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Créer une SCI en LMNP
Vous avez créé une SCI pour investir à plusieurs dans l’immobilier ? Sachez qu’il est tout à fait possible de bénéficier des avantages du statut LMNP. Toutefois, l’administration fiscale fixe des conditions : l’activité locative doit rester occasionnelle et représenter moins de 10 % du chiffre d’affaires de l’entreprise. Par la suite, les atouts du LMNP se cumulent à ceux de la SCI : transparence fiscale, déduction des charges, amortissements, régime des plus-values des particuliers, etc. Découvrez les avantages du SCI et LMNP et investissez dans l’immobilier neuf grâce à nos experts Cogedim
Rappel du statut LMNP et de la SCI
Le statut de Loueur en Meublé Non Professionnel
Conditions du statut LMNP
Le statut de Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP) est un régime fiscal particulier dédié à la location meublée. Au contraire d’une SCI, le statut LMNP ne constitue pas une forme juridique d’entreprise. Son obtention est soumise à deux conditions :
Pour exercer en tant que Loueur en Meublé Non Professionnel, il est obligatoire de déclarer votre activité de location meublée à l’administration fiscale. Cette déclaration se fait via le formulaire P0i qui doit être déposé auprès du Greffe du Tribunal de commerce. Le dépôt du formulaire doit intervenir dans les quinze jours suivant la mise en location de votre logement. Vous obtiendrez alors un numéro SIRET.
Les avantages fiscaux du statut LMNP
Le statut de lmnp est prisé par les investisseurs pour ses avantages fiscaux. Considérés comme une activité commerciale, les revenus générés par la location meublée sont imposés sur le revenu dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux. Par conséquent, les loyers peuvent être déclarés sous deux régimes : le régime micro-BIC ou le régime réel.
En micro-BIC, l’administration fiscale applique un abattement forfaitaire de 50 % sur les loyers avant calcul de l’imposition. Cet abattement est plus conséquent encore pour les logements de tourisme classé qui bénéficient d’une décote de 71 % sur les revenus locatifs. En micro-BIC, il n’est pas obligatoire de tenir une comptabilité.
En régime réel, les obligations comptables sont plus nombreuses (liasse fiscale, compte de résultat, etc.) et nécessitent souvent de faire appel à un expert-comptable. Il propose toutefois une fiscalité souvent plus avantageuse que le micro-BIC. Les revenus locatifs déclarés au réel bénéficient :
La société civile immobilière (SCI)
Une SCI (ou Société Civile Immobilière) a pour objet social la gestion d’un patrimoine immobilier. Une entreprise en SCI se compose d’au moins deux personnes, appelées des associés. Les règles de la structure sont définies par les différents membres, qui se chargent également de désigner un gérant. Ce dernier assurera les opérations de gestion courante et sera l’interlocuteur de référence auprès des différents organismes (administration fiscale, etc.).
Les activités courantes d’une SCI concernent :
Se constituer en SCI pour gérer un patrimoine immobilier présente plusieurs avantages :
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Les 2 statuts sont-ils compatibles ?
En théorie, LMNP et SCI sont deux statuts incompatibles. Cette incompatibilité tient à la fois de leur nature juridique et de leur régime fiscal :
D’un point de vue strictement législatif, il n’est donc pas possible de cumuler LMNP et SCI. Toutefois, le LMNP en SCI est possible sous certaines conditions. Dans ce cas, les associés bénéficient des avantages fiscaux des deux statuts.
Location meublée : quelles conditions pour cumuler LMNP et SCI ?
L’administration fiscale autorise le cumul du statut LMNP et de la SCI sous deux conditions :
Bon à savoir : En LMNP et SCI, les revenus générés par vos locations meublées sont assujettis à l’impôt sur le revenu. En cas de non-respect de ces deux conditions, la fiscalité change et vos revenus seront imposés au titre de l’impôt sur les sociétés.
LMNP dans une SCI : quels avantages fiscaux ?
Vous êtes associé dans une SCI et vous louez occasionnellement un ou plusieurs logements meublés ? Les revenus générés par cette activité représentent moins de 10 % de votre chiffre d’affaires annuel ? Dans ce cas, le cumul LMNP/SCI ouvre droit à des avantages fiscaux particulièrement intéressants :
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Obtenir le statut de LMNP en SCI
Pour obtenir le statut de lmnp en SCI, il convient avant tout de créer votre SCI. Pour cela, il vous faut :
Par la suite, il vous sera possible de demander le statut de LMNP. Pour cela, vous devez obligatoirement respecter les conditions relatives au cumul LMNP et SCI. Remplissez le formulaire P0i « Déclaration de début d’activité » et transmettez-le au Greffe du Tribunal de Commerce dont dépend votre logement. Vous recevrez alors un numéro de SIREN et pourrez exercer votre activité commerciale de Loueur en Meublé Non Professionnel en toute légalité.
SCI et LMNP : attention au risque de requalification en LMP
Cumuler SCI et Location meublée Non Professionnelle est soumis à conditions. Ainsi, si les revenus générés par l’activité de location meublée représentent plus de 10 % du chiffre d’affaires annuel de votre SCI, vous perdrez votre statut LMNP. Cette requalification s’accompagne d’un changement de fiscalité et d’obligations administratives.
En cas de non-respect des conditions pour cumuler SCI et LMNP :
Bon à savoir : le basculement à l’impôt sur les sociétés ne comporte pas seulement des inconvénients. Si votre SCI est soumise à l’IS, vous aurez la possibilité de déduire les frais de notaire lors d’un achat immobilier, les droits d’enregistrement ou encore la rémunération du gérant de votre société civile immobilière.
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Foire aux questions
Comment est imposée une SCI ?
Les revenus fonciers issus d’une SCI classique sont imposés au titre de l’impôt sur les sociétés (IS). Sous certaines conditions, le cumul de la SCI avec le statut LMNP permet un impôt sur le revenu des loyers issus d’une activité de location meublée.
Peut-on cumuler SCI et LMNP ?
Oui, il est possible de cumuler SCI et statut LMNP si votre bien meublé est loué de façon occasionnelle. L’activité de location meublée doit également représenter moins de 10 % du chiffre d’affaires annuel de votre SCI.
Qu’est-ce que la location meublée professionnelle ?
La location meublée professionnelle concerne les propriétaires bailleurs dont les revenus locatifs sont supérieurs à 23 000 €/an. Sa fiscalité diffère du statut LMNP (assujettissement aux cotisations sociales, etc.).
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