Loi Pinel paris

Qu’est-ce que le dispositif Pinel ?

Le dispositif Pinel est un système de défiscalisation immobilière qui permet aux investisseurs de bénéficier d’un avantage fiscal ainsi que d’autres privilèges en investissant dans un logement neuf et en procédant à sa mise en location dans le respect des conditions d’éligibilité Pinel. L’investissement doit se faire sur une durée d’engagement de location de 6, 9 ou 12 ans qui devra impérativement être respectée. Cela signifie qu’il est impossible de vendre son bien avant l’achèvement de cette période. Le dispositif Pinel est accessible à tous les particuliers contribuables qui souhaitent investir dans l’immobilier et permet ainsi à toute personne intéressée de profiter d’une réduction d’impôt tout en contribuant à lutter contre la crise immobilière en cours dans les zones dites tendues.

Quels sont les avantages d’un investissement locatif en loi Pinel ?

L’investissement locatif en Pinel procure un bon nombre d’avantages qui permettent à l’investisseur propriétaire de jouir de plusieurs facilités en plus du retour sur investissement.

D’abord, il y a l’avantage fiscal qui représente le privilège le plus intéressant, car il permet de réduire ses impôts sur le revenu. Le taux de cette réduction dépend entièrement de la durée d’engagement choisie : 12 % si vous optez pour 6 ans en Pinel, 18 % si vous optez pour 9 ans et 21 % si vous optez pour 12 ans. La limite de réduction est cependant fixée à 63 000 €. Ensuite, en tant qu’investisseur, vous vous retrouvez en position de générer des revenus complémentaires via le versement mensuel du loyer par le locataire. Il y a également la constitution d’un patrimoine qualitatif, car l’investissement dans l’immobilier est considéré comme un type d’investissement fiable et fructueux. Enfin, vous pourrez bien préparer votre retraite grâce à ce revenu supplémentaire que vous offre le dispositif Pinel en louant votre logement. Et ces avantages sont particulièrement profitables lorsque l’investissement Pinel se fait au niveau de Paris, au vu de sa forte demande locative.

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Quelles sont les conditions du dispositif Pinel à Paris ?

La concurrence en termes de logements est très rude dans la capitale française. Face à la demande de plus en plus grande, l’offre est insuffisante et les ménages à revenus intermédiaires ont beaucoup de mal à trouver un toit sur le marché de l’immobilier locatif privé. Pour lutter contre ce déséquilibre flagrant, le dispositif Pinel a été mis en place en imposant des plafonds pour le loyer mensuel ainsi que pour les ressources des locataires pour s’assurer que la catégorie visée puisse accéder à un logement neuf et décent. Et afin d’atteindre cet objectif au mieux, plusieurs critères et conditions, en plus des plafonds, ont été fixés concernant l’investissement, la mise en location et le locataire. Voici donc ce qu’il faut respecter pour investir dans un logement Pinel à Paris et bénéficier de la réduction d’impôt.

Les conditions relatives à l’investissement

Pour que l’investissement soit éligible à la loi Pinel, il doit impérativement remplir les critères nécessaires. En effet, le logement doit être neuf, rénové et réhabilité ou vendu en l’état futur d’achèvement (VEFA). Ensuite, il doit respecter les normes de construction et de performance énergétique en satisfaisant au minimum le label BBC 2005 et la Réglementation thermique 2012 (RT 2012).

Bon à savoir

Si l’investissement est en VEFA, son achèvement doit alors survenir dans les 30 mois qui suivent la signature de l’acte d’acquisition. S’il est à construire, son achèvement doit également survenir au bout de 30 mois maximum après l’obtention du permis de construire. Enfin, s’il est soumis à des travaux de rénovation et/ou de réhabilitation, alors l’achèvement doit s’effectuer au maximum à la date du 31 décembre de la deuxième année qui suit l’achat du logement.

Les conditions relatives à la mise en location

Une fois l’éligibilité de base du bien vérifiée, sa mise en location devra également satisfaire des conditions précises pour entrer dans le dispositif Pinel. Le logement doit tout d’abord être mis en location au maximum 12 mois après son acquisition. Ensuite, il doit être loué en étant nu (non meublé) à un locataire qui s’en servira comme résidence principale. Enfin, le loyer mensuel que ce dernier devra verser est soumis à un plafonnement que le propriétaire bailleur ne doit pas dépasser. Ce plafond de loyer Pinel variera en fonction de la zone dans laquelle est implanté le bien immobilier neuf à Paris. D’après le zonage Pinel, Paris se trouve dans la zone A bis qui représente les villes les plus tendues du territoire français. En investissant dans un logement Pinel à Paris, vous devrez donc respecter un plafond de loyer qui s’élève à 17,62 €/m2.

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Les conditions relatives au locataire

En tant qu’investisseur en Pinel, le locataire pour lequel vous louerez votre logement doit également satisfaire un critère important : le plafond de ressources. Comme le dispositif Pinel a pour objectif de permettre l’accès à des logements décents aux foyers intermédiaires, vous devez donc vous assurer que vos locataires ne dépassent pas un certain seuil de revenus annuels. Le plafond de ressources varie selon la composition du foyer demandeur et la zone Pinel. Ainsi, à Paris (donc en zone A bis), vous devez vérifier que le revenu fiscal de référence de votre potentiel locataire ne dépasse pas ces montants :

Bon à savoir

Avec la loi Pinel, il est tout à fait possible de louer son logement à un descendant ou ascendant (membre de la famille du propriétaire), à condition qu’il n’appartienne pas au foyer fiscal de l’investisseur.

Calcul du loyer Pinel à Paris

Le calcul du loyer mensuel maximal (qui n’inclut pas les charges) d’un logement Pinel à Paris s’effectue en prenant en considération la surface habitable ainsi que la moitié de celle des éventuelles annexes exclusives au locataire (comme les balcons, terrasses, cave, etc.). Cette surface, appelée « surface pondérée », est ensuite multipliée par l’indice de référence de la zone A bis (qui est de 17,55 € en 2021) et par un coefficient multiplicateur qui est équivalent à :

La formule complète du calcul d’un loyer Pinel en 2022 à Paris est : 17,62 € x [(19 / surface pondérée) + 0,7] x surface pondérée

Bon à savoir

Si l’indice de plafond de loyer augmente, l’investisseur bailleur pourra apporter une augmentation au montant mensuel du loyer. La révision peut s’effectuer chaque année ou à une date déterminée au préalable dans le contrat de location. De la même manière, le propriétaire peut opter pour une baisse du loyer à payer pour des raisons similaires.

Exemple de calcul d’un loyer Pinel à Paris

Si on prend l’exemple d’un logement à Paris, de type T2 et qui jouit d’une surface habitable égale à 50 m2et d’une surface de 8 m2 pour les annexes. Le calcul de plafond de loyer se fera donc comme suit :

On calcule d’abord la surface pondérée : 50 + (8 / 2) = 54 m2.

Ensuite, on passe au calcul du plafond :

[17,55 € x (0,7+ 19/54 m2)] x 54 m2 = 996,84 €

Donc, pour se soumettre au plafond Pinel à Paris, le bailleur doit louer son logement à un montant inférieur ou égal à 996,84 €.

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