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Non-résident en LMNP
Le statut LMNP est ouvert aux résidents fiscaux français, mais également aux non-résidents. Exercée hors de France, la location meublée induit toutefois quelques changements fiscaux : taux d’imposition forfaitaire à 20 %, assujettissement à la TVA même en cas d’acquisition dans le neuf pour les propriétaires hors Union européenne, etc. Cogedim fait le point sur l’investissement LMNP pour les non-résidents.
LMNP non résident : de quoi parle-t-on ?
Un non-résident désigne à la fois une personne vivant à l’étranger et un statut fiscal. Vous êtes considéré comme non-résident si :
Un LMNP non résident est donc le propriétaire d’un logement meublé en France, mais résidant à l’étranger. Le statut de non-résident implique un régime fiscal particulier régi par des conventions internationales. À ce titre, la France a signé de nombreuses conventions avec des pays étrangers. Ces conventions ont pour objectif de répartir le prélèvement des impôts entre les différents pays d’accueil de la personne. Généralement, le montant de l’imposition en France se base uniquement sur les revenus générés dans le pays.
Des conditions d’éligibilité au statut LMNP identiques pour les non-résidents français
Le statut LMNP (Loueur en Meublé Non Professionnel) est un régime fiscal avantageux. Il s’adresse aux propriétaires bailleurs de logements meublés. Résidents et non-résidents français sont soumis aux mêmes conditions d’éligibilité, à savoir :
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Appréciation du plafond des revenus locatifs pour les non-résidents
Le statut de Loueur en Meublé Non Professionnel impose un plafond de revenus locatifs fixés à 23 000 €/an. En cas de dépassement, le propriétaire bascule dans un régime fiscal différent, celui de Loueur en Meublé Professionnel (LMP). Différent du LMNP, le LMP est notamment assujetti aux cotisations sociales.
L’appréciation du plafond des revenus locatifs diffère pour les résidents français et les non-résidents :
La fiscalité LMNP pour les non-résidents
Choisir entre le régime micro-BIC et le régime réel
En statut LMNP, les revenus générés par une location meublée sont assujettis à l’impôt sur le revenu dans la catégorie BIC (Bénéfices Industriels et Commerciaux). Cette fiscalité avantageuse est particulièrement prisée des investisseurs, libérés de l’imposition sur les revenus fonciers. Pour les résidents français comme les non-résidents, la déclaration peut ensuite se faire :
Le régime micro-BIC divise par deux le montant des loyers avant calcul de l’impôt. Cet abattement forfaitaire est généralement moins avantageux que le régime réel. En effet, le régime réel vous permet de déduire de vos revenus locatifs le montant des charges liées à votre activité (frais de fonctionnement du logement, intérêts d’emprunt, taxe foncière, etc.). En parallèle, il ouvre droit à l’amortissement comptable.
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Imposition des revenus locatifs
Vous êtes non-résident LMNP et avez choisi votre régime fiscal ? L’administration fiscale procède alors au calcul de l’imposition. Pour les résidents fiscaux français, les revenus locatifs sont imposés au taux marginal d’imposition (TMI). Ce taux marginal d’imposition est variable et correspond à l’imposition de la dernière tranche de votre revenu. Il peut atteindre un taux de 45 %.
En tant que non résident, vous ne percevez pas de revenus en France. Par conséquent, l’administration fiscale applique une tranche forfaitaire évaluée à 20 % des recettes locatives. Une imposition souvent plus avantageuse que pour les résidents français LMNP.
Prélèvements sociaux
Le statut LMNP n’est pas assujetti aux cotisations sociales. Toutefois, un pourcentage est retranché des revenus locatifs au titre des prélèvements sociaux.
Les prélèvements sociaux représentent :
TVA
L’achat d’une location meublée pour un non-résident hors de l’Union européenne est soumis à TVA. Cette législation s’applique également aux biens neufs, généralement exonérés de TVA.
Impôt sur la plus-value
L’impôt sur la plus-value est identique pour les résidents comme pour les non-résidents LMNP. Cette dernière correspond au prix de vente auquel sont soustraits le prix d’acquisition et les frais de notaire. L’imposition se fait ensuite sous le régime des particuliers, à hauteur de 19 %.
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Foire aux questions
Un non-résident peut-il investir en LMNP en France ?
Oui, il est tout à fait possible pour un non-résident d’investir en LMNP en France. L’autorisation est valable pour les résidents de l’Union européenne ou hors de l’Union européenne.
Qu’est-ce que le statut de Loueur en Meublé Professionnel (LMP) ?
Le statut de Loueur en Meublé Professionnel s’applique aux propriétaires bailleurs de locations meublées dont les revenus locatifs sont supérieurs à 23 000 €/an. Il s’accompagne d’une fiscalité différente du LMNP, notamment avec une obligation de cotisations sociales.
Quelle imposition pour les revenus LMNP d’un non-résident ?
En tant que non résident, vos recettes locatives sont imposées au titre de l’impôt sur le revenu dans la catégorie des Bénéfices Industriels et Commerciaux. Vous pouvez ainsi choisir entre le régime micro-BIC et le régime réel.
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