Quel est le taux d’abattement d’un bien en LMNP ?

Location meublée non professionnelle (LMNP) et impôt : deux régimes fiscaux possibles

Vous devenez Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP) quand vous investissez dans un logement pour le mettre en location meublée. Les biens éligibles sont des logements indépendants, maison ou appartement, ou des logements en résidence de services. Les résidences pour seniors et pour étudiants, les EHPAD ainsi que les résidences d’affaires et les résidences de tourisme sont éligibles au statut LMNP.

Les revenus locatifs en LMNP sont soumis au régime des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Vous avez le choix entre le régime micro-BIC et le régime réel simplifié pour votre location meublée.

L’imposition du loueur meublé au régime micro-BIC

Le régime micro-BIC s’applique automatiquement quand vous débutez votre activité en tant que LMNP. Le plafond de revenus locatifs annuels qui s’applique au régime micro-BIC dépend du type de la location meublée. Il est de 72 600 € pour la location meublée classique et de 176 200 € pour la location de meublés de tourisme classés et de chambre d’hôtes. Dès que vous excédez le plafond autorisé, vous passez automatiquement au régime réel simplifié.

Il est important de distinguer les loyers déclarés des loyers imposés. Les loyers déclarés sont ceux que vous percevez de votre location meublée. Il s’agit des revenus locatifs. Les loyers imposés sont ceux qui sont retenus par le fisc pour calculer l’impôt.

Avec le régime micro-BIC, vous bénéficiez d’un abattement forfaitaire de 50 % sur vos loyers déclarés. Concrètement, cela signifie que les loyers imposés seront de 50 % des loyers perçus. Cet abattement est de 71 % pour les locations de meublés de tourisme classés et de chambre d’hôtes.

Voici un exemple de l’abattement d’un bien en LMNP : vous avez une location meublée classique et vous percevez 20 000 € de loyer en 2021 avec le régime micro-BIC. Avec l’abattement forfaitaire, vous serez seulement imposé sur une base de 20 000 / 2 = 10 000 €.

L’imposition du loueur meublé au régime réel simplifié

Le régime réel simplifié s’applique lorsque vos revenus locatifs excèdent le plafond du régime micro-BIC. Vous pouvez aussi faire la demande du régime réel simplifié tout en percevant moins de 76 200 € par an de votre location meublée classique ou moins de 176 200 € de votre location de tourisme ou de chambre d’hôte.

Le régime réel simplifié est plus demandant avec l’obligation de tenir une comptabilité, mais il a des avantages fiscaux plutôt intéressants. Avec ce régime, vous pouvez parfois ne pas payer d’impôt. Cependant, l’aide d’un expert-comptable est fortement recommandée pour gérer toutes les formalités, les déclarations, les tâches administratives, etc.

Avec le régime réel simplifié, vous pouvez déduire de vos loyers les charges que vous avez payées avant le calcul de l’impôt. Vous pouvez aussi bénéficier de l’amortissement du bien, du mobilier et des travaux de votre logement. Les charges déductibles du régime réel simplifié sont les suivantes :

• La taxe foncière (sans la redevance d'enlèvement des ordures ménagères qui est à la charge du locataire) ;
• Les honoraires versés à un expert-comptable pour tenir votre comptabilité ;
• Les intérêts d’emprunt immobilier qui vous a aidé à financer le logement ;
• Les frais bancaires, dont les frais de dossier ;
• L’assurance emprunteur du prêt ;
• Les travaux, à condition qu’ils soient éligibles ;
• L’assurance propriétaire non-occupant (PNO).

En plus de ces charges déductibles, vous pouvez amortir le bien immobilier, le mobilier et les équipements achetés et les travaux effectués. Pour le mobilier et les travaux, toutes les dépenses sont amortissables à condition qu’elles soient supérieures à 600 €. La durée d’amortissement du bien dépend de ses composants comme le toit, l’installation électrique, la plomberie, la cuisine, les revêtements des sols, etc. Généralement, le bien immobilier est amorti pendant une période de 25 à 40 ans au taux de 2,5 à 4 % par an. La durée d’amortissement du mobilier oscille souvent entre 5 et 10 ans.

Statut LMNP : plafond et conditions du Loueur Meublé Non Professionnel

Le statut de Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP) est aussi plafonné avec des conditions à remplir pour ne pas le perdre. L’une des deux conditions suivantes doit obligatoirement être remplie pour obtenir le statut LMNP ou le conserver :

• Vos revenus locatifs annuels ne doivent pas dépasser le plafond des 23 000 € ;
• Le montant de vos revenus locatifs annuels ne peut pas représenter plus de la moitié des revenus globaux du foyer fiscal.

Par exemple, vous pouvez percevoir 40 000 € de revenus locatifs annuels et conserver votre statut LMNP. Il est simplement nécessaire que ce montant soit inférieur à 50 % des revenus de votre foyer fiscal. Néanmoins, il est important de préciser que vous ne pouvez pas choisir votre statut. Le LMNP ou LMP (Loueur en Meublé Professionnel) s’applique uniquement en se basant sur les revenus locatifs perçus.