Peut-on renoncer à un usufruit ?

Peut-on renoncer à un usufruit ?

La loi est claire sur le sujet : tout usufruitier est en droit de casser un usufruit. Que ce soit pour transférer ses droits à ses enfants, optimiser sa fiscalité ou se dégager d’obligations trop contraignantes, les motivations sont multiples. Cependant, la renonciation à un usufruit implique obligatoirement la signature d’un acte devant un notaire. Cogedim fait le point sur la question.

Bref rappel sur l’usufruit

L’usufruit résulte du démembrement de propriété d’un bien entre deux parties, à savoir :

  • L’usufruitier qui reçoit l’usus et le fructus. Il peut à ce titre résider dans le logement ou générer des revenus par sa mise en location.
  • Le nu-propriétaire qui conserve l’abusus et peut donc disposer librement du bien (vente, donation, etc.).

L’usufruit fait généralement suite à une succession, une donation ou une vente en nue-propriété.

Renoncer à un usufruit est autorisé

L’usufruitier peut renoncer à l’usufruit à tout moment, et ce quel que soit le motif de l’abandon. Seule condition : sa décision doit être sûre et sans équivoque. Sous certaines conditions, le nu-propriétaire peut également décider de casser l’usufruit.

Abandon d’usufruit : ce que dit la loi

Le Code civil prévoit qu’un usufruit puisse être rompu dans les cas suivants :

  • Défaut d’entretien ou de conservation du bien par l’usufruitier (sur décision d’un juge du Tribunal de Grande Instance) ;
  • Abandon de l’usufruit par l’usufruitier pour un motivation particulière (donation d’usufruit, volonté de se libérer des charges administratives, besoin de liquidité, etc.);
  • Décès de l’usufruitier sans donation de l’usufruit de son vivant ou par voie testamentaire ;
  • Destruction du logement en démembrement de propriété ;
  • Non utilisation du bien immobilier en usufruit pendant 30 ans ;
  • Arrivée à échéance de la période d’usufruit fixée en amont ;
  • Le nu-propriétaire atteint l’âge de 16 ans.

Motifs principaux de renonciation d’usufruit par l'usufruitier

De nombreuses causes peuvent motiver un usufruitier à casser l’usufruit, notamment :

  • La donation d’usufruit. Dans ce cas, l’usufruitier transfère ses droits à ses enfants de façon à leur transmettre davantage de patrimoine après le décès de l’autre parent. La donation d’usufruit peut également avoir pour but le transfert de revenus locatifs à des proches.
  • La lourdeur des démarches administratives et comptables. L’usufruitier a l’obligation légale d’entretenir le bien dont il a la jouissance. Aux charges d’entretien s’ajoutent également la taxe foncière et la taxe d’habitation. Une situation parfois contraignante, surtout lorsque l’usufruitier n’a pas utilité du bien.
  • L’optimisation fiscale. Renoncer à un usufruit est un des leviers possibles pour réduire la base taxable de l’IFI (Impôt sur la Fortune Immobilière). Suite à un héritage, les personnes disposant déjà d’une importante somme d’argent n’ont pas toujours intérêt à faire perdurer une situation d’usufruit, au risque d’augmenter leurs obligations fiscales.

Rupture de l’usufruit par le nu-propriétaire

L’usufruitier n’est pas le seul autorisé à casser l’usufruit. Le nu-propriétaire est également en droit de solliciter l’extinction de l’usufruit en cas de dégradation ou de défaut d’entretien du logement démembré (article 618 du Code civil).

Dans ce cas, la procédure nécessite l’intervention du Tribunal de Grande Instance, seul habilité à statuer sur la situation. Le juge pourra alors mettre un terme à l’usufruit ou confier la jouissance du logement au nu-propriétaire. Ce dernier devra alors s’acquitter d’une indemnité auprès de l’usufruitier.

Quelle procédure pour casser un usufruit ?

La renonciation d’usufruit prend la forme d’un acte notarié. La signature devant notaire de l’ « acte de renonciation à l’usufruit » implique l’abandon explicite des droits et obligations relatives à l’usufruit de même que leur transfert à une autre personne.

Casser un usufruit peut engendrer des frais spécifiques dits frais onéreux (droit de donation, publicité foncière, contribution de sécurité immobilière, etc.). Leur montant varie en fonction du motif de renonciation, du département et de la valeur de l’usufruit. À savoir que la renonciation d’un usufruit n’implique aucun droit d’enregistrement au motif qu’elle constitue une extinction et non un transfert.

Par ailleurs, l’usufruitier peut être exonéré des droits de donation en cas de donation de l’usufruit au nu-propriétaire. L’exonération est accordée à condition que le nu-propriétaire se soit déjà acquitté des droits de succession ou de donation sur la valeur de la pleine propriété.

Bon à savoir : lorsque la fin de l’usufruit est « naturelle » (arrivée à échéance de la période d’usufruit décidée en amont), le nu-propriétaire récupère automatiquement la pleine propriété de son bien, sans passer devant le notaire.

Quelles sont les conséquences d’un abandon d’usufruit ?

Pour l’usufruitier, l’abandon d’usufruit entraîne :

  • La perte de l’usus sur le bien immobilier (droit d’habiter ou de louer le logement) ;
  • La perte du fructus (droit d’encaisser les loyers).

En contrepartie, l’usufruitier est libéré de toute obligation légale. Ainsi, il ne doit plus :

  • S’assurer de la bonne conservation du bien ;
  • Prendre à sa charge les réparations et travaux d’entretien ;
  • S’acquitter de la taxe foncière et de la taxe d’habitation.

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