Usufruit et placement en maison de retraite EHPAD

Bien démembré et entrée en maison de retraite : les droits et obligations de l’usufruitier restent identiques

L’entrée en maison de retraite ou EHPAD n’implique aucun changement de statut. Les droits et obligations de l'usufruitier restent donc identiques.

Les obligations de l’usufruitier

L’usufruitier est tenu à plusieurs obligations légales :

• Assurer l’entretien et la bonne conservation du logement, qu’il s’engage à restituer dans son état d’origine au nu-propriétaire ;
• Jouir raisonnablement de l’habitation ;
• S’acquitter des charges de copropriété et des impôts locaux (sauf clauses contraires).

En cas de manquement à ces obligations, le nu-propriétaire peut demander à récupérer la pleine propriété du bien auprès du Tribunal de Grande Instance. L'usufruitier devra également assumer les frais des gros travaux engendrés par son défaut d’entretien.

Bon à savoir : l’entrée en maison de retraite ou EHPAD peut faire l’objet d’une exonération de certaines taxes, à condition que l’installation dans les lieux soit durable.

Les droits de l’usufruitier

En contrepartie de ces obligations légales, l’usufruitier possède également des droits sur le bien immobilier démembré :

• Droit de l’habiter, de laisser vacant ou de louer ;
• Droit de percevoir les loyers issus de sa location ;
• Droit d’accorder sa jouissance à une tierce personne ;
• Droit de conclure des baux d’habitation (accord obligatoire du nu-propriétaire au-delà de neuf ans) ;
• Droit de vote dans les assemblées de copropriété ;
• Droit de vendre ou de donner l’usufruit.

Ces droits restent inchangés durant toute la durée de l’usufruit. Une entrée en maison de retraite ou en EHPAD n’entraîne donc aucune modification.

Entrée en maison de retraite ou en EHPAD : quid de la vente d’une maison en usufruit ?

La vente d’un logement en usufruit est une question qui se pose souvent lorsqu’un usufruitier âgé entre en maison de retraite ou en EHPAD.

La loi est claire sur le sujet : la vente peut intervenir uniquement si nu-propriétaire et usufruitier donnent leur accord. Un nu-propriétaire ne peut en aucun cas décider seul de la mise en vente d’une maison en usufruit.

Pour rappel, l’article 617 du Code civil précise les conditions d’expiration de l’usufruit :

• Décès de l’usufruitier ;
• Arrivée à échéance de la période d’usufruit consentie ;
• Non-utilisation du droit d’usufruit pendant 30 ans ;
• Réunification des attributs de l’usufruit et de la nue-propriété dans les mains d’une même personne ;
• Destruction ou perte de l’objet démembré.

En dehors de ces situations, l’usufruitier est en droit de refuser la vente d’une maison en usufruit.

Cas particulier : que faire en cas d’altération des facultés mentales de l’usufruitier ?

En cas d’altération des facultés mentales de l’usufruitier (maladie d’Alzheimer par exemple), ce dernier conserve les mêmes droits et obligations. Par conséquent, cette situation rend impossible le recueil de consentement pour la mise en vente ou en location du bien démembré.

Dans ce cas, le nu-propriétaire pourra faire une demande de mise sous tutelle de l’usufruitier. Le tuteur se chargera ensuite de déposer une demande d’autorisation de vente ou de mise en location du logement auprès du juge des tutelles. Ce dernier rendra son verdict après étude du dossier, au regard des intentions du nu-propriétaire et des intérêts de l’usufruitier.

Hébergement en maison de retraite ou EHPAD : le démembrement comme solution de financement

Le démembrement d’une maison peut intervenir bien avant une entrée en maison de retraite ou EHPAD afin de bénéficier des différents avantages du dispositif (allégement fiscal, exonération des droits de succession, transmission patrimoniale de son vivant, etc.).

Cependant, il peut également être décidé au moment de l’entrée en résidence senior, dans le but d’aider au financement des frais d’hébergement.

L’usufruitier pourra alors se servir des loyers pour couvrir une partie des dépenses d’hébergement.

Occupation du bien démembré par le nu-propriétaire : ce que prévoit la loi

Au regard de la loi, le nu-propriétaire possède uniquement l’abusus. Il ne dispose à ce titre d’aucun droit de jouissance sur le bien démembré et n’est donc pas autorisé à l’habiter, sauf accord contraire explicite de l’usufruitier.

En effet, en tant que détenteur de l’usus et de l’abusus, l’usufruitier peut décider de mettre la jouissance de son bien à disposition du tierce personne, y compris le nu-propriétaire. Cette jouissance peut être transférée gratuitement ou faire l’objet d’un loyer afin notamment de pallier aux frais d’hébergement en maison de retraite ou en EHPAD.

La mise à disposition du logement au nu-propriétaire n’implique aucun changement au niveau des droits et obligations de chaque partie. Le nu-propriétaire est toujours tenu de régler le montant des gros travaux, l’usufruitier doit lui assumer les frais d’entretien et les petites réparations.

Attention à ne pas confondre « usufruit » et « droit d'usage et d’habitation »

L’usufruit comme le droit d’usage et d’habitation (DHU) implique un démembrement de propriété. Cependant, les deux notions ne doivent pas être confondues.

Le droit d’usage et d’habitation est moins étendu que l’usufruit : il ne comporte que l’usus, alors que l’usufruit intègre l’usus et le fructus. Le DHU est accordé par le propriétaire d’un bien immobilier à une personne tierce, alors autorisée à utiliser et habiter le logement en question seul ou avec sa famille proche. L’acte établi devant notaire peut étendre le DHU à d’autres personnes.

Contrairement à l’usufruit, le droit d’usage et d’habitation est strictement personnel. Son détenteur ne peut ni louer ni percevoir les loyers issus du bien immobilier en question. De la même façon, il lui est impossible de vendre son droit, de le donner en garantie ou de le céder à ses héritiers. Dans le cadre d’un départ en maison de retraite ou d’un placement en EHPAD, la libération anticipée permet de s’en départir.