Qui est en charge de l'entretien d'un jardin en usufruit ?

L’usufruitier a l’obligation légale d’entretenir le jardin d’un bien en usufruit

La gestion d’un bien dont la propriété est démembrée entre un nu-propriétaire et un usufruitier fait l’objet d’une réglementation précise par le Code civil. Au regard de la loi, c’est à l’usufruitier que revient la charge d’entretenir le jardin et plus généralement le bien dont il a la jouissance.

Ainsi, le Code civil prévoit que l’usufruitier :

• Assure la conservation du bien en l’état (article 578 du Code civil). Au terme de l’usufruit, l’usufruitier se doit de restituer le bien dans son état d’origine au nu-propriétaire. Cette obligation est doublée d’une interdiction de transformation et de destruction du bien, sauf autorisation préalable du nu-propriétaire. En contrepartie, l’usufruitier est autorisé à en profiter de manière raisonnable.
• Se charge des travaux d’entretien et petites réparations nécessaires à sa conservation (articles 605 et 606 du Code civil). Cette disposition inclut non seulement le nettoyage du jardin, mais également le remplacement des fenêtres, la réfection des peintures, la réparation des fuites, etc.

Important : le nu-propriétaire n’est tenu qu’aux grosses réparations, à savoir les travaux portant sur la structure et la solidité générale de l’immeuble (voûtes, gros murs, poutres, couvertures entières, digues, murs de soutènement, clôture intégrale). Toutes les autres réparations sont considérées comme étant de nature à entretenir le bien et reviennent donc à l’usufruitier.

Quelles conséquences en cas de défaut d’entretien du jardin par l’usufruitier ?

En cas de défaut d’entretien constaté du jardin, le nu-propriétaire est en droit d’obliger l'usufruitier à prendre les dispositions nécessaires en vue de sa remise en l’état. Par ailleurs, si la négligence de l’usufruitier est à l’origine de gros travaux, ce dernier sera tenu de prendre sa part.

De manière générale, un défaut d’entretien du jardin ne constitue pas à lui seul une raison suffisante pour justifier d’une déchéance d’usufruit. Cependant, si les dégradations se portent également au niveau du logement (dégradations volontaires, lieux laissés à l’abandon, défaut d’entretien superficiel de l’immeuble notamment), le nu-propriétaire peut solliciter la reconnaissance d’un abus de jouissance (article 618 du Code civil).

Dans ce cas, la situation est portée devant un Tribunal de Grande Instance. Le juge peut alors décider de l’extinction définitive de l’usufruit ou redonner la jouissance des lieux au nu-propriétaire, en contrepartie d’une indemnité compensatoire versée à l’usufruitier.

L’entretien du jardin n’est pas la seule obligation légale de l’usufruitier

L’entretien du jardin et du logement n’est pas la seule obligation légale imposée à l’usufruitier. Ce dernier doit également faire une jouissance raisonnable du bien et s’acquitter de certaines taxes (sauf clauses contractuelles contraires).

Le paiement des taxes

L’usufruitier est soumis à certaines charges fiscales.

Si le démembrement de propriété concerne un immeuble bâti, il doit s’acquitter de la taxe foncière. En cas d’occupation des lieux, c’est également à lui de régler la taxe d’habitation.

La jouissance raisonnable des lieux

Par ailleurs, l’usufruitier doit se montrer soigneux vis-à-vis du bien qui lui est confié. Il n’a en aucun cas le droit de détériorer ou de détruire l’objet de l’usufruit, sous peine d’être sanctionné. En cas de comportement inapproprié, la justice peut décider de la déchéance de l’usufruit. La pleine propriété du bien revient alors automatiquement au nu-propriétaire.

Les droits de l’usufruitier

L’usufruit n’est pas uniquement associé à des obligations. En contrepartie de l’entretien et de la jouissance raisonnable du bien, l’usufruitier dispose également de droits quasi similaires à ceux d’un propriétaire :

• Droit de jouissance (usus). L’usufruitier est libre de disposer du bien comme il le souhaite. Lorsque le démembrement de propriété porte sur une habitation, il peut décider de s’installer dans le logement ou le laisser vacant.
• Droit de percevoir les fruits issus du bien (fructus). L’usufruitier peut également décider de la mise en location du bien démembré. Dans ce cas, c’est à lui que revient l’intégralité des revenus générés par l’activité locative. À noter que l’accord préalable du nu-propriétaire est obligatoire avant toute signature de baux ruraux ou commerciaux.
• Droit de vendre l’usufruit. L’usufruitier peut décider de vendre ou céder son usufruit à tout moment. La valeur est calculée sur la base d’un barème à partir de l’âge de l’usufruitier.

Concernant le droit de vote dans les assemblées de copropriété, ce dernier est indivisible (loi 1965) et individuel. Le nu-propriétaire et l’usufruitier doivent se mettre d’accord pour l’attribuer à l’une ou l’autre des parties. Ce droit est fréquemment attribué à l’usufruitier. En l’absence d’accord commun, un juge peut être mandaté afin de désigner le représentant du logement lors des assemblées de copropriété.