut ainsi l'utiliser pour investir à nouveau ou consommer le capital.

Cependant, cette somme devra être restituée au moment de son décès. Dès lors, le prix de vente est imputé du total des actifs enregistrés à la succession de l'usufruitier. Afin d'éviter tout litige après la mort de l'usufruitier, il est d'usage de rédiger une convention de quasi-usufruit. Ce document précise notamment les règles de fonctionnement ainsi que le montant de la créance à restituer.

Bon à savoir : si l'actif de succession de l'usufruitier est insuffisant pour couvrir le montant de la créance, le nu-propriétaire ne dispose d'aucun recours légal.