Tout savoir sur le régime bic en LMNP

Le statut de loueur meublé non professionnel en bref

Comme son nom l'indique, le statut de loueur meublé non professionnel s'adresse aux particuliers qui disposent d'un logement neuf ou ancien, entièrement meublé et équipé, et qui souhaitent le louer. La location meublée étant considérée comme une activité commerciale (qui doit être strictement occasionnelle et soumise à un plafond de bénéfices, sans quoi le bailleur relève du statut de loueur meublé professionnel ou LMP), les revenus qui en sont issus sont classés dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). À l'inverse des revenus tirés d'une location nue, qui sont des revenus fonciers.

Ce statut concerne toutes les sortes de locations meublées (classique, saisonnière ou de tourisme) et donne par conséquent accès à une fiscalité spécifique et avantageuse qui permet de minimiser les impôts d'un investissement locatif.

Cependant, en tant que loueur en meublé non professionnel, un choix concernant l'imposition des revenus locatifs s'impose lors de la déclaration d'activité : le régime micro Bic ou le régime réel. C'est un choix décisif qui va déterminer le montant des impôts à payer sur les revenus locatifs.

Découvrez sans plus attendre tout ce que vous devez savoir sur le régime micro Bic en LMNP.

Le régime micro des locations meublées

Le régime micro est celui qui est automatiquement assigné aux particuliers qui pratiquent la location meublée de manière non professionnelle. Peu contraignant d'un point de vue administratif et intéressant fiscalement, il est souvent privilégié par les loueurs.

Les avantages fiscaux du régime micro Bic

Le régime micro Bic permet d'optimiser sa fiscalité grâce à un abattement forfaitaire de 50 % (contre 30 % dans le cas d'une location nue). Autrement dit, vous ne serez imposé que sur la moitié des revenus locatifs. Si votre location entre dans le cadre de l'activité touristique (chambre d'hôte ou tourisme classé), cet abattement sera de 71 %.

Les revenus fiscaux issus de la location meublée doivent intégralement être déclarés pour que l'administration puisse calculer le BIC imposable, qui sera ensuite ajouté aux revenus du foyer fiscal et soumis à l'impôt sur le revenu au barème progressif.

Le régime micro est dit « forfaitaire », car c'est l'administration fiscale qui, considérant que les charges du bailleur s'élèvent à 50 % du montant des revenus locatifs, applique arbitrairement cet abattement. Il n'est donc pas possible de déduire les charges réelles (intérêts de l'emprunt, frais de gestion locative, taxe foncière, etc.).

Exemple

Vous faites l'acquisition d'un bien dans une résidence étudiante. Vous fixez un loyer de 350 €, ce qui signifie que vos revenus annuels s'élèvent à 4 200 €.

Si vous déclarez ses revenus sous le régime Bic LMNP, vous ne serez imposé que sur la moitié de vos revenus réels, soit 2 100 €.

Les conditions pour bénéficier du statut LMNP micro Bic

Afin d'accéder régime micro Bic en tant que LMNP, vos revenus annuels liés à l'activité de location meublée, autrement dit votre chiffre d'affaires locatif, ne peut excéder 72 600 € pour une location classique et 176 200 € pour une chambre d'hôte ou une location de tourisme classée.

Le non-respect de ce seuil pourrait vous faire basculer vers le régime réel et par conséquent vers un autre mode de calcul, qui ne vous sera pas forcément favorable en fonction de la situation.

Bénéfice taxable micro Bic : comment le calculer ?

Après avoir bien vérifié que vous respectez les conditions du régime micro Bic, il est important de calculer votre bénéfice taxable, autrement dit le montant sur lequel vous êtes imposable.

Pour calculer votre bénéfice taxable, vous additionnez tous les loyers perçus au cours d'une année, sans tenir compte des recettes accessoires, puis vous y appliquez l'abattement forfaitaire de 50 %. Le montant obtenu servira de base au calcul de prélèvements sociaux (17,2 %).

Déclarer ses revenus locatifs LMNP micro Bic

En tant que loueur en meublé non professionnel, vous avez l'obligation de déclarer vos revenus locatifs. Ainsi, chaque année, lors de la période de déclaration de revenus, vous devrez compléter le formulaire Cerfa 2042 C Pro directement en ligne, en remplissant la case dédiée aux bénéfices industriels et commerciaux non professionnels.

Pourquoi choisir le régime LMNP Bic ?

Grâce à sa souplesse et sa facilité administrative, le régime LMNP Bic est une excellente option pour optimiser sa fiscalité locative. Contrairement au régime réel, il ne permet pas de déduire toutes les charges, mais il présente l'avantage de minimiser les erreurs comptables et fiscales et de limiter les frais de gestion (services d'un expert-comptable).

Bon à savoir !

Sachez que chez Cogedim, nous préconisons aux bailleurs de locations meublées d'opter pour le régime réel dès lors que le BIC imposable est supérieur à 3 500 €.