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Tout savoir sur le régime micro-bic en LMNP
Le statut de loueur en meublé non professionnel est considéré comme étant une niche fiscale compte tenu de sa fiscalité des plus avantageuses. En effet, il offre à l'investisseur l'opportunité de choisir entre deux régimes d'imposition, eux-mêmes proposant des avantages distincts : déduction des charges, abattement forfaitaire, amortissement, cumul des avantages fiscaux Censi Bouvard, remboursement de la TVA, etc. C'est pour cette raison que le dispositif LMNP est très prisé par les investisseurs immobiliers de France.
Pour devenir un loueur meublé non professionnel, il faut répondre à des critères d'éligibilité, s'inscrire et se déclarer en tant que LMNP. C'est à ce moment qu'il est possible de choisir entre les deux régimes d'imposition : le régime micro-bic et le régime réel.
Opter pour le bon régime est nécessaire puisque cela permet de réduire les impôts et d'optimiser son rendement. Nous allons expliquer dans cet article toutes les conditions d'application du régime micro bic, ses avantages et sa fiscalité.
Dans quels cas s'applique le régime micro-BIC LMNP ?
Régime micro bic, régime micro foncier, quelle différence ?
En cas d'investissement locatif, si aucune démarche n'est entreprise pour obtenir le statut LMNP, alors, de fait, on est un investisseur foncier relevant des micro-fonciers.
On relève une différence notable : en micro-fonciers, il s'agit de revenus fonciers avec un abattement forfaitaire de 30%, alors qu'en LMNP, les revenus sont des BIC (Bénéfices Industriels Commerciaux) avec un abattement forfaitaire de 50%.
Au moment de l'investissement locatif, il est important de comprendre que le niveau d’imposition et le choix du régime conditionnent la rentabilité de l’opération.
Quelles démarches pour devenir LMNP ?
Il est nécessaire d'immatriculer son activité de LMNP auprès du greffe du tribunal de commerce (ou via le site d’Infogreffe). Cette démarche est simple et gratuite et va générer l'obtention d'un numéro SIRET, condition sine qua non à la pratique de l'activité de location meublée.
Pour ce faire, il faut compléter le compléter le formulaire P0i, de préférence en ligne (la déclaration en ligne deviendra obligatoire début 2023).
Cette tâche administrative doit être réalisée normalement avant de louer le bien, et au plus tard dans les 15 jours suivant l'entrée dans les lieux du locataire. Ces 2 semaines laissent le temps de voir si vous trouvez aisément un locataire avant de vous lancer dans le processus LMNP.
Les conditions d'application du régime micro-bic
Statut fiscal appliqué par défaut
Le régime s'applique par défaut. Cela signifie que, sans notification de la part du contribuable lors de la création de son statut ou en cours d'activité, il relève, de fait, du régime des micro bic.
Des conditions de revenus à respecter
L'autre condition sine qua non à l'application du régime micro bic concerne les recettes issues de la location meublée.
Le chiffre d'affaires annuel, au titre du logement meublé, ne peut excéder 72 600 € au titre des locations meublées, ni 176 200 € au titre de la location meublée touristique.
Ce montant se calcule au prorata de la durée d'exploitation.
En cas de dépassement de ces seuils, le régime réel simplifié s'applique automatiquement.
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Fiscalité et avantages du régime micro-BIC en LMNP ?
Le principe d'abattement forfaitaire
Lorsque l'activité de loueur meublé non professionnel est pratiquée sous le régime micro bic, le contribuable bailleur profitera alors :
La simplicité, le réel avantage
Calcul des revenus annuels
En matière de démarche fiscale, l'option micro bic est très simple puisqu'il s'agit d'une déclaration annuelle du montant des loyers perçus.
Il s'agit ensuite de l'administration fiscale qui se se charge de l'application de l'abattement forfaitaire.
Les recettes tirées de la location meublée seront automatiquement soumises aux prélèvements sociaux.
Ainsi, ce régime offre une grande simplicité et c'est là son plus gros avantage.
Par opposition avec le régime réel simplifié, celui-ci offre une déduction des charges et un amortissement, avec la possibilité de réduire ses impôts, parfois à néant. Mais pour ce faire, il faut également tenir une comptabilité et retourner annuellement la liasse fiscale. Le régime réel simplifié peut donc être plus avantageux financièrement, mais s'accompagne de démarches administratives et fiscales bien plus lourdes.
Un expert-comptable n'est pas nécessaire
La déclaration annuelle des revenus est tellement simple sous le régime micro bic que faire appel à un expert-comptable n'est absolument pas nécessaire.
