Tout savoir sur le régime réel en LMNP

Pour devenir loueur en meublé non professionnel vous devrez donc répondre à certains critères d'éligibilité, mais également vous déclarer en tant que tel afin que vos revenus ne soient plus considérés comme fonciers, mais comme des bénéfices industriels et commerciaux. Il vous faudra choisir entre les deux régimes possibles, le régime réel et le régime micro-Bic.

Nous allons évoquer dans cet article les conditions d'application du régime réel, l'ensemble de ses avantages, et détaillerons toutes ses règles en matière de fiscalité.

Dans quels cas s'applique le régime réel LMNP ?

Le régime micro-BIC est un statut fiscal appliqué par défaut et dans ce cas, le loueur meublé non professionnel se verra alors appliquer un abattement forfaitaire de 50%, augmenté à 71 % pour le cas des locations touristiques. Cette solution est la plus simple au niveau de la déclaration fiscale.

Le régime réel simplifié s'applique dans deux situations bien précises.

Le premier est si les seuils indiqués ci-dessus sont dépassés. Ainsi, les recettes encaissées sur l'année n'excèdent pas :

• 70 000€ au titre des locations meublées ;
• 170 000€ au titre des locations dites touristiques, c'est-à-dire les logements meublés de tourisme classés et les chambres d’hôtes.

Si l'un de ces seuils est dépassé, dans ce cas, le propriétaire se verra automatiquement transféré sur le régime réel.

Le deuxième cas relève d'une démarche volontaire : le propriétaire souhaite que le régime réel soit appliqué à sa location meublée et, dans ce cas, il en spécifie la demande auprès de l’Administration fiscale.

Tout savoir sur la fiscalité du régime réel

Déduction des charges et amortissement

Le régime réel offre l'opportunité de déduire l'ensemble des frais et charges liés à l’activité de location meublée et également d’amortir la valeur du logement acquis, de son mobilier et matériel et ce, pendant plusieurs années.

Il n'est donc pas impossible, grâce à ce régime, d'une part de se voir exonérer du paiement de l'impôt la première grâce à ces déductions., Mais d'autre part, on peut s'en retrouver exempts pendant plusieurs années si on se retrouve avec un résultat d’exploitation à zéro.

Quelles sont les charges déductibles en LMNP ?

Sous le régime réel, il est donc possible de déduire les charges relatives au logement meublé à condition qu'elles répondent aux trois critères suivants :

• Les frais ont été engagés dans l’intérêt direct de l’exploitation, dans le cadre d'une gestion normale ;
• La charge doit être effective et justifiable (conservation des factures justifiant de leurs coûts et de leur réalisation) ;
• Les dépenses doivent avoir été engagées à une date postérieure à l'activité de loueur meublé non professionnel et être comprises dans l’exercice.

En dehors de ces 3 critères, il n'existe pas de liste exhaustive de ces charges déductibles. Néanmoins, nous avons réalisé une liste des plus courantes :

• La taxe foncière et la taxe d'habitation ;
• La contribution foncière des entreprises (CFE) ;
• Les frais d'entretien et des petites réparations coûtant moins de 600€ ;
• Les frais d'assurance (propriétaire non occupant et loyer impayé) ;
• Les charges fixes (eau, électricité, etc.) ;
• Les charges relatives à la copropriété, en dehors des travaux ;
• Les frais bancaires : intérêts d’emprunts et frais de dossiers ;
• Les honoraires d’agence immobilière ou de comptabilité;

Les charges amortissables, c'est quoi ?

Le régime simplifié permet de déduire les charges dites courantes d'une part et listées ci-dessus. Mais il permet, de plus, de déduire des charges dites amortissables, c'est-à-dire des gros frais engagés qui seront amortis au cours des années.

Par charges amortissables, on entend :

• La valeur du logement acquis ;
• Les frais de notaire ;
• Les travaux de réparation et d’amélioration ;
• L’achat du mobilier.

Cependant, ces amortissements comptables ne peuvent pas engendrer ou creuser un déficit. SI tel était le cas, la totalité des amortissements ne sera pas déductible sur l'exercice en cours, par contre, ils seront reportables sur les années suivantes.

