Les avantages du LMP

Rappels sur le statut de Loueur en Meublé Professionnel (LMP)

LMP : définition

Le statut de Loueur en Meublé Professionnel (LMP) est un régime fiscal particulier accordé aux propriétaires bailleurs de logements meublés (personnes physiques comme sociétés). Pour bénéficier du LMP et de ses avantages fiscaux, l’activité locative doit être exercée à titre professionnel.

Conditions d'éligibilité

Pour exercer en tant que Loueur en Meublé Professionnel vous devez :

• Proposer à la location un local à usage d’habitation ;
• Mettre à disposition de vos locataires une habitation meublée, c’est-à-dire un « logement décent et équipé d’un mobilier en nombre et en qualité suffisants pour permettre au locataire d’y dormir, manger et vivre convenablement au regard des exigences de la vie courante » (loi ALUR du 24 mars 2014) ;
• Percevoir plus de 23 000 euros de recettes locatives par an. De plus, le montant des loyers encaissés doit être supérieur aux autres sources de revenus de votre foyer fiscal.

Avantage n° 1 : choix du régime fiscal

En exerçant votre activité locative sous le statut LMP, vous avez le choix entre deux régimes d’imposition : réel ou micro-BIC.

Le régime micro-BIC

Le micro-BIC est le régime attribué par défaut. Son principal atout réside dans sa simplicité de mise en œuvre. Lors de votre déclaration annuelle d'imposition, l’administration fiscale applique un abattement sur votre chiffre d’affaires. Cet abattement est forfaitaire et correspond à 50 % du montant des loyers encaissés. En optant pour le régime micro, vous n’avez aucun justificatif complémentaire à fournir.

Cette option est avantageuse pour les propriétaires bailleurs dont l’activité locative entraîne peu de charges. Dans le cas contraire, nous vous conseillons de choisir le régime réel.

Le régime réel

Le régime réel permet de déduire de votre chiffre d’affaires le montant des charges liées à l’exploitation locative de vos biens. Avant le calcul de l’impôt, vous pourrez donc retrancher de vos loyers encaissés :

• Les frais de fonctionnement du logement : électricité, eau, internet, etc. ;
• Les frais d’assurance ;
• Les frais de notaire ;
• Les frais de gestion et d’entretien ;
• Les impôts locaux (taxe d’habitation, taxe foncière) ;
• Les intérêts d’emprunt ;
• Les amortissements : amortissement de votre bien, amortissement des équipements. Levier de défiscalisation particulièrement efficace, l’amortissement déduit de votre chiffre d’affaires la perte de valeur du logement au cours de ses années d’utilisation.

Bon à savoir : le régime réel implique un suivi comptable régulier. En effet, lors de la clôture de votre exercice, chaque charge devra être justifiée précisément auprès de l’administration fiscale. Pour bénéficier au maximum des avantages fiscaux du LMP en réel, nous vous recommandons de faire appel à un expert-comptable.

Avantage n° 2 : imputation des déficits

Le montant total de vos charges déductibles est plus élevé que celui de vos recettes locatives ? Dans ce cas, on parle de déficit. Atout majeur du statut de LMP : pendant six ans, il est possible d’imputer ce déficit sur vos autres catégories de revenus (traitements et salaires, bénéfices non commerciaux, bénéfices agricoles, etc.). Cet avantage fiscal du LMP vous permet ainsi de diminuer le montant de votre impôt sur le revenu, voire de bénéficier d’une absence totale d’imposition.

Attention toutefois. À lui seul, l'amortissement de votre bien ne peut pas générer de déficit. En cas d’amortissement important, ce dernier vous permet seulement d’abaisser le montant de vos bénéfices à 0 €. Le déficit doit être créé par des frais réels : assurance, frais de fonctionnement et de gestion, etc.

Avantage n° 3 : régime des plus-values

Le statut de Loueur en Meublé Professionnel propose un régime des plus-values particulier et avantageux. En cas de revente d’une location meublée LMP, la plus-value ne sera soumise à aucun prélèvement d’impôt si :

• Vous exercez votre activité de Loueur en Meublé Professionnel depuis au moins cinq années ;
• Votre logement a généré moins de 90 000 € de loyers par an au cours des deux années précédent la vente. Si vos recettes locatives sont comprises entre 90 000 € et 126 000 €, vous bénéficierez cependant d’une exonération d’impôt partielle sur la plus-value.

Avantage n° 4 : exonération de la TVA

L’article 261 D 4° du Code général des impôts exonère de TVA les locations meublées de courtes et longues durées.

Toutefois, cet avantage fiscal n’est pas valable si vous proposez des services complémentaires à votre location. Ainsi, vous serez assujetti à la TVA (TVA et TVA de droit commun) si votre logement propose au moins trois des quatre services suivants :

• Service d’accueil pour les locataires ;
• Petit-déjeuner ;
• Entretien régulier des locaux et le ménage ;
• Mise à disposition de literie (couverture, couette, etc.).

Avantage n° 5 : exonération de l’IFI

Le 1er janvier 2018, l’IFI (impôt sur la fortune immobilière) est venu remplacer l’ISF (impôt sur la fortune). Si votre activité locative de logements meublés fonctionne bien, vous pourriez être redevable de cet impôt. Toutefois, le statut LMP propose une exonération d'impôt sur la fortune immobilière. C’est donc une option fiscale particulièrement intéressante dans le cadre d’une activité commerciale locative.

Différencier LMP et LMNP

Si le statut LMP est réservé aux professionnels de l’immobilier locatif, le LMNP (Loueur en Meublé Non Professionnel) s’adresse aux personnes dont l’activité locative n’est pas la source de rémunération principale. Ainsi, la location meublée vient généralement en complément d’une autre activité professionnelle.

Le statut LMNP est accordé aux propriétaires bailleurs de bien meublés dont :

• Les revenus locatifs sont inférieurs à 23 000 euros par année fiscale ;
• Les recettes locatives représentent moins de 50 % des revenus du foyer fiscal de référence.

Ce statut particulier permet également une réduction d’impôt, mais s’accompagne d’avantages fiscaux différents du Loueur en Meublé Professionnel.