Quels sont les principaux avantages du statut LMNP ?

Qu’est-ce que le statut LMNP ?

Le statut de Loueur en Meublé Non professionnel (LMNP) est un régime fiscal particulier. Il s’adresse aux propriétaires de locations meublées et ouvre droit à de nombreux avantages fiscaux. Au regard de certains dispositifs de soutien à l’investissement immobilier, ses conditions d’éligibilité sont peu restrictives. Ainsi, le statut LMNP n’est pas circonscrit à une zone géographique particulière et n’impose aucun plafond de ressources ni de loyer (excepté à Paris).

Le statut LMNP concerne principalement les propriétaires de logements en résidences services, à savoir :

• Les résidences étudiantes ;
• Les résidences seniors non médicalisées ;
• Les résidences seniors médicalisées (Établissements Hospitaliers pour Personnes Âgées Dépendantes ou EHPAD) ;
• Les résidences d’affaires ;
• Les résidences de tourisme.

Si ces résidences services fournissent généralement des biens immobiliers « clefs en main », vous avez également la possibilité de meubler un logement vide par vos propres moyens. Une fois cette opération réalisée, votre investissement vous permettra de bénéficier du statut LMNP. Outre les habitations situées en résidences services, le statut de LMNP s’applique aussi aux appartements en immeuble ainsi qu’aux logements gérés en copropriété.

LMNP : une fiscalité avantageuse

Réduction d’impôts

Les recettes locatives d’un bien sous statut LMNP sont imposées au titre des Bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Elles bénéficient d’importantes réductions d’impôts. Pour déclarer vos recettes locatives obtenues en tant que Loueur en Meublé Non Professionnel auprès de l’administration fiscale, vous avez le choix entre deux régimes fiscaux. En fonction de votre situation, il conviendra de choisir le régime le plus avantageux entre le régime micro-bic ou le régime réel. Cogedim fait le point.

1er choix fiscal : déclarer vos revenus locatifs au régime du micro-BIC

En choisissant de déclarer vos revenus locatifs sous le régime micro bic, vous bénéficiez d’un abattement forfaitaire de 50 % sur vos recettes locatives. Cet abattement est élevé à 71 % pour une location meublée de tourisme.

Cet avantage est conséquent. À titre de comparaison, l’abattement appliqué sur les recettes locatives d’un logement loué vide est de 30 %.

2e choix fiscal : déclarer vos revenus fonciers au régime réel

Déclarer vos revenus fonciers au régime réel est souvent plus rentable. Ainsi, on estime que 85 % des investisseurs ont intérêt à déclarer leurs revenus fonciers LMNP sous ce régime réel.

Ce choix fiscal vous permet d’amortir votre investissement immobilier (valeur du logement, coûts des travaux réalisés et achat d’ameublement). Cet amortissement comptable représente l’un des principaux avantages du statut LMNP. Il vous permet en effet de déduire des impôts le montant estimé de la perte de valeur de votre bien liée à son usure dans le temps. Ce levier offre une réduction considérable du montant de vos impôts. Le régime réel vous permet également de déduire l’ensemble des dépenses liées à votre activité de Loueur en Meublé Non Professionnel :

• Charges de copropriété ;
• Honoraires d’agence ;
• Intérêts d’emprunt ;
• Frais d’acquisition ;
• Taxe foncière ;
• Assurances.

Le régime réel simplifié BIC associé au statut LMNP est avantageux. Contrairement à une location vide, il permet d’amortir le coût d’acquisition de votre logement et élargit les charges déductibles des impôts. Après déduction des charges, le montant des recettes locatives imposables est généralement très bas, voire nul.

Le LMNP au réel : report du déficit et amortissements excédentaires

Déclarer vos recettes locatives sous le régime du réel vous permet de bénéficier d’un report en cas de création de déficits. Ainsi, les potentielles pertes d’argent sont reportées sur les futurs bénéfices liés à la location de votre logement meublé (sur une période de dix ans). Un avantage considérable qui contribue à sécuriser les investissements en LMNP.

Les amortissements excédentaires profitent eux aussi d’un report annuel. À la différence du déficit, leur report est illimité dans le temps.

Possibilité de changer de régime tous les ans

Depuis 2018, la loi autorise à changer de régime fiscal tous les ans. En fonction de l’évolution de vos revenus et de votre patrimoine immobilier, vous pourrez donc choisir entre le régime réel simplifié et le régime micro bic. Un avantage considérable qui autorise une grande flexibilité.

Pour changer de régime, il vous suffit d’adresser un courrier de levée d’option au centre des impôts dont vous dépendez. Pour être appliqué sur l’année en cours, le changement doit être effectué avant le 1er février de l’année fiscale.

Le calcul de la plus-value dans le cadre du LMNP

On appelle plus-value le bénéfice réalisé entre le prix d’acquisition et le prix de vente d’un bien immobilier. Dans le cadre du LMNP, le calcul de la plus-value imposable en cas de revente du bien meublé représente un avantage considérable. En effet, les plus-values sont soumises au régime des particuliers. À ce titre, la plus-value imposable est taxée à seulement 19 %. Un prélèvement de 17,2 % au titre des prélèvements sociaux sera également appliqué.

De plus, si vous êtes propriétaire de votre logement meublé en LMNP depuis plus de 22 ans, la plus-value est entièrement exonérée de taxe. L’exonération des prélèvements sociaux intervient quant à elle après trente ans de détention du logement meublé.

Enfin, avantage significatif, l’amortissement comptable n’est pas pris en compte dans le calcul de la plus-value.

Récupération de la TVA

Exercer votre activité sous le régime du Loueur Meublé Non Professionnel ouvre droit au statut de commerçant. Par conséquent, acheter un bien locatif meublé vous permet de récupérer la TVA. Cette Taxe sur la Valeur Ajoutée représente 20 % du montant de votre investissement.

Toutefois, la récupération de la TVA est soumise à certaines conditions. En effet, votre logement devrait être situé dans une résidence proposant un minimum de quatre services. Sont notamment considérés comme services les pôles d’accueil, la fourniture de linge, une cafétéria ou un espace de restauration, etc.

Délégation de la gestion locative

Un bien loué en LMNP fait obligatoirement l’objet d’une gestion locative par un prestataire extérieur. Cette délégation de la gestion locative présente de nombreux avantages :

• Versement des loyers sur douze mois ;
• Aucune perte de revenus pendant les périodes de vacances locatives ;
• Entretien des appartements privés et des parties communes à la charge du gestionnaire ;
• Aucune recherche de locataires à effectuer.

Le contrat entre le propriétaire et le gestionnaire prend la forme d’un bail commercial d’une durée de neuf à onze ans. En cas de revente du logement meublé, le bail est cédé au nouvel acquéreur. Le nouveau propriétaire en LMNP (sous le régime du LMNP ancien) accepte à son tour les conditions de location mentionnées dans le bail commercial.

La flexibilité du statut LMNP

Le statut LMNP offre une grande flexibilité et ne vous engage pas dans la durée. Le régime LMNP vous permet de disposer de votre bien comme vous le souhaitez. Vous pouvez récupérer votre logement pour votre usage personnel ou pour le revendre lorsque vous le souhaitez. Attention toutefois aux restrictions et contraintes mentionnées dans le bail de location.

Bon à savoir : si vous souhaitez revendre votre bien en LMNP, sachez que le statut LMNP ancien est particulièrement prisé des investisseurs. Ce régime fiscal octroie les mêmes avantages fiscaux que le statut LMNP neuf et offre de nombreux atouts (prix moins élevés, prévisionnel des charges liées à l’investissement, etc.). Pour espérer bénéficier d’une plus-value, il est toutefois conseillé de ne pas attendre la fin de votre bail de location.

Devenir LMNP : rien de plus simple !

Les démarches administratives pour devenir Loueur en meublé non professionnel sont simples et rapides. En effet, vous pouvez exercer l’activité de LMNP en nom propre. De ce fait, la création d’une société de gestion immobilière n’est pas utile.

Pour être enregistré comme LMNP, vous devez proposer un bien meublé à la location. Votre logement doit également répondre aux critères fixés par la loi Alur et définis comme suit : « Un logement meublé est un logement décent équipé d’un mobilier en nombre et en qualité suffisants pour permettre au locataire d’y dormir, manger et vivre convenablement au regard des exigences de la vie courante ». Le décret n° 2015-981 daté du 31 juillet 2015 dresse également une liste exhaustive des meubles obligatoires.

L’enregistrement sous le statut de Loueur en Meublé Non Professionnel se fait via le formulaire p0i, relatif à toute déclaration de début d’activité. Votre enregistrement doit être effectué dans les quinze jours qui suivent la mise en location de votre logement. Par la suite, il vous suffira de déclarer vos recettes locatives auprès de l’administration fiscale lors de votre déclaration d’impôts annuelle.

Bon à savoir : en tant que Loueur en Meublé Non Professionnel, vos recettes locatives sont plafonnées à 23 000 €/an. Ces recettes ne doivent pas représenter plus de 50 % des revenus globaux de votre foyer fiscal. En cas de dépassement de ces plafonds, vous serez alors considéré comme un Loueur en Meublé Professionnel (LMP) et assujetti à d’autres conditions fiscales.

Comment bien choisir son investissement immobilier en LMNP ?

Pour profiter au maximum des avantages relatifs au statut LMNP et bénéficier d’un placement rentable, il convient de bien choisir votre investissement immobilier. Pour cela :

• Sélectionnez une localisation attractive. Une location meublée dans une zone touristique ou à proximité d’une université vous assurera une forte rentabilité. Avant d’acheter, prenez le temps d’étudier la situation du marché locatif dans la zone sélectionnée : démographie, taux de vacances, indicateurs socio-économiques, etc.
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• Prenez connaissance des perspectives de loyers ;
• Comptabilisez dans votre budget les charges liées à votre investissement (travaux de rénovation nécessaires, coût des assurances, taxe foncière, etc.) ;
• Renseignez-vous sur le gestionnaire en charge de votre future acquisition. Si possible, demandez à consulter les livres de comptes afin de vérifier le sérieux de la société. Gardez en tête qu’une petite société de gestion permet généralement une plus grande rentabilité. Toutefois, les grands groupes apparaissent parfois plus sécurisants.
• Construisez votre projet en fonction de vos objectifs. Votre investissement ne sera pas le même si vous souhaitez bénéficier d’un complément de revenu rapide ou vous constituer un patrimoine immobilier.

Les avantages particuliers du LMNP ancien

Un bien loué en LMNP peut être revendu sous le même régime fiscal. Le futur acquéreur devient alors propriétaire d’un bien sous le régime dit du « LMNP ancien ». S’il possède les mêmes avantages fiscaux qu’un investissement en LMNP neuf, le LMNP ancien permet également de bénéficier :

• D’un coût d’acquisition 15 % à 20 % moins cher que sur le marché de l’immobilier neuf ;
• D’un investissement en connaissance de cause. Le bien, déjà loué, permet de connaître à l’avance le montant des loyers, mais également l’ensemble des charges qui lui sont liées ;
• D’une mise en location rapide, contrairement à un bien acheté en VEFA. En devenant propriétaire d’un bien meublé dans l’ancien, vous commencez rapidement à percevoir vos premiers loyers.