Dans la pratique, le régime réel est-il plus avantageux ?

Cas pratique entre régime micro-Bic et régime réel ?

Votre location meublée vous rapporte 860 euros par mois, soit 10 320 euros à l'année.

Dans le cas 1, considérons que vous relevez du régime micro-Bic, vous aurez donc un abattement forfaitaire de 50 %, soit de 5 160 euros, et serez ainsi imposable sur le même montant de 5 160 euros.

Dans le cas 2, considérons que vous relevez du régime réel et dans ce cas, nous allons tenir compte dans l'ensemble des frais engagés durant l'exercice :

• Intérêts d’emprunt et frais de dossier : 1433 € ;
• Petites réparations : 599 € ;
• Achats du mobilier : 812 € ;
• Charges de la copropriété : 913 € ;
• Taxe foncière, taxe d’habitation et CFE : 872 € ;
• Honoraires de votre agence de gestion locative : 762 € ;
• Frais de comptabilité : 1 450 € ;
• Total : 6 841 €

Avec le régime des frais réels en LMNP, vous pourrez déduire 6 841 € (contre 5 160 € avec le régime micro Bic) et serez imposable sur seulement 3 479 €.

Dans ce cas, le régime réel est bien plus intéressant.

Le régime réel est-il plus avantageux ?

La réponse objective à cette question est oui et non. En réalité, cela dépend du montant des charges relatives au logement. L'idée est que si les charges sont relativement faibles, de l'ordre de 50% par rapport aux revenus globaux, dans ce cas, il est préférable de rester sous le régime micro-Bic. Par contre, s'il y a des charges élevées, et donc supérieures à 50%, il y a tout intérêt à passer en régime réel.

Toutefois, bien qu'il présente une fiscalité plus avantageuse, il est également plus complexe au niveau des démarches fiscales, administratives et comptables.

Pour y voir plus clair et décider quel régime est le plus approprié à votre situation, n'hésitez pas à utiliser nos outils de simulation : Cogedim Simulation LMNP. Cet outil, gratuit, vous aidera à calculer le montant de vos avantages fiscaux.

Démarches et obligations comptables d'un loueur en meublé non professionnel (LMNP) sous le régime réel simplifié

Déclaration au démarrage de votre activité

Vous devez déclarer votre activité de loueur en meublé non professionnel auprès du Greffe du tribunal de commerce, dans un délai maximum de 15 jours suivant la mise en location de votre bien. Vous obtiendrez, à l'issue d'un délai de 30 jours, un numéro SIRET.

Attention, afin de ne pas être assimilé de fait au régime Micro-Bic, vous devez demander à bénéficier du régime réel auprès de l’Administration fiscale, soit auprès du service des Impôts des Entreprises dont vous relevez, grâce à un courrier de levée d’option.

Cependant, cette demande doit être formulée avant le 1er février de l'exercice en cours. Si vous dépassez cette date, vous ne pourrez pas profiter du régime réel simplifié pour l'exercice et devrez attendre l'année suivante.

Déclaration annuelle de vos revenus

Vous devez déclarer annuellement vos revenus LMNP au régime Réel Simplifié en complétant votre liasse fiscale (formulaire 2031, CERFA 11085) ainsi que ses annexes 2033 (CERFA 10956) puis de télétransmettre ces documents au centre des impôts des entreprises.

Vous devrez également joindre le formulaire 2042 C PRO à votre déclaration de revenus LMNP. Celui-ci reprend simplement le montant de votre résultat fiscal au réel.

Obligations comptables

En optant pour le régime réel, il vous faudra mettre en place un bilan comptable à l'aide d'un tableau d’amortissement séparant l'immeuble, les équipements et les meubles, et visant à obtenir un compte de résultat. Il vous faudra également distinguer les recettes des dépenses.

Ainsi, l'ensemble des dépenses engagées devra être justifié par des factures et preuves de paiement. Et l'ensemble des revenus encaissés devra être appuyé par des appels de loyer et preuves d'encaissement.