En revanche, si vous passez au régime réel simplifié, devant une obligation de tenue de compte avec des amortissements différents selon les postes et un risque de contrôle fiscal, bien que l'appel à un cabinet comptable ne soit pas obligatoire, cela reste vivement conseillé.
Ainsi, sous le régime micro bic, pas besoin d'engager des frais supplémentaires au titre des honoraires d'expert-comptable.
Régime micro-bic et régime réel, comment choisir ?
Les charges, un élément déterminant
Concrètement, c'est le montant des charges qui va déterminer lequel de ces deux régimes est le plus adapté.
On recommande d'opter pour le régime micro bic lorsque le total des charges engagées à l'année est inférieur à 50% du montant des loyers perçus.
À l'inverse, en cas de charges importantes (supérieures à 50%), il sera recommandé d'opter pour le régime réel.
Cas pratiques pour bien comprendre
Cas pratique numéro 1
Le montant mensuel de votre location meublée est de 650 euros par mois, soit 7 800 euros à l'année.
Pendant l'année, vous avez engagé 2 080 euros de charges entre les petites réparations, la taxe foncière et les charges de copropriété.
Si vous optez pour le régime réel, vous devrez déduire le montant des charges au montant des loyers (7800-2080) et serez imposé sur un montant de 5720 euros.
Or, si vous relevez du régime micro bic, vous ne tenez pas compte du montant des charges, et soustrayez simplement la moitié du loyer (7800/2), vous serez alors imposé sur 3900 euros.
Dans ce cas et parce que le montant des charges est faible, le régime micro bic est plus avantageux.
Cas pratique numéro 2
Le montant mensuel de votre location meublée est de 810 euros par mois, soit 9 720 euros à l'année.
Pendant l'année, vous avez engagé 6 250 euros de charges entre les réparations, la taxe d'habitation et foncière, la contribution CFE, les intérêts d'emprunts, l'achat de mobilier et les charges de copropriété.
Si vous relevez du régime micro bic, vous soustrayez simplement 50 % du loyer (9720/2) et serez ainsi imposé sur 4 860 euros.
Or, si vous optez pour le régime réel simplifié, vous déduisez l'intégralité des charges (9720-6250). Votre base d'imposition sera alors de 3 470 euros.
Dans ce cas et parce que le montant des charges est élevé, le régime micro bic est moins avantageux et il est conseillé de se diriger vers le régime réel LMNP.
Les outils de simulation pour vous assister
Avant investissement immobilier, il est recommandé d'utiliser les outils de simulation fiscale afin de déterminer quel est le meilleur statut fiscal pour un projet à haut rendement (meublé, non meublé, neuf, ancien, Pinel, Alur, Censi Bouvard, LMP, LMNP, etc.).
Ces outils permettent de calculer le montant des avantages fiscaux.
Nous recommandons les outils gratuits et en ligne de Cogedim qui sont simples à utiliser et comprendre.
Foire aux questions
Doit-on adhérer à un CGA (centre de gestion agréé) lorsqu'on a opté pour le régime micro-BIC ?
L'adhésion à un CGA (centre de gestion agréé) offre 3 avantages : vos recettes locatives sont dispensées de majoration forfaitaire, vous bénéficiez d’un crédit d’impôt de ⅔ au titre des frais comptables (expert-comptable et cotisation CGA), et vous vous faites assister dans votre déclaration fiscale pour éviter les erreurs de déclaration.
Bien que l'adhésion à un OGA (Organisme de Gestion Agréé) a plus d'intérêt sous le régime réel simplifié, il n'en demeure pas moins qu'il garde son sens sous le régime micro-bic puisque vous pouvez réduire la majoration forfaitaire dans tous les cas et payer ainsi moins d'impôts.
Puis-je changer de régime fiscal en cours d'année ?
L'avantage du statut LMNP est qu'il est flexible en matière de fiscalité et vous pouvez toujours changer de régime en cours de route, si vous vous apercevez que l'un ou l'autre est plus avantageux compte tenu du montant des charges engagées.
Par contre, vous aurez une contrainte de date à respecter puisque toute demande doit être réalisée avant le 1er février, celle-ci devant être formulée par courrier et adressée à votre CFE (en cas de retard dans votre demande, vous vous verrez appliquer le nouveau régime pour le prochain exercice).
Ma démarche d'immatriculation change-t-elle si je suis propriétaire de plusieurs biens ?
Cela dépend, en réalité, de l'adresse des biens, en l'occurrence si tous les biens donnés en location meublée sont situés à la même adresse, vous n'aurez pas de démarche complémentaire à réaliser (si ce n'est déclarer la nouvelle surface sur le formulaire 1447 M-SD).
En revanche, si vous êtes détenteur de plusieurs logements à plusieurs adresses, vous devrez obtenir autant de numéros SIRET que d'adresses.